УКРАИНА, 21 дек. - SV Development. Реформа: польский жилфонд готовится ко второй волне капремонтов.

В ЕС не первый год озабочены проблемами энергоэффективности: дома потребляют меньше энергии, авто становятся экологичными, люди переходят на использование энергии ветра и солнца.

И хотя такие реформы могут длиться десятилетиями, а обходятся в миллиарды евро — эти процессы все же дают результат. Так, в Польше вопросами термомодернизации занялись в 90-е, а сегодня, по оценкам экспертов, 30—50% жилфонда страны, — это 5,5 частных и 1 млн многоквартирных домов, — утеплены. Мы изучали, как Варшава дает новую жизнь советским хрущевкам.

Хрущевки: второй шанс

Жилой фонд в Варшаве — довольно ветхий, отмечают эксперты, ведь львиную долю многоэтажек составляют хрущевки, которые массово строились в столице Польши еще в 1970-х. С учетом того, что такое жилье можно эксплуатировать около 60 лет, логично, что рано или поздно его нужно капитально ремонтировать. А поскольку именно во время ремонта стоит заниматься вопросами энергоэффективности, нет ничего странного, что в Польше проблемами термомодернизации жилья начали активно заниматься в 90-х.

"За это время домохозяйства Польши снизили потребление энергии на 30—40%, хотя в ЕС эта цифра в среднем составляет лишь 13%", — поясняет старший партнер European Climate Foudation Антони Белевич. По его словам, прогресс стал возможным благодаря капремонту и утеплению старого жилья, ведь это повышает энергоэффективность.

"Но нужно решать вопрос о переходе на централизованное отопление, ведь это экологично. Или, как минимум, проводить замену старых угольных печей, которых в Польше до сих используется много, на современные котлы. Это твердое топливо не просто загрязняет окружающую среду, но создает настолько плотный смог, что, к примеру, в Кракове люди не должны бы выходить на улицу одну треть зимы, чтобы не дышать дымом", — уточняет Белевич.

Оптимально, если владельцы домов с угольными печами, где нет возможности провести централизованное отопление, будут переходить хотя бы на обогрев газом или биотопливом. "Да, любые проекты по термомодернизации недешевы (капремонт пятиэтажки с энергоэффективными технологиями стартует от $1 млн. — Авт.). Но их активно поддерживают европейские фонды и государство через программы кредитования. Поэтому физлица могут рассчитывать на компенсацию в пределах 30—50%. Этим активно, в частности, пользуются польские ОСМД", — говорит Антони Белевич.

Утепляемся по нормам

Польские власти большое внимание уделяют реформе энергоэффективности: помимо разработки и принятия самых разнообразных спецзаконов, соответствующих европейским страндартам, в стране постоянно совершенствуются нормативы, в рамках которых можно строить новое жилье или ремонтировать уже имеющееся.

Как разъясняет советник правления Польского нацагентства по энергоэффективности Аркадиуш Венглаж, первые нормативы по размерам стен, крыш и окон были внедрены еще в 1950-х, и с годами коэффициенты по техническим характеристикам домов должны постоянно снижаться, чтобы соответствовать графику реализации реформы. И, что интересно, эти нормативы будут совершенствоваться и дальше.

Так, согласно данным Управления инфраструктуры Варшавы, если в 2014 году нормы потребления в домах составляют 169 кВт-ч на кв. м в год, то уже в 2017-м эти показатели должны снизиться до 60 кВт-ч, а в 2019-м — аж до 45 кВт-ч.

"Снижать потребление можно разными способами, например, используя установки по когенерации, которые производят и тепло, и электричество. Кроме того, компании выпускают все более совершенные пластиковые окна: уже сегодня можно двухкамерные стеклопакеты заменять трехкамерными. А можно наклеить на окно тонкую прозрачную пленку или фольгу, которая летом отражает солнце, а зимой сохраняет тепло в доме", — поясняет Венглаж. По его словам, усовершенствование энергоэффективных норм приводит к пониманию того, что многие хрущевки, которые проходили термомодернизацию в 90-х, придется снова капитально ремонтировать: "В ближайшие годы будет вновь проводиться анализ хрущевок. И если какие-то из них будут серьезно отставать от нынешних норм энергоэффективности, их надо будет обновлять".

Дому: нужен энергосертификат

По словам экспертов, нецелесообразно проводить термомодернизацию жилья, если дом не прошел энергоаудит. Речь идет об изучении технических характеристик дома, анализе объемов энергопотребления и возможностей его снижения. Эту работу энергоаудиторы проводят тотально: начиная от опроса жильцов и изучения проектной документации и заканчивая исследованиями потерь тепла в системах водоснабжения, канализации и отопления.

"В Польше энергоаудит многоквартирного дома стоит около 2—3 тыс. злотых (12—18 тыс. грн) и по срокам может занять около полугода. Скорость проведения такого аудита зависит от того, насколько полные данные есть по этому дому у компании-энергоаудитора. Условно, если дом старый, то нужно изучить его старый проект. Кроме того, желательно, чтобы совладельцы дома предоставили суммарные потребления энергии (тепла, электричества и т. д.) за несколько предыдущих лет. Это нужно, чтобы оценить объемы нынешнего потребления и возможности его снижения. Не помешают также данные по проводившимся ремонтам домов. И если каких-то данных по анализируемому дому нет, то энегоаудитор должен сам провести расчеты", — отмечает Аркадиуш Венглаж.

По его словам, сегодня в Польше работает около 500 толковых энергоаудиторов — этого достаточно, чтобы провести анализ дома в нужный момент: "По итогам аудита и после проведения термомодернизации дома можно получить энергосертификат. Это своего рода паспорт, где указаны теххарактеристики дома. В принципе, наличие такого сертификата необязательно, если человек строит дом для своих нужд. Но если дом, квартира, офис выставляются на продажу или сдаются в аренду, то наличие сертификата обязательно".

Обновляем транспорт и дороги

Тем временем в Управлении инфраструктуры Варшавы отмечают, что в ближайшие годы ключевой задачей в реформе энергоэффективности будет достижение показателя 20—20—20. То есть к 2020-му поляки хотят увеличить на 20% использование возобновляемых источников энергии, снизить на 20% выбросы вредных веществ в воздух, а еще на 20% — уменьшить потребление энергии.

"Это значит, что если в 2007 году вся столица потребляла 28,4 млн мегаватт в год, то в 2020-м город должен снизить эти расходы до 22,7 млн мегаватт", — уточняет директор Управления инфраструктуры Варшавы Лешек Дрогош. Но при этом не факт, что реформа энергоэффективности жилфонда польской столицы ограничится 2020 годом, ведь планов по термомодернизации хватит и на 30—40-е. В принципе, эти процессы шли бы быстрее, если бы на все "хотелки" были деньги, признают поляки. Так, по мнению экспертов, до конца 2020 года на термомодернизацию жилфонда Варшавы будет потрачено 5—7 млрд евро, а по факту нужно около 150 млрд.

В Варшаве осмд строят новые дома

Поляки давно убедились в том, что управлять жилфондом эффективнее путем создания ОСМД, нежели обслуживаться с помощью привычных жэков. Это подтверждает деятельность одного из старейших такого рода объединений — "Прага" (см. инфографику). "Мы работаем на основании плана пятилетки: рассчитываем, где нужно отремонтировать крышу, заменить трубы, утеплить стену. Но планы могут корректироваться — для этого раз в год проводятся общие сборы, и представители домов еще накануне могут уточнять свои поправки к плану", — рассказал президент строительного кооператива "Прага" Анджей Пулрольничак.

По его словам, огромным домохозяйством ОСМД управляет самостоятельно: это уборка территорий, ведение бухгалтерии и даже инвестдеятельность. И в "Праге" есть ресурсы на эти цели. "Деньги жильцов, которые поступают на счета ОСМД в виде оплаты ЖКХ, аккумулируются в ремонтном фонде. Ежегодно это около 33 млн злотых (198 млн грн). Примерно 50% бюджета мы как девелоперы направляем на строительство, и каждый год вводим в эксплуатацию две многоэтажки. Квартиры продаются на рынке, а прибыль направляется в ремонтный фонд, и идет на нужды ОСМД", — говорит Пулрольничак. 

Тарифы, по его словам, пересматриваются раз в год с учетом потребления: "Если кто-то потребил больше, ему приходится доплачивать. А тем, кто переплатил деньги за ЖКУ, разница учитывается в следующем году". Но есть люди, которые не могут платить полную "коммуналку" — таких в ОСМД "Прага" около 10—15%. "Этим людям дает небольшие субсидии государство. Но если и в этом случае люди имеют долги по "коммуналке", то после трех месяцев уведомлений ОСМД может подать иск в суд, и на основании его решения жилец может быть выселен", — отмечает Пулрольничак. Но такие истории редки: люди пытаются договориться о реструктуризации долгов или отработать их, например, в качестве дворников.

Но если крупные ОСМД обслуживают свои домовладения самостоятельно, то небольшие объединения на 2—3 дома нанимают управляющие компании. "Так поступают члены ОСМД, где нет опыта домохозяйствования. Они нанимают сервисную компанию, которая займется администрированием, бухгалтерией, наймом дворников, уборщиков. В Варшаве подобные услуги предоставляют около тысячи компаний", — говорит директор компании по управлению собственностью Gryf Мария Лемешек.

Консалтинговая компания "SV Development"