УКРАИНА, 17 ноя. - SV Development. Запрет на продажу сельхозземель продлен еще на год. Кому это выгодно и сколько будет стоить украинскому агросектору.

На прошлой неделе Верховная Рада 309 голосами продлила мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель до 1 января 2017 года. При этом депутаты взяли обязательство разработать законопроект об обороте земель сельскохозяйственного назначения до 1 марта 2016 года.

Мнения аграриев относительно принятого парламентом решения разделились: одни считают его очередной ошибкой, лишающей селян их законного права собственности, а агросектор - шанса на качественное развитие, другие доказывают, что преступлением против Украины была бы его отмена. Вопрос очень политизирован и оброс невероятным  количеством мифов.

ЛІГА.net нашла человека, который разъяснил, кому на самом деле выгоден мораторий и сколько он будет стоить украинской экономике. Статья профессора кафедры аграрного и земельного права Киевского национального университета им. Тараса Шевченко Анатолия Мирошниченко.

Тайны моратория

К сожалению, многие эксперты, которые берутся рассуждать о земельном вопросе, плохо понимают, что собой представляет мораторий. Об этом свидетельствует, в частности, распространенная точка зрения, согласно которой мораторий истекает 1 января 2016 года, а также внесение законопроектов, призванных "продолжить" мораторий, и их обсуждение на полном серьезе. Создается впечатление, что народные депутаты, которые пишут законы, с действующим законодательством не знакомы.

На самом деле 1 января 2016 года действие моратория не заканчивается. Мораторий предусмотрен сегодня Переходными положениями Земельного кодекса. В частности, в них содержится информация о том, что до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2016 года, разрешить продажу земли нельзя.

Однако из общего правила есть несколько исключений. Не запрещено:

отчуждать участки сельхозназначения государственной и коммунальной собственности, которые выкупаются для общественных потребностей;

продавать сельскохозяйственные наделы, которые передаются по наследству;

менять земельный участок на другой земучасток для общественных нужд;

изменять целевое назначение земельных участков с целью предоставления их инвесторам - участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Таким образом, автоматического снятия моратория 1 января 2016 не произойдет, и продлевать его, собственно говоря, нужды нет. Ведь закон не препятствует возврату участков в государственную или коммунальную собственность с последующим перераспределением в пользу заинтересованного лица. Эти исключения успешно применяются тогда, когда у инвесторов возникает желание использовать земли сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд - строительства автозаправочной станции, предприятия, логистического центра, коттеджного городка и т.п. Вместе с тем высокие трансакционные издержки не позволяют использовать "лазейки", когда речь идет о дальнейшем сельскохозяйственном использовании участков. То есть мораторий на самом деле касается именно тех, кто желает заниматься сельским хозяйством.

Отмечу, что положение о моратории с момента его введения в 2001 году изменялось неоднократно, в законе всегда были какие-то исключения, которые позволяли отчуждать сельскохозяйственные земли для несельскохозяйственных нужд.

Плюс земельного моратория

В защиту моратория на продажу земли могу привести следующий аргумент. Сегодня средний размер земельного пая составляет около 4 га, количество паев в Украине немного меньше 7 млн. Не секрет, что обрабатывать 4 га вручную - слишком тяжелый и экономически неэффективный труд. Но и обрабатывать 4 га с использованием техники экономически невыгодно, ведь техника просто не будет окупаться. Аренда техники или кооперация нескольких мелких собственников - не выход, так как обработка с помощью современной техники многочисленных "кусочков" слишком дорогостоящая.

Пожилые крестьяне часто заинтересованы в продаже земельных паев с тем, чтобы улучшить свое имущественное положение и доживать достойно, а не в нищете. Вследствие существования моратория они не имеют возможности сделать это 

И минусы

Аргументов в пользу свободного рынка земли намного больше. Во-первых, в условиях существования моратория единственный выход для крестьянина - сдача пая в аренду. И отсутствие доступных альтернатив приводит к тому, что арендная плата за земельные паи мизерная - несколько сотен гривень. Хотя можно привести примеры, когда арендная плата составляет около 1000 и даже 2000 гривень за гектар. Это все-таки исключения, и арендная плата может составлять в среднем по району (в Полесье) менее 400 гривень за гектар. К тому же даже 2000 гривень - это всего-навсего $100. Даже такие поступления от арендной платы вряд ли могут существенно изменить имущественное положение крестьянина.

Помимо этого, крестьяне пожилого возраста, не имеющие наследников, часто заинтересованы в продаже земельных паев с тем, чтобы улучшить свое имущественное положение и доживать достойно, а не в нищете. Вследствие существования моратория они не имеют возможности сделать это.

Также отсутствие возможности продажи земли делает невозможным кредитование сельхозпроизводителей под залог земли. Кредитование становится гораздо более рисковым, а значит, менее доступным для аграриев. Вследствие этого сдерживается, с одной стороны, развитие финансовой системы, а с другой - модернизация сельскохозяйственного производства.

И наконец, сельскохозяйственные производители сегодня работают на земле, которая не является их собственностью. Вследствие этого они не заинтересованы не только в коренных улучшениях земли (создание лесополос, мелиоративных сооружений и т.д.), но и в экономном ее использовании. В результате в Украине получило массовое распространение такое негативное явление, как несоблюдение севооборотов, использование наиболее прибыльных, но истощающих почву культур (подсолнечника, рапса) несколько лет подряд.

Мифы моратория

В обществе чрезвычайно сильны опасения, что снятие моратория приведет к ряду негативных последствий, в первую очередь к созданию "латифундий" через скупку земли за бесценок олигархами и агрохолдингами. В условиях исключительного измельчения сельскохозяйственных земель в Украине (на паи средним размером 4 га) сформировать массивы, привлекательные для "корпораций" и "олигархов", в ближайшие годы не удастся.

По данным социологических опросов, большинство крестьян не желают продавать землю, тем более "за бесценок". Поэтому гипотетическая корпорация по дешевке сможет приобрести разве что набор участков, разбросанных вокруг деревни, которая не представляет ценности для крупнотоварного производства. Делать это - экономическое самоубийство. Следовательно, приобрести землю за бесценок в первую очередь может мелкий фермер, желающий укрепить свое хозяйство. Создание и укрепление слоя таких фермеров - огромное благо для общества, шанс для возрождения села.

Гипотетическая корпорация по дешевке сможет приобрести разве что набор участков, разбросанных вокруг деревни, которая не представляет ценности для крупнотоварного производства. Делать это - экономическое самоубийство.

Распространено мнение о том, что мораторий может быть снят, но только после наступления определенных условий. Рассмотрим основные факторы, которые считаются препятствиями для снятия моратория.
Коррупция. Есть опасения, что при снятии моратория коррумпированные суды будут использованы для того, чтобы отобрать землю у крестьян. К сожалению, судебная система пользуется очень низким доверием.

Хаос в кадастре и его недостаточная наполненность. Состояние Государственного земельного кадастра в Украине оставляет желать лучшего. Впрочем, при всех проблемах с кадастром в Украине почему-то уже длительное время функционирует рынок земель несельскохозяйственного назначения, и рынок неподмораторных земель сельскохозяйственного назначения тоже.

Отсутствие четких правил. О необходимости "четких правил" на рынке сельскохозяйственных земель ведут речь с самого момента введения моратория в 2001 году. Сначала его существование законодательно связывалось с необходимостью принятия нового Земельного кодекса, который был утвержден 25 октября 2001 года. Затем - с принятием законов о Государственном земельном кадастре от 7 июля 2011 года, о рынке земель, об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Почему же за 15 лет необходимые правила не были установлены? Потому что, на мой взгляд, просто не удалось найти дополнительных механизмов, которые были восприняты как действительно необходимые на рынке земель сельхозназначения.

Сегодня в содержание закона об обороте земель сельхозназначения традиционно предлагают включать нормы о запрете на покупку земель иностранцами, ограничении по площади земель, которые могут находиться в собственности одного лица, установлении преимущественного права на приобретение земель сельхозназначения и разрешительного порядка покупки. Также декларируется намерение прописать правила консолидации земель, которые сейчас лишены смысла, поскольку структура собственности на землю в Украине не предусматривает существования у одного владельца нескольких наделов.

Беспристрастный анализ аргументов за снятие моратория и против него, на мой взгляд, подтверждает, что этот шаг должен быть сделан как можно быстрее, причем без каких-либо предварительных условий. Что, конечно, не исключает потребности в совершенствовании земельного законодательства и наполнении кадастра, а также борьбы с коррупцией.

Не стоит ожидать от снятия моратория немедленных положительных результатов в виде то ли 100, то ли 120 миллиардов инвестиций (такие цифры звучат в СМИ). Впрочем, положительные последствия будут, и безотлагательно. Они будут и в экономике, и, что еще более важно, в социальной сфере. Крестьяне наконец станут настоящими хозяевами своей земли и получат возможность самостоятельно определять свою судьбу на ней.

Консалтинговая компания "SV Development"