УКРАИНА, 20 окт. - SV Development. Бесхозными остались около 1000 отделений лопнувших банков. Что с ними произошло и выстоял ли под таким напором рынок недвижимости.

Весной 2015 года акционеры Коммерческого Индустриального Банка (CIB) поставили перед новым руководством задачу увеличить сеть до 25 отделений в ближайшие два года. На тот момент у банка было два отделения. CIB должен был открывать около десять отделений в год. Но первое новое отделение банк открыл только 23 сентября 2015 года. Казалось бы, план по развитию банк провалил. Но уже через три недели у CIB было 12 отделений. Как  банку удалось набрать такой темп?

Помогло банкротство конкурента. CIB оптом забрал 16 отделений "лопнувшего" в августе Банка Национальный Кредит (БНК).  "Эти отделения максимально подходили под наши стандарты. Мы проанализировали затраты на открытие новых отделений и на аренду этих, и сделали свой выбор", - рассказывает председатель правления CIB Вадим Березовик.

Привлекательное место

Открыть отделение на базе лопнувшего банка значительно дешевле, чем новое. Самым привлекательным объектом, в отделении обанкротившегося банка, является даже не само помещение, а установленное оборудование."Наибольшие затраты при открытии отделения приходятся на кассовый узел. Около 100000-200000 гривен. Если этот узел демонтирован, то помещение уже не интереснее любого другого, которое сдается в аренду. Проблемные банки, как правило, отказываются от аренды и помещения выставляются арендодателями по рыночным ставкам", - рассказывает начальник управления продаж сети отделений Проминвестбанка Константин Кошеленко.

"Если смотреть на отделения, которые были построены два три года назад, то затраты на их реорганизацию незначительные. Тогда оборудование закупалось по курсу 8 грн./$ и, например, сейф пятого класса стоил 16000 гривен. Сейчас его цена достигает 60000 гривен. А два года для сейфа - это не большой срок эксплуатации. При ликвидации банка, это оборудование выкупается по остаточной балансовой стоимости. Потому открытие такого отделения обходится в разы дешевле, чем новое", - говорит руководитель сети одного из банков, которые активно арендуют помещения проблемных финучреждений.

На открытие стандартного отделения на шесть человек "с нуля" банки на сегодняшний день тратят около 1-1,5 млн гривен. Затраты CIB на аренду одного отделения составили около 350000 гривен.

К тому же создавать точку продаж на базе неплатежеспособных банков быстрее. Зачастую на  открытие нового отделения банки тратят 2-3 месяца, а иногда и полгода, в зависимости от места и площади. Есть процедуры и согласования НБУ, которые невозможно обойти и ускорить этот процесс. Если брать отделение обанкротившегося банка, то большинство разрешений уже имеется на руках. Остается только поменять вывеску, провести внутренний косметический ремонт, и переподписать договор аренды. На это уходить лишь несколько недель. Так, первые переговоры с временным администратором БНК состоялись в конце августа. А уже 23 сентября свои двери в отделении БНК открыл СIB.

Несбалансированный спрос

Выбор у желающих арендовать или купить отделение лопнувшего банка огромный. По данным Фонда гарантирования вкладов физических лиц на сегодняшний день количество отделений неплатежеспособных банков достигло 880 штук. Лидерами среди обанкротившихся банков по размеру сети были Надра Банк (500 отделений), Брокбизнесбанк (350), Дельта Банк (221 отделение и 84 кредитных центра), Банк Финансы и Кредит (183 отделений).

Спрос на отделения неплатежеспособных банков сейчас создают в первую очередь небольшие банки из III-IV группы в рейтинге НБУ, которые увеличивают свое присутствие. "Клиенты привыкли, что на том месте был банк, поэтому при выборе места для отделения, мы отдаем преимущество именно данным отделениям. На такие отделения претендуют банки, которые сейчас развивают сеть, мы часто конкурируем сейчас с Таскомерцбанком", - рассказали в пресс-службе Артем Банка.

Спросом пользуются помещения размером около 100 кв. м. "Микроотделения, где даже кассы не было, никому не интересны. По сути, такие площади никак не адаптированы, поэтому ориентироваться на них при открытии новых нет смысла. Тоже самое, с огромными отделениями. На них нет спроса, так как их аренда очень дорогая", - рассказывает Кошеленко.

Но, несмотря на все преимущества, большинство отделений банков, в которых введена временная администрация, пустуют. Часто причиной этого является низкокачественная локация отделений, избыточные площади, неэффективные планировки и плохое техническое состояние объектов. "Брокбизнесбанк на конец 2013 года имел 348 отделений. После введения временной администрации нам было предложено к рассмотрению 229 отделений. Из них мы смогли выбрать только пять, которые были качественными с точки зрения построения сети и подходили под наш формат торговой точки. Из отделений Банка Форум мы отобрали восемь объектов и в двух уже открыли отделения", - рассказывает вице-президент региональной сети Диамантбанка, Василий Фадеев. В том же БНК сеть состояла из 56 отделений. Пригодной оказалось только 30% сети.

Не пользуются спросом и отделения Дельта Банка. "Нам интересны отделения с "начинкой". Дельта была банком с "зачуханными" отделениями, большинство из которых было открыто пять-семь лет назад и больше туда не вкладывали деньги", - рассказывает собеседник ЛІГА.net.

К тому же сама временная администрация создает больше препятствий, чем способствует продаже отделений. "Договориться с временными администраторами о покупке оборудования практически никогда не удавалось. В большинстве случаев переговоры заканчивались отказом от выкупа из-за сложности и непрозрачности процедур, а также неадекватности ценовых предложений", - рассказывает Фадеев.

Впрочем, спрос на отделения проблемных банков, скорее всего, будет расти. CIB сейчас изучает сеть банка Контрак, Финансы и Кредит,  ЮнисонСтандарт Банка. Заинтересовались сетями проблемных банков и крупнейшие банки. По словам Кошеленко, ПИБ сейчас присматривается к отделениям Банка Надра, Дельта Банка, Финансы и Кредит.

Помещения банков не нужны ритейлу

Сейчас собственники объектов недвижимости стараются найти замену опустевшим отделениям банков. Но в большинстве регионов с этим возникают сложности. Вице-президент Ассоциации управляющих недвижимостью Анатолий Топал рассказывает, потенциальные арендаторы - непродовольственные магазины переезжают в торговые центры, а несетевые продовольственные магазины, парикмахерские закрываются. "За девять месяцев этого года предложение по аренде объектов недвижимости на улицах, в том числе из-за закрытия отделений неплатежеспособных банков, выросло на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 60% - по сравнению с январем-сентябрем 2013 года", - рассказывает Топал. Все это вынуждает собственников помещений идти на уступки: за последний год стоимость аренды в Киеве в гривне подешевела в среднем на 60% по сравнению с осенью прошлого года.

Вакантность помещений в Харькове выросла с 20% до 30-40% в этом году. "Сейчас арендовать недвижимость в городе можно за 350- 1000 гривен за квадратный метр в месяц. Это на 2% дороже чем осенью прошлого года", - говорит учредитель группы компаний Проконсул Алексей Попов

Похожая ситуация сложилась в Днепропетровске. Из-за массового закрытия отделений предложение на местном рынке недвижимости выросло в среднем на 20%. "Проблема заключается в том, что собственники помещений установили высокие цены. За сдачу объекта в аренду они хотят выручить не менее 300 гривен за квадратный метр. Местный бизнес готов платить не более 200 гривен", - объясняет директор компании Инвест-Днепр Семен Крисук.

А вот во Львове и в Одессе падение банков играет на руку ритейлерам. Совладелец львовского агентства недвижимости Истейт-Эксклюзив Елена Мишанчук рассказывает, что отделения банков, как правило, находились в центре города, поэтому их площади пользуются большим спросом со стороны собственников кафе, магазинов или парикмахерских. Благодаря повышенному спросу, арендные ставки в валюте удалось удержать на уровне прошлого года - $10-15 за один квадратный метр в месяц. "В Одессе практически все помещения, в которых ранее располагались отделения банков, сданы в аренду", - говорит специалист по недвижимости местного агентства недвижимости Первой риелторской компании Ирина Цвигун. Большая часть из них, как и во Львове, располагалась в центральных районах города, а витрины выходили на оживленные улицы. Поэтому аренда этих помещений за последние несколько лет тоже не подешевела, и составляет $10 за один квадратный метр в месяц. 

Консалтинговая компания "SV Development"