УКРАИНА, 8 сен. - SV Development. "Вести" прояснили риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир.

Пригород Киева обгоняет столицу по новостройкам. По количеству продаваемых строек уже приблизился по показателям: согласно статистике ЛУН.ua, в городе квартиры доступны в 245 возводимых объектах, в предместье — в 213. А вот по количеству жилья, сданного в первом полугодии в эксплуатацию, Киевская область уже в лидерах. По данным Госстата, там готовы к заселению 350 тыс. кв. м жилья в 105 домах, а в столице — 318 тыс. кв. м в 44 домах. «Вести» выяснили, где именно в пригороде активнее всего строят и что предлагают новоселам.

ГДЕ СТРОЯТ

Застраивается пригород очень неравномерно. Львиная доля предложения (77%) строится вдоль Варшавского, Житомирского и Одесского направлений. Безусловный лидер — Варшавское, где сосредоточено 46% общего предложения квартир. В Ирпене сейчас 68 новостроев, в Буче — 12, в Ворзеле — 8, в Гостомеле — 4.

Популярность этих направлений кроется в развитой социальной инфраструктуре, транспортной доступности (до 25 минут до станции метро и развитая сеть общественного транспорта), рекреационных зонах (рядом лес, озера или благоустроенные уже зоны отдыха, как, например, в Буче). Однако пробки по Гостомельской трассе в час пик уже не редкость, на месте части лесных зон растут новые городки и комплексы, так что плюсы направления могут обратиться в минусы в случае несбалансированной застройки.

По Вышгородскому и Броварскому направлению весь объем предложения сосредоточен в черте городов-сателлитов, а вот вдоль Житомирского и Одесского направлений строительство идет практически в каждом населенном пункте. Сейчас в Вышгороде ведутся продажи в семи проектах, в Броварах — в 11.

Элитное ранее Обуховское направление до сих пор воспринималось как место исключительно для развития коттеджного строительства. А теперь в Ходосовке возводится «Новая Конча-Заспа», где предлагаются самые различные форматы жилья — квартиры в высотках, таунхаусы и коттеджи.

НОВЫЕ СТРОЙКИ

С начала года рынок пригородных жилых комплексов пополнился 19 новыми проектами (в целом, около 4,5 тысячи квартир).

Несмотря на высокую конкуренцию, 71% нового предложения 2015 года опять сосредоточен вдоль Варшавского и Житомирского направлений. В Ирпене стартовали продажи в шести жилых комплексах («Южный», «Панорамный», «Дипломат», «Версаль Парк», «Пушкинский квартал», «Полтавский»). По Житомирскому направлению открылись продажи в ЖК «Барселона» и «София Клубный» (Софиевская Борщаговка), ЖК «Западный» (с. Чайки), ЖД «Петровский» (с. Петровское), ЖК «Яблуневий сад» (с. Гореничи).

Новички в Броварах жилые комплексы «Фамильный» и «Диамант», в Вышгороде — ЖК «4 Карата». По Бориспольскому направлению, в с. Гора, началось строительство ЖК «Веселка». В с. Гатное (Одесское направление) на рынок вышли сразу два жилых комплекса — Almond Appartments и «Новый Киев».

ЗАВЛЕКАЮТ ЦЕНАМИ

Большая часть пригородных жилых комплексов представляет эконом-сегмент, причем предлагают цены ниже на 25–30%, чем в аналогичных проектах на окраине столицы. Не удивительно, что раскупают их лучше. По данным City Development Solutions, ежемесячно в пригородных жилых комплексах заключают на 15–20% сделок больше, чем в столичных новостроях эконом-класса. А на волне курсовых колебаний количество сделок в хорошо зарекомендовавших себя пригородных жилых комплексах достигало ста квартир в месяц.

«Основной пик продаж, спровоцированный резким ростом курса доллара, пришелся на февраль. Второй пик был в июле, когда на волне незначительных курсовых колебаний покупатели, подогреваемые акционными предложениями от застройщиков, вопреки летнему сезону низкого спроса, были весьма активны», — рассказала «Вестям» старший консультант CDS Виктория Погасий.

В феврале цены в пригородных комплексах вслед за ростом курса доллара рванули аж на 40%, достигнув среднего показателя 13,8 тыс. грн/кв. м. Высокий покупательский спрос позволил застройщикам удерживать высокие цены и в марте, однако затем последовало затишье, и, начиная с апреля, практически во всех комплексах стартовали акционные дисконтные программы, предлагающие значительную (до 20%) скидку при стопроцентной оплате. «В результате с апреля средние цены снизились на 16% и сейчас составляют 11,9 тыс. грн/кв. м», — отметила Погасий.

Сейчас большинство застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на период до ввода дома в эксплуатацию (некоторые и на больший срок — до 19 месяцев). Скидка при стопроцентной оплате оговаривается отдельно, но в целом она сейчас ниже, чем в начале лета, — от 10 до 15%. А стимулируют к стопроцентной оплате сообщениями, что в середине сентября повысят цены. Как рассказали «Вестям» в отделах продаж, большая часть покупателей предпочитает стопроцентную оплату.

Согласно исследованию CDS, есть существенная разница в цене между объектами, расположенными в десятикилометровой зоне и на расстоянии 10–20 км от столицы. «В среднем квадратные метры в объектах, расположенных в радиусе 10 км, дороже на 10–12%», — говорит Погасий. Еще один ценовой фактор — в каком населенном пункте расположен жилой комплекс. В городах-спутниках с полным комплексом социальной инфраструктуры (Бровары, Вишневое, Вышгород, Ирпень), а также поселках на границе Киева (Гатное, Петропавловская и Софиевская Борщаговки) средние цены выше еще на 7–12%.

ПРОЕКТЫ ГОТОВЫ КОРРЕКТИРОВАТЬ

Еще один плюс пригородных комплексов — «человеческий» масштаб. Большинство проектов — это пяти-девятиэтажные здания, с большими дворами, обустроенной зеленой территорией, нет проблем с парковкой автомобилей. Преобладают малометражные планировки, львиная доля спроса — почти 60% — однокомнатные квартиры, 25% — двухкомнатные, 13% — трешки, 2–5% — двухуровневые.

По наблюдениям директора ЖК «Петровский квартал» (Софиевская Борщаговка) Виталия Андриюка, предпочтения потребителя за год изменились. «Два года назад, переезжая за город, люди чаще выбирали очень просторную квартиру, год назад — дворик или террасу. В этом году их желания не изменились, но за такой комфорт платить они не готовы», — рассказал он «Вестям».

За год цены в комплексе выросли в гривне на 30–40%, в долларе просели на те же 30–40%. Сейчас квадратный метр — около 11,5 тыс. грн. «На качестве экономить не стали, технологии не сменили. Если строили дома из красного кирпича — так и осталось. Окна даже улучшили по теплотребованиям, теперь используем стеклопакеты с инертным газом», — привел пример Андриюк.

К плюсам загородных жилых комплексов относят их автономность по обеспечению отоплением и водой. «Отопление — индивидуальное, по счетчику на газу. Это однозначно дешевле, чем платить за централизованное отопление. Уходишь из дома — снижаешь отопление до 10–12 градусов, возвращаешься — повышаешь», — поясняет Андриюк. А вот альтернативные источники электроэнергии, по его наблюдениям, пока в пригороде не используются. «Не доросли, увы, наши потребители, а главное, государство, до солнечных батарей на крыше», — признал застройщик.

В ЖК «Новая Конча-Заспа» (Ходосовка) рассказали, что готовы под каждого потребителя переделывать любой проект — от многоэтажки до коттеджа. К примеру, недавно «слепили» расположенные рядом двух- и однокомнатные квартиры в трешку. «Трешки на этаже уже были, но семья хотела именно с окнами на юг. В результате они получили уникальную планировку, больше таких квартир в комплексе нет», — пояснила руководитель отдела продаж AVM Development Group Елена Андрейченко. Коттеджи в составе комплекса предлагаются относительно небольших площадей — от 73 до 106 квадратов.

Достаточно распространенная просьба: вместо внутренней лестницы в таунхаусе сделать внешнюю. «В этом месяце было уже три таких запроса. Это увеличивает полезную площадь, безусловно. В целом у нас 250 планировок — от 35 метров в многоэтажке до 106 в коттедже, но если ни одна не устраивает, мы «перекраиваем». Все проектные работы — за наш счет, если надо докупать стройматериалы, по итогу платит покупатель», — говорит Андрейченко. Цены в комплексе — от 9 тыс. грн на уровне фундамента до 15 тыс. грн в готовом объекте.

ГЛАВНЫЕ РИСКИ

Заказчиком большинства объектов в пригороде являются физлица, что удорожает окончательную стоимость вашей квартиры на 6–8% от заявленной. То есть надо быть готовым, что объекты в пригороде в итоге вам обойдутся дешевле не на 20%, а всего на 10–15% по сравнению с объектами на границе столицы.

«Чаще всего оформляют вначале предварительный договор, покупатель сразу платит госпошлину в 1% от прописанной в нем стоимости. После ввода жилого комплекса в эксплуатацию и регистрации объекта подписывается основной договор, уплачивается 1% от его стоимости (она может значительно отличаться от предварительной) в пенсионный фонд и снова 1% госпошлины нотариусу. Тут надо иметь в виду, что процедура уплаты госпошлины четко не прописана: один нотариус будет требовать его уплату, другой согласится, что вы госпошлину уже оплатили по предварительному договору. Мой совет: ищите того нотариуса, который не будет второй раз взимать с вас госпошлину», — посоветовал «Вестям» юрист ЮФ Constructive Lawyers Александр Босенко.

Поскольку в 90% случаев в пригороде продавец — застройщик-физлицо, то сделка оформляется как продажа готового объекта от физлица физлицу, а, следовательно, за нее надо уплатить налог в 5% стоимости. «В подавляющем числе случаев платит покупатель квартиры. Надо быть к этому готовым», — говорит юрист.

Советует юрист уточнять не только, в чьей собственности находится земля, но и назначение участка. «Довольно часто возводится девятиэтажный дом на 20 сотках, целевое назначение которых — индивидуальное строительство и садоводство. В градостроительных условиях на объект указывается требование до завершения строительства поменять назначение участка. Но это довольно длительная процедура: надо пройти через местный совет, внести изменения в генплан. Если застройщик не успеет, у него, а значит, и у покупателей, будут проблемы с подключениями к сетям. К примеру, в Ирпене на ул. Мечникова есть объект, который длительный срок не подключен к газу», — объяснил Александр Босенко.

Внимательно следует читать договор по части обязательности уплаты за «излишки» площади. «Чаще в договоре прописано, что если площадь больше заказанной, то покупатель обязан уплатить за излишки. Если такой записи нет, вы не обязаны платить, как и не обязаны платить при изменении стоимости квадрата, если подобного не было прописано в договоре», — отмечает Александр Босенко. Зато, отметил юрист, в его практике уже были случаи, когда приходится добиваться возврата за полностью оплаченный клиентом, но не полученный товар. «Мой клиент (Ирпень, ЖК «Киевский») оплатил кладовку, а в итоге оказалось, что она проектом даже не была предусмотрена. Застройщик обязан вернуть ему вложенные средства, но пока возврат не произведен», — отметил он.

БУДУЩИЕ МИНУСЫ

Основным минусом пригородной недвижимости является спонтанность застройки. Участки, приобретенные ранее девелоперами в пригороде для развития коттеджных городков, торговых и логистических центров, массово переформатируются под новые востребованные форматы жилья — малометражные квартиры, часто без концептуальной проработки и анализа спроса, отмечает директор департамента маркетинга City Development Solutions Алла Куценко.

Эти комплексы, расположенные «в чистом поле», вынуждены демпинговать в борьбе за покупателя, что, в свою очередь, снижает среднюю цену на рынке, но сами комплексы не делает более комфортными. По мнению эксперта, в будущем акцент развития новых проектов пригородного жилья будет смещаться в сторону Броварского, Вышгородского и Обуховского направлений. «Там еще есть выбор участков в пределах границ населенных пунктов с возможностью подключения к существующим сетям. Для поддержания низких цен на пригородные жилые комплексы девелоперы вынуждены будут удешевлять проекты за счет использования более дешевых технологий, в том числе высока вероятность возрождения панельного строительства как нового тренда на пригородном рынке», — говорит Куценко.

По мнению директора City Development Solutions Ярославы Чапко, если в ближайшие два-три года областью не будут инвестированы значительные средства в развитие транспортной и социальной инфраструктуры, то мы увидим снижение интереса к пригороду, тем более что верхний предел цены предложения в пригороде ограничен ценами в ЖК на окраинах.

«Строительный бум в пригороде должен иметь продолжение в виде создания агломераций, так называемых территорий комфорта с современными пространствами для работы (офисными центрами, технопарками и т. д.). Их развитие на Окружной и далее вдоль трасс неизбежно, так как дороги вскоре не смогут справиться с маятниковой миграцией пригородных жителей в Киев и обратно. Уже через два-три года вопрос затраченного времени на поездку до места работы/учебы станет ключевым при выборе жилья. Если эти проблемы игнорировать, интерес снова будет смещаться в сторону киевских новостроек на окраинах», — считает Чапко.

Консалтинговая компания "SV Development"