УКРАИНА, 7 сен. - SV Development. Активнее всего сделки заключают в Киеве и Одессе, хуже — в Приднепровье и АТО.

Впервые за последние два года украинский рынок недвижимости показал рост, сообщил «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Согласно статистике Минюста за январь-июнь 2015 г., количество сделок увеличилось практически во всех регионах страны, кроме зоны АТО: речь обо всех операциях по переходу прав собственности — от покупки-продажи квартир и домов и их обмена до оформления дарственных и наследства.

«Самый большой прирост показала Киевская область, где количество сделок увеличилось аж на 21,3%, причем договоров купли-продажи было оформлено на 29,3% больше, чем в первом полугодии 2014-го. Столь высокая активность рынка связанна с относительно невысокой стоимостью жилой недвижимости: однокомнатную квартиру до 20-км от столицы можно найти по $15-20 тысяч», — пояснил Гусельников.

Хорошую динамику по сделкам показали все пять областей центрального региона: в Винницкой области был зафиксирован прирост в 15,3%, в Черкасской — на 11,1%, в Житомирской — на 6,8%, в Кировоградской — на 2,5%. Что объясняют переездами жителей восточной Украины подальше от войны и разрушений — поближе к центру страны.

Днепр замер, а Херсон удивил

Хуже всего ситуация, естественно, в Луганской и Донецкой, где Минюст зафиксировал сокращение числа сделок по переходу прав собственности на недвижимость на 78,3% и 64,9%, соответственно.

Не самый лучший результат показала Днепропетровская область — падение на 0,4%, а также Запорожская — на 3, 2%. «Война на Донбассе делает свое дело, комментарии, наверное, будут неуместны, статистика Минюста показывает, что рынок недвижимости на Востоке страны практически остановился. А Донецко-Приднепровский регион, один из самых больших в Украине. При численности населения в 11,7 млн. человек было осуществлено трансакций (включая договора наследования и мены) чуть более 26 тыс., то есть 0,2% от общего количества проживающих», — отметил в разговоре с «Вестями» Андрей Гусельников.

А вот в Причерноморье в этом году активность растет. Причем не только в Одесской области (на 2,7%), что предсказывали эксперты, но и достаточно неожиданно — в Херсонской (на 11,4%). «Одесса всегда была привлекательна для инвестиций — морской портовый город, близость границ, все эти факторы влияют на деловую активность. Именно поэтому средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости (социальное жилье) в городе составляет $1043/кв.м., и уступает только городу Киеву — $1266/кв.м», — пояснил Гусельников. А вот в Херсонской области одни из самых низких цен на жилье ($586/кв.м). «Этот регион является крупным экспортером сельскохозяйственной продукции, поэтому, скорее всего количество сделок там будет увеличиваться, а затем и цены на жилье», — считает эксперт.

Все четыре области Северо–Восточного региона в январе-июне показали положительную динамику по рынку недвижимости. В Харьковской области количество сделок выросло почти на 5%, в Черниговской — на 6,1%, в Полтавской — на 6,3%. Самым же динамичным оказался Сумской регион, где жилье в первом полугодии переоформляли на 8% чаще 2014-го.

На Западе Украины «минус» показала Волынская (на 1,8%) и Львовская область (на 0,4%). В остальных зафиксирован рост: от 3,2% в Закарпатской до 7,6% в Черновицкой. Хотя эксперты, ссылаясь на туристический потенциал региона и близость к границе, ждут от него более ярких результатов по итогу 2015 г.

Чаще меняют и завещают

Несмотря на общую стабилизацию рынка недвижимости, в структуре сделок до сих пор сохраняется высокая доля договоров мены и наследования. Больше всего их в западном регионе. К примеру, в Волынской и Ивано-Франковской областях договоры дарения составляют 41% от общего количества трансакций. Причем в Ивано-Франковской области подарено недвижимости практически столько же, сколько продано (1257 против 1285 договоров).

«Мы видим по-прежнему, что рынок недвижимости уходит в тень. Подобным механизмом, оформлением сделки (через договора мены), граждане избегают от рисков, связанных с банковскими переводами, плюс платят меньше налогов. Рынок оценок, к сожалению, слишком перенасыщен «профессионалами», готовыми за 250-300 грн. дать оценку раза в четыре ниже рыночной. А значит, снизить уплачиваемый со сделки налог», — объяснил «Вестям» Андрей Гусельников.

Глава наблюдательного совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин считает, что пока нет места для оптимизма. «Рынок недвижимости продолжает стагнировать. Надо понимать, что его невозможно убить. Всегда остается «естественный» спрос: дети взрослеют, родители желают подыскать им квартиру, поэтому всегда будут продаваться трехкомнатные и вместо них покупаться две квартиры меньшей площади. Но если в нормальной ситуации таких сделок около 10%, то сейчас их почти 50%», — сказал он «Вестям».

По наблюдениям эксперта , сейчас продаются только «срочные квартиры», когда продавцу нужны быстрые деньги. «Покупатель пошел достаточно смелый, если не сказать наглый. Требует сразу 20-30% скидки. И находит! Всегда есть на рынке продавец, которому нужны деньги на лечение, к примеру. На днях продали двухкомнатную квартиру на Борщаговке: весной хозяин хотел за нее 60 тыс.у.е., сейчас отдал за 40 тыс.у.е.», — привел пример Несин.

При этом те, кто может подождать, не спешат снижать цены, даже в премиальном сегменте. За квартиру в центре Киева с хорошим ремонтом, выставленную за 1,5 млн. у.е., покупатель недавно готов был отдать 1,3 млн. у.е. (то есть меньше 15% скидки), но хозяин отказался. «Надо понимать, что такие квартиры за копейки никогда не будут продаваться. Хозяин решил пока не найдется понимающий покупатель, самому пожить в квартире», — отметил Виктор Несин. Из регионов он видит повышение активности в Одессе, Львове, Днепропетровске и Харькове. «А вот в Черкассах, к примеру, нет объективных причин для роста числа сделок. Экономическая активность в регионе низкая», — заметил эксперт.

Главной причиной низкого спроса в целом по стране он считает даже не войну на Донбассе. «Есть страны с тлеющими или активными военными конфликтами, но высокой активностью рынка недвижимости, тот же Израиль или Турция. Наши проблемы — в политико-экономическом кризисе, пока он не будет преодолен, пока хотя бы не будет предложен доступный работающий ипотечный продукт — рынок и будет в состоянии «у дна», на уровне пару сотен сделок в месяц», — подытожил Несин.

Консалтинговая компания "SV Development"