УКРАИНА, 2 фев. - SV Development. Эксперты прогнозируют подорожание столичной недвижимости не раньше 2018 года.

В Киеве усугубляется спад на рынке недвижимости. Как сообщили UBR.ua в SV Development, за январь в городе было продано 315 квартир — вдвое меньше, чем в начале 2014 г.

Квартиры в новостроях в прошлом месяцев выбрали 151 человек, на вторичном рынке — 194.

Для рынка первичного жилья это просто катастрофические цифры, интерес упал почти вшестеро по сравнению с январем 2013-го, когда было заключено 892 сделки. "Все относительно. Если сравнивать с предыдущим кризисом, то ситуация сейчас хоть чуточку, но лучше, ведь в январе 2011 было продано всего 94 квартиры", — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Вторичка показала себя более устойчивой: количество сделок снизилось на 15% по сравнению с январем прошлого года (тогда было продано 228 квартиры). Впрочем, относительно стабильно б/у жилье продавалась и в прошлый кризис: в январе 2011 хозяев сменило 405 квартир. Эксперты прогнозируют, первичное жилье и дальше будет терять привлекательность.

"Застройщики, даже самые именитые, начали переносить сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Пока ненамного, на месяц-два, но где гарантия, что эти задержки не будут увеличиваться, или что они не станут массовыми? Покупатели понимают, что инвестиция в строящиеся объекты рискованная, поэтому чаще выбирают квартиру на вторичном рынке", — пояснил Костецкий.

По данным ИАП "Столичная недвижимость", в январе цена квадратного метра на вторичном рынке уменьшилась в долларовом эквиваленте всего на 0,5% до $1475, а в гривне выросла на 5,2% до 36,7 тыс.грн. Цены на строящиеся квартиры поднялись на 2%, до 23,1 тыс. грн./кв.м.

Почем покупают

Низкие показатели января были ожидаемы, учитывая, что полмесяца страна не работала. "Звонки начались только в третьей декаде января. И, увы, большая часть интереса была простимулирована очередным падением гривны. Почти половина сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке — это попытка сохранить сбережения", — рассказал UBR.ua президент союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Он отметил, что инвестиционными эти сделки уже сложно называть: "Квадратные метры продолжают дешеветь в долларовом эквиваленте, значит перепродать с прибылью квартиры в ближайшее время маловероятно. Мой реалистический прогноз — количество сделок будет снижаться, а вслед за ними и цена недвижимости, еще около двух лет. Восстановление роста на рынке недвижимости начнется не ранее 2018 года", — отметил Рубанов.

Риелторы-практики настроены более оптимистично, утверждая, что интерес к покупке недвижимости в конце января вырос. "Самый популярный запрос — квартиры от $40 до $70 тысяч. И очень большой отложенный спрос на загородные дома, чаще интересуются двумя сегментами — по $90-200 тыс. и от $350-600 тыс.", — прокомментировала UBR.ua ситуацию эксперт риэлтерской компании Best&Seller Ирина Луханина.

Львиная доля сделок, по ее наблюдениям, это улучшение квартирных условий с доплатой. "Продается, к примеру, однокомнатная хрущевка, добавляется 20 тысяч долларов и покупается квартира в новострое. Причем большинство таких покупателей даже делают выбор в пользу объектов на стадии готовности 60%, они готовы ждать, чтобы сэкономить", — отметила Луханина.

И подметила, что стимулирует такие сделки снижение спроса на аренду. "На днях пришел к нам клиент посоветоваться, что делать с двушкой на Цитадельной. Сдать ее в аренду можно за 5,5-6 тыс.грн. в месяц, найти покупателя реально за $45-47 тысяч. Ушел расстроенным — оба предложенные варианты с его точки зрения невыгодны", — сказала эксперт. Тем не менее, она уверена, что именно этот сегмент, бывшего арендного жилья, и даст значительную долю сделок купли-продажи в ближайшее время, поскольку эта недвижимость перестала приносить доход, ведь арендаторов сложно найти, а сами хозяева желают жить в более комфортных условиях.

Ремонт нужен

Стремясь заинтересовать своего покупателя на падающем рынке, владельцы недвижимости предлагают все больше "комфорта и услуг". "Интересно наблюдать модификацию квартиры, выставленной на продажу. Вначале ее предлагают в состоянии "после генеральной уборки". Потом делают косметический ремонт. Следующая стадия — меблировка, она, кстати, более всего повышает цену квартиры, — на 10-15%. Затем задумываются о новых люстрах, гардинах, украшают картинами и цветами. Думаю, до стадии с вилками-ложками, постельным бельем мы вскоре дойдем", — считает Ирина Луханина.

Конечно, главное в продаже — адекватная состоянию рынка цена и способность хозяина идти на уступки. Однако, отмечает Луханина, гораздо быстрее покупателя находит однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью за $29 тыс., чем такая же, но требующая ремонта, за $24 тыс. "Во-первых, эмоциональная составляющая. В уютной квартире возникает желание остаться. Во-вторых, рациональная: покупатель понимает, что ремонт будет стоить гораздо больше, чем три-пять тысяч долларов, плюс неизвестно насколько затянется во времени", — пояснила она.

Интересно, что такой формат — квартира с ремонтом — предлагают практически все застройщики. Заказ этой услуги обычно увеличивает стоимость квадратного метра от 100 у.е. В Интергалбуд количество квартир, покупаемых с отделкой и встроенной кухней, достигает на некоторых объектах 50%. Есть застройщики, которые уже реализуют все без исключения квартиры с базовой отделкой, к примеру, ЖК "Власна квартира". А в ЖК Smart House (реконструируемое под жилье административное здание) квартиры продаются не только с ремонтом, но и со всей мебелью. Однокомнатная в 19 кв.м. здесь стоит около $20 тыс.

Причем, застройщик предлагает даже услугу сдачи в аренду, если покупатель не собирается сам жить в этой квартире. "Кризис заставляет повышать стандарты предлагаемого жилья. Экономить застройщики уже научились, теперь рынок от них ждет адекватного продукта, сработанного на совесть. Голые стены никого не устраивают. Люди, желают получить готовое жилье, оформив сделку и получив ключи, занести чемодан в квартиру и жить", — поясняет управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Консалтинговая компания "SV Development"