УКРАИНА, 27 мар. - SV Development. Украинский рынок недвижимости переживает тяжелые времена.

Очередное ослабление гривни ввергло и без того вялый рынок жилой недвижимости в состояние анабиоза.
Провал курса гривни в конце февраля сузил выбор стратегий украинских строительных компаний до минимума. Рынок фактически перестал подавать признаки жизни, пишет Елена Романюк в №11 журнала Корреспондент от 20 марта 2015 года, пишет korrespondent.net.

«Особенно сложно сейчас обстоят дела на рынке первичной недвижимости. Спрос на квартиры в строящихся домах упал до рекордных показателей, а поднимать цены в погоне за долларом рискнут не все застройщики, – рассказывает Корреспонденту аналитик одной из столичных консалтинговых компаний. – Некоторые предпочли просто приостановить продажи, посмотреть, что будет с курсом дальше, чтобы сформировать новые цены исходя из этого.

Первичный рынок сдерживал цены в гривне до последнего.

«Однако в самый пик роста курса доллара застройщики смогли позволить себе поднять цены в среднем на 5-7 тыс. грн за 1 кв. м. При этом чем ближе была стройка к завершению, тем большим был рост цен на недвижимость», – отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.

С точки зрения покупателей, повышение было весьма существенным и носило молниеносный характер.

«Могу привести реальный пример: застройщик поднял цены на 40% буквально за первые десять дней марта, – рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate. – В конце февраля наша компания помогала оформить сделку покупателю, который изначально заплатил застройщику 25% от общей стоимости объекта. В течение недели, пока деньги были в пути, застройщик поднял цену на 20%. И ещё на 20% – на следующей неделе, пока шла стандартная бумажная волокита».

Покупатель оказался поставлен перед фактом – за покупку придётся заплатить на 2 тыс. грн за 1 кв. м больше, чем планировалось. В пересчёте на площадь жилья повышение оказалось ощутимым.

По данным портала Столичная недвижимость, в феврале по сравнению с январём цена 1 кв. м была повышена в 39 новостройках экономкласса – на 1.000-2.300 грн. Квартиры в 12 домах бизнес-класса подорожали на 3.200-6.850 грн, в пяти домах премиум-класса – на 4.500-13.000 грн.

Точка невозврата

Примечательно, что укрепление гривни в марте отразилось на стоимости квадратных метров не так существенно. Компании, только-только повысившие цены, в большинстве своём не стали их пересматривать.

«Мы снова немного опустили цены. Сейчас они составляют 17-18 тыс. грн за 1 кв. м в домах экономкласса. До скачка курса доллара эта сумма составляла 16 тыс.», – рассказывает Корреспонденту Лариса Ломакина, директор отдела продаж строительной компании Лико-Холдинг.

В качестве аргумента против снижения цен застройщики приводят рост стоимости стройматериалов. Участники рынка утверждают, что они подорожали в среднем более чем на 30%. Если в случае с импортными материалами причина всё в той же девальвации, то  рост цен на отечественные товары поставщики объясняют увеличением расходов – тарифов на газ, электроэнергию, топливо и т. д.

«Цены так или иначе связаны с курсом доллара. Поскольку стоимость 1 кв. м состоит из расходов на строительство, то, соответственно, когда растут эти расходы, увеличивается и цена за 1 кв. м», – поясняет Анна Искиэрдо, директор проектной компании АИММ-Групп.

«Уверенности в том, что гривня перестанет обесцениваться, нет. К тому же, несмотря на стабилизацию курса, стоимость горюче-смазочных, строительных материалов и т. д. пока не снизилась», – подтверждает слова коллеги Александр Попов, директор проектной группы Архиматика.

Впрочем, есть и другая точка зрения. Елена Шуляк, глава совета отраслевого объединения Ukrainian Building Community, считает, что как раз сегодня себестоимость строительства жилья в Украине находится на самом низком уровне. По оценкам эксперта, сейчас она составляет около $300-350 за 1 кв. м – строители получают зарплаты, которые пока никто не спешит индексировать, а на складах у многих застройщиков ещё есть достаточное количество стройматериалов, закупленных по старым ценам.

«Я считаю, что такая низкая себестоимость строительства, как сейчас, вряд ли ещё когда-то будет», – говорит Шуляк.

Что же касается застройщиков, существенно повысивших цены в связи с ослаблением гривни, то здесь, по её словам, всё объясняется желанием вернуть инвестиции, уже вложенные в проекты.

«Если ты частный инвестор и вложил в проект $ 1 млн, естественно, ты хочешь вернуть именно этот $ 1 млн, а не сумму, которая в долларовом эквиваленте будет вдвое меньше», – уточняет эксперт.

Кроме того, многие застройщики привлекали долларовые кредиты, которые теперь нужно как-то погашать.

Есть и потребительский фактор. Если застройщик поднял цены для клиентов, купивших жильё в рассрочку, он не может снизить их для новых покупателей, поясняет Сергей Костецкий, ведущий аналитик консалтинговой группы SV Development. Поэтому ежедневно менять ценовую политику не так уж просто.

 «Механизм повышения и понижения цен в девелоперских проектах вообще деликатная вещь, с этим не играют, – предупреждает Артюхов. – Здесь нельзя поддаваться панике».

Например, руководитель проекта всё-таки принял решение поднять цены. Нашлись несколько покупателей, купивших квартиры, возможно, опасаясь дальнейшего повышения. Однако рынок в целом может быть не готов платить больше, а там, как это случилось в марте, и курс откатится назад.

«Вопрос: как застройщику потом снизить цену, чтобы привлечь покупателей и восстановить спрос? Как только он это сделает, все, кто купил квартиры по завышенной цене, придут с требованием пересмотреть стоимость», – рассуждает эксперт.

Группа риска

Побочным явлением сложившейся на рынке патовой ситуации может стать увеличение количества недостроев.

«Очень большая вероятность того, что на рынке первичной недвижимости может начаться тотальная заморозка объектов. И кто эти объекты будет достраивать, непонятно. Последствия могут быть даже серьёзнее, чем в 2009 году», – высказывает опасения Костецкий.

По словам Приходько, в зону риска попадают все жилые комплексы на начальной стадии строительства.

«Замороженные недострои обязательно будут. Высокая вероятность этого у больших жилых комплексов с их «последними» плановыми секциями», – говорит он.

Также могут быть не достроены объекты компаний, которые начали работать на рынке недавно и ещё не создали достаточную финансовую мощность, чтобы поддерживать строительство без поступления денег от продажи квартир, а также объекты, возводимые за счет заёмного финансирования в валюте.

«На мой взгляд, если доля заимствования в валюте превышает 50%, то этот застройщик не выживет», – считает Артюхов.

В эту же категорию попадают и объекты так называемого незаконного строительства, ситуацию с которыми Корреспондент описывал в одном из предыдущих номеров.

«Скандал вокруг объектов компаний Укогруп и Сити Групп показывает, с какими рисками может столкнуться застройщик, пытающийся построить что-либо без полноценной проектной документации, соответствующей классу объекта и прошедшей все необходимые согласования», – подчеркивает Попов.

Напомним, что не так давно КГГА всерьёз занялась проверкой столичных новостроек. В итоге, как сообщил заместитель председателя КГГА Павел Рябикин, столичные власти усомнились в законности строительства 120-130 объектов из 185. Материалы по 45 стройкам, по словам Шуляк, были переданы на рассмотрение в Генпрокуратуру.

Впрочем, не все участники рынка верят в серьёзность намерений столичных властей. До сих пор прецедентов таких решений в отношении объектов со степенью готовности более 30% не было, утверждают люди, знающие ситуацию изнутри.

«Власть может санкционировать разрушение уже построенных жилых домов. Надеюсь, что такого мы не увидим. Это радикальное решение, на него нужны немалые деньги из бюджета, и главное – юридически обоснованная веская причина. Что может сделать власть, так это заморозить проект под влиянием третьих лиц, которые хотят получить от этого выгоду», – считает Артюхов.

Разделяет эти сомнения и Приходько.

«Эта пиар-акция не более, чем переключение внимания потенциальных покупателей на «благонадёжные» проекты, – говорит девелопер. – Не удивлюсь, если завтра некоторые комплексы подвергнутся и физическому воздействию со стороны конкурентов в виде пожаров, техногенных аварий и невозможности подключения к городским сетям. К сожалению, всем властям, которые были и есть в столице, выгодны такие проблемные стройки, ведь на них можно неплохо заработать».

Вариантов мало

Строить сейчас прогнозы относительно перспектив рынка жилой недвижимости – дело неблагодарное. Правда, это можно сказать едва ли не о любом рынке, зажатом в тиски между спадом спроса и покупательной способности населения и зависимостью цен от курса доллара.

Слабеющая гривня, по сути, оставляет застройщикам два варианта. Первый – снижение цен на жилую недвижимость и не только, второй – сворачивание торговой активности. То есть выбор у участников рынка небогат – распродавать квартиры сейчас или занять выжидательную позицию в надежде, что ситуация в обозримом будущем стабилизируется.

«Есть застройщики, у которых валютные займы, — им некуда деваться. Они повышают цены, и их продажи в результате действительно останавливаются. Пожалуй, лучший выход из этой ситуации – продать проект, зафиксировать прибыль или убытки. Если финансы позволяют, то проект можно завершить и сдавать в аренду, то есть переносить на будущее точку выхода из него. Можно также реструктуризировать проект, например пустить в него инвестора со стороны, который поможет выйти из ситуации», – говорит Артюхов.

Впрочем, для покупателей есть и обнадёживающая новость. Застройщики, которые не захотят ни снижать цены в гривне, ни выходить из своих проектов, попытаются привлечь покупателей маркетинговыми шагами, считает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions. По мнению эксперта, это могут быть скидки при оплате всей стоимости квартиры сразу, парковочное место в подарок или беспроцентная рассрочка.

Миллионеры из хрущоб

Покупатели, ориентированные на вторичный рынок, также не слишком активны. Из-за резкой девальвации гривни в феврале средневзвешенная цена предложения вторички увеличилась на 86,6%, до 51.799 грн за 1 кв. м, рост в сравнении с февралём 2014 года превысил 160%.

По оценкам аналитиков, уязвимость гривни заставляет продавцов и покупателей ориентироваться на цены в долларах. Такой подход означает, что, например, хрущёвка на окраине Киева стоит $ 1.000 за 1 кв. м и именно эта цена служит предметом обсуждения и торга независимо от того, сколько будет стоить доллар – 20, 30 или даже 50 грн.

«Люди хотят, чтобы расчёты велись в долларах, и готовы ждать такого покупателя», – отмечают эксперты.

Такой идеальный покупатель – исчезающе редкий вид. Вся надежда на относительно небольшую прослойку людей, которые не купили квартиры в прошлом году и при этом всё еще располагают достаточной суммой в валюте. В целом же большинство клиентов, имеющих деньги и готовых вложить их в столичную недвижимость, уже успели это сделать. Точно так же успели решить свои квартирные вопросы многие более-менее обеспеченные переселенцы с Донбасса.

Консалтинговая компания "SV Development"