УКРАИНА, 18 янв. - SV Development. Ситуацию на отечественном рынке недвижимости стабильной не назовешь. С введением нового налогового законодательства и постоянным ростом коммунальных тарифов эксперты прогнозируют повышение цен на аренду объектов торговли, бизнес-центров и жилья. О том, какие факторы влияют на рынок аренды недвижимости, ГолосUA рассказал аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

- Сергей, какова в настоящее время ситуация на рынке офисной и торговой  недвижимости?

Все идет к тому, что цена аренды на офисную и торговую недвижимость вырастет. Прежде всего это связано с введением нового налогового законодательства. Если раньше с коммерческой недвижимости налоги не платили, то с 1 января 2016 года они уже будут платиться, там никаких льгот нет. Все торговые центры, бизнес-центры и прочие объекты будут платить за общую площадь - и за себя, и за коридоры, и за подвальные помещения, которые имеются в здании.

- Насколько вырастет цена аренда?

Что касается коммерческой недвижимости по Киеву, то это 3% от минимальной заработной платы. Дело в том, что минимальная заработная плата постоянно растет, плюс постоянно будут повышаться тарифы - по налогам сейчас есть базовая ставка, но нет гарантии, что она не поднимется.  Кроме того, что постоянно растет всякая тарификация по электроэнергии, по отоплению и прочим составляющим, понятно, что это все автоматически переходит и ложится на плечи арендаторов.

Как показывает практика, хозяева больших офисных и торговых центров теряют свою рентабельность, поскольку, если начинать повышать арендную ставку, то соответственно арендаторы будут уходить.   Тут варианта – либо арендодатели повысят цены на аренду, либо просто будут сдавать площади себе в убыток. Отмечу, что рентабельность у владельцев офисной и торговой недвижимости итак очень маленькая.  Кстати, повышение цен на аренду касается также и жилой недвижимости.

- Получается, что доходы арендодателей будут и дальше снижаться…

Безусловно, доходы арендодателей снижались и далее будут снижаться. Не вижу абсолютно ни одной предпосылки к тому, чтобы они росли. Доллар в любом случае будет расти, значительно или незначительно. Даже в пределах запланированной инфляции в 12%.

- Что происходит с новостройками офисной и торговой недвижимости?

В 2015 году было построено очень мало объектов офисной и торговой недвижимости. Цена строительства торговых и бизнес-центров достаточно высокая. По сравнению с предыдущими годами, количество введенных в эксплуатацию объектов торговой и офисной недвижимости было минимальным.

Конечно, достраивать объекты, которые были начаты еще при Януковиче, а это только по Киеву миллион квадратных метров –  никто не будет. Основная масса их заморожена.  Достраиваются буквально единицы 2 тыс. квадратных метров по Киеву. Рынок аренды офисной и торговой  недвижимости абсолютно нестабильный. Визуально этого не видно, но арендаторы постоянно меняют площадки, они не получают тот необходимый доход, чтобы оплачивать аренду помещения.

Арендаторы  целиком зависят от покупателя.  А покупательская способность, как известно, постоянно снижается. Съемщики не могут платить оговоренную аренду – они вынуждены либо закрывать свои сети, либо просить снижать им арендную плату.

- По Киеву заметно, что многие торговые точки закрываются…

Безусловно. Посмотрите даже на те же рынки – Петровка, Троещина. Если раньше они были мегапопулярными, то сейчас  там половина мест свободны. Это говорит о том, что на фоне снижения покупательской способности людей и кризиса арендаторов, торговля также приходит в некий упадок. И здесь важно понять одно, что строить и  сдавать в аренду торговую и офисную недвижимость нужно тогда, когда это выгодно. У нас же девальвация доллара сказалась на всем. Причем растет постоянно стоимость товаров и услуг.

- Сергей, какова ситуация у нас с арендой жилой недвижимости?

Снижаться арендная ставка  на жилье не будет - это факт.  Что  касается повышения тарифов в 2015 году на 15-20%,  то в связи с этим абсолютно все арендодатели подняли стоимость аренды квартир.   Это также  связано и с курсом доллара и с повышением тарифов. Лично мое мнение – в 2016 году каких-то глобальных скачков цены на аренду жилой недвижимости не будет.

Понятное дело, если, условно говоря, доллар не будет по 50 грн. Однако, если даже доллар будет существенно расти, то сделок будет меньше. Сейчас их количество падает. Предложение намного превышает спрос. На одного клиента в настоящее время приходится более 40 квартир. Это факт.  Выбор просто колоссальный.

Арендодатели уже ставят такую стоимость, где торг практически неуместен, и надеются, что им хотя бы позвонят. Люди сейчас на фоне повышения коммунальных тарифов – отопление, газ, электричество – несут большие затраты, поэтому тенденция на рынке аренды жилья - это переезд арендаторов из более крупных квартир в более мелкие.  Из трехкомнатных – в двух- и однокомнатные. 

- Каков сейчас диапазон цен на аренду квартир в Киеве?

О максимальных ценах на аренду квартир в столице говорить трудно, ибо нет предела совершенству. Минимальная цена в Киеве на более-менее скромную «однушечку», в совсем убитом состоянии, на уровнет 3,5-4 тыс. грн есть, конечно, цены и ниже, но там уже совсем все плохо. О максимальных ценах на аренду квартир говорить даже некорректно.  Допустим, центр, весь этаж  будет стоить, образно говоря,  20 тыс. долларов.  Элитная недвижимость также выставляется, но она вообще не снимается.

Она сейчас непопулярна, потому что на фоне нашей люстрации сразу скажут, что такого арендатора надо сразу люстрировать.  Сейчас покупка элитной недвижимости или бизнес-недвижимости  очень-очень единична. Это просто уникальные случаи. В принципе, у богатых людей, которые ничего не боятся, уже все есть, и покупать не нужно.

- Раньше, помнится, иностранцы предпочитали снимать жилье в центре?

Сейчас такого нет. Иностранцы - люди умные и  весьма экономные. Они не снимают дорогие хоромы.  Они предпочитают скромное жилье за разумные цены. Это только у нас - чем больше золота, тем круче.  А иностранцы – даже президенты международных компаний –  снимали обычные нормальные квартиры.

- Какие  основные факторы, на ваш взгляд, влияют на рынок недвижимости?

Есть масса факторов, которые негативно влияют на рынок недвижимости. Я не вижу ни одного позитивного фактора, который говорил бы о том, что количество вводимых площадей будет расти, заполняемость торговых центров будет расти. Есть масса негативных факторов и ни одного позитивного. И это касается не только торговой недвижимости, но бизнес-центров.

Когда мы идем в Европу – это одно дело, но другое дело – это то, что от нас уходит вся бизнес-элита международных компаний,  многие офисы закрываются. Это офисы  классов «А» и «В» - там были в основном «международники» либо наши отечественные компании.   Даже если посмотреть по нашим олигархам – у всех, кроме Порошенко, доходы снизились. Они сокращают персонал и т. д.  Это напрямую влияет на недвижимость, которая становится вакантной, снижается в цене и т.п.

- Такая негативная тенденция, по всей видимости, сохранится и в этом году?

Разумеется. Новые налоги и тарифы переходят в 2016-ый в полной мере. Это напрямую касается как строительства, так и аренды недвижимости.  Очевидно, что почти все ритейлеры только уходят  из торговых центров и из Украины вообще. Приходят единицы. Если раньше за год могло 100 ритейлеров зайти в страну, то сейчас только 10-20.

- Отразится ли как-то на ситуации на рынке недвижимости то, что Украина с 1 января вступила  в Зону свободной торговли Европой?

Учитывая, что зона свободной торговли с Россией ушла, а в Украине было много российских товаров, посмотрим, насколько это отобразится на себестоимости товаров.  Что касается ЗСТ с Европой, мне представляется, что здесь будет такая ситуация, как с безвизовым режимом. По факту он вроде бы работает, но…  Надо понимать, что в той же Европе основная масса товаров из Китая. Почему нам напрямую из КНР не завозить товар? Зачем нам из Европы завозить китайские товары, если  разобраться?..

Консалтинговая компания "SV Development"