УКРАИНА, 12 май - SV Development. Борьба столичных властей против незаконной застройки Киева продолжается. В эпицентре этой борьбы оказались более сотни домов и жилых комплексов и, конечно, их незадачливые инвесторы.

Последних волнует один-единственный вопрос: что дальше будет со стройками, в которых они вложили свои, нередко последние, деньги.

О том, что едва ли стройки снесут, Domik.ua уже писал. Не снесут потому, что это нецелесообразно, дорого и, главное, никому не нужно.

Но есть ли повод у инвесторов вздохнуть с облегчением?

Попробуем спрогнозировать, какой будет дальнейшая судьба незаконных строек. Но прежде разберемся, что собой представляет схема, посредством которой недобросовестные застройщики привлекает средства.

Принцип пирамиды

Классическая финансовая или инвестиционная пирамида — это схема, участники которой получают доход при помощи постоянного привлечения денежных средств. При этом первые участники пирамиды получают доход за счет привлечения средств последующих.

Отличие инвестиций в сомнительные стройки состоит только в том, что участники, то бишь, инвесторы, получают не финансовый доход, а квартиры. А привлекают их не обещанием высоких доходов, а низкими ценами — процентов на 30 ниже рыночных.

В остальном же, схема строится по принципу пирамиды: средства, полученные от продажи квартир в одном объекте, тратятся на рекламу и начало работ во втором, потом средства, полученные от продажи во втором, идут на строительство первого и рекламу третьего, средства от продажи квартир в третьем объекте используются для строительства второго. И так далее. Существенная часть средств, полученных от инвесторов, делится между официальными и неофициальными соучредителями. Часть идет на строительство: предыдущие объекты потихоньку строить нужно — иначе поток инвесторов иссякнет, и вся схема рухнет.

Официальными учредителями компаний, позиционируемых застройщиками новых проектов, выступают малоизвестные личности, которые, впрочем, нередко кочуют из одной такой компании в другую. Уставной фонд большинства из них редко превышает 10 тысяч гривен. Это значит, что собственного имущества у них нет, отвечать перед инвесторами, в случае чего, нечем, и, если вдруг поток новых инвесторов иссякнет, достраивать все начатые стройки будет не за что.

Как ни крути — результат один

Попробуем спрогнозировать, как дальше будут развиваться события вокруг проблемных строек. Хотя в Киевсовете настаивают на сносе оных, этот, самый радикальный вариант развития событий, мы пока рассматривать не будем.

Итак, вариант первый: «общественный» договор

Если исходить из версии, что война столичной власти против недобросовестных застройщиков инициирована лобби строительных компаний во властных структурах, можно предположить, что игрокам рынка таки удастся договориться. В таком случае, горе-застройщикам придется поднять цены в строящихся комплексах до среднерыночного уровня. А учитывая все нарушения, по таким ценам никто квартиры покупать не будет, количество инвесторов резко снизится, строить будет просто не за что. В итоге, компания обанкротится, а начатые дома так и останутся недостроенными.

Вариант второй: арест и конфискация

Компромиссным для властей и инвесторов решением данной проблемы могло бы стать привлечение основателей пирамиды к ответственности, конфискация имущества, в том числе и начатых объектов, снос тех из них, которые представляют угрозу жизни и здоровью людей, и окончание строительства тех, которые можно достроить.

Но, как мы уже писали, уставные фонды таких застройщиков очень маленькие, собственного имущества у них нет. Так что ни достроить, ни, как предлагают власти, снести за их счет не получится. Возникает вопрос: если достраивать, то за чьи средства?

Чтобы застройщик с хорошей репутацией взялся достраивать объект, большинство квартир в нем должно быть свободно — иначе нет смысла. Но в проблемных объектах квартиры обычно проданы уже на начальных этапах стройки. А квота города слишком мала, чтобы можно было покрыть затраты за счет продажи этих квартир.

Потому добросовестным застройщикам нет смысла браться за проект. Таким образом, приходим к выводу, что арестованные стройки так и останутся незаконченными.

Честное слово, уж лучше бы снесли.

Вариант третий: скандал заглохнет, стройки продолжатся

В украинских реалиях вполне вероятное развитие событий. Как минимум, до первого обрушения одного из самых опасных объектов. Очень надеемся, что его не случится, но учитывая все нюансы, это вполне возможно.

Хотелось бы верить, что громкий скандал в СМИ и угроза сноса зданий заставит многих инвесторов задуматься и внимательнее изучать объекты, в которые вкладывают средства. Вполне возможно, что часть инвесторов в итоге выберет надежных застройщиков. В таком случае, поток покупателей квадратных метров в проблемных объектах тоже будет потихоньку редеть, а это значит, что многие из этих объектов рискуют остаться недостроями.

Но народная память коротка. Несмотря на громкий скандал, связанный с Элита-центром, инвесторы продолжали вкладывать средства в нелегальные и полулегальные стройки. Потому, если нынешнее противостояние не повлечет за собой сколь-нибудь ощутимых последствий, украинцы и дальше будут нести деньги недобросовестным застройщикам. Что отнюдь не значит, что последние выполнят свои обязательства.

Так или иначе, перспективы у инвесторов сомнительных стройпроектов столицы не радужные. По какому бы сценарию не развивалась ситуация, риск, что многие из домов так и останутся недостроенными, очень высок. В связи с этим, Domik.ua рекомендует инвесторам хорошенько взвесить все «за» и «против», прежде чем покупать квартиры на этапе котлована по очень привлекательным ценам. Лучше уж потратить больше, но получить безопасное жилье, чем купить «по дешевке» квартиру, в которой опасно жить, а то и вовсе остаться и без жилья, и без денег.

Ну, а от властей мы, как и большинство киевлян, ждем четких, прозрачных и одинаковых для всех правил игры на строительном рынке. Это станет куда лучшей рекламой, чем угроза сноса незаконных строек. Да и нужно для этого не так уж много — всего лишь политическая воля.

Консалтинговая компания "SV Development"