УКРАИНА, 10 мар. - SV Development. Продажи открыты в 128 жилых комплексах пригорода против 131 в столице.

По-прежнему львиная доля новостроек располагается в городах-спутниках, «за 15–20 минут на машине до въезда в город». Самый популярный район — Киево-Святошинский. К примеру, согласно базе Лун.ua, в Ирпене сейчас 66 новостроек, в Буче — 16. Активно застраиваются также близлежащие к границе Киева Вишневое (17), Софиевская Борщаговка (15) и Бровары (10).

ПРОЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ, НО БЕЗ ПАРКОВКИ

Эксперты отмечают, что плюсом пригородного жилья является его индивидуальность.

«В абсолютном большинстве комплексов, независимо от класса или позиционирования, наши эксперты отметили отсутствие типовых проектов. Даже объекты эконом-класса построены на основании индивидуальных архитектурных решений», — подчеркнул партнер ARPA Investments Александр Романишин.

Практически каждый ЖК имеет благоустроенную придомовую территорию и детскую площадку — благо, пространство в пригородах это еще позволяет. Большинство жилищных комплексов расположены в рекреационных зонах — рядом с лесом, парком или водоемом.

Довольно часто пригородные комплексы используют автономные решения: артезианские скважины, собственную котельную.

При этом планировки в пригородных комплексах обычно крупнее столичных. «Очень мало однокомнатных квартир до 32 кв. м и двушек по 45–47, но зато такие раскупаются сразу. Средняя площадь однушек — 36–40 кв. м, двушек — 50–52», — рассказала «Вестям» директор АН «Партнер» (Ирпень) Ирина Щербаченко.

Поскольку в каждом строящемся объекте обычно всего несколько секций, маловероятно, что сейчас застройщики будут вносить изменения в планировки и уменьшать площади квартир. Однако эксперты ожидают, что объекты, которые начнут строить в ближайшие год-два, будут отличаться меньшими показателями общей площади.

Но есть и минусы. «Как и в Киеве, традиционным недостатком новостроек в области является нехватка паркомест и небольшая площадь гостевого паркинга», — отметил Романишин.

ЦЕНЫ МОГУТ СНИЗИТЬСЯ

Хотя особо сильно сэкономить все-таки не получится. Предложение в пригородном эконом-сегменте сейчас — от 10 до 14 тыс. грн за квадрат. А по 14 тыс. грн/кв. м можно найти квартиру и в столице.

Но если постараться, то можно найти акционные квартиры до 9 тыс. грн/кв. м. «На днях закрыли сделку по продаже квартиры в «Спутнике» (Белогородка). Цокольный этаж, по 8,5 тыс. грн/кв. м. Но это не тренд, а последние квартиры в сданных комплексах. А так, цены ориентировочно 500 у. е. за квадрат», — сообщил «Вестям» Михаил Артюхов.

Причем многие застройщики, как и в столице, для удобства номинируют цены в долларах. А те, кто остался верен гривне, пересчитывают стоимость квадратов постоянно.

«За полгода цены выросли в полтора раза: если летом квадрат стоил от 7 тыс., то сейчас — от 10 тыс. грн. Пока курс держался 13–14 грн за доллар, расценки не особо повышали, спокойно отреагировали и на ноябрьский скачок. А вот в феврале стоимость в гривне менялась буквально каждый день — вслед за ростом курса доллара. Только на прошлой неделе успокоилась», — сообщила Ирина Щербаченко.

При этом эксперт не советует спешить с покупкой. «Есть комплексы, которые пересчитали в конце февраля цену квадрата в 14 тыс. грн, а со 2 марта уже снизили до 13, потому что гривня укрепилась. Если курс стабилизируется, обещают опять пересчитать. Так что подождите до середины марта — цены могут еще снизиться», — говорит Щербаченко.

Такую возможность подтвердили в отделах продаж. К примеру, на сайте ЖК «Тарасовский», что рядом с Бояркой, оглашена цена квадрата в 15 тыс. грн. Но менеджер отдела продаж Вадим сообщил, что сейчас договора заключаются по 13 тыс. грн, а с понедельника, если тенденция стабилизации гривни сохранится, цены могут снизить до 11 тыс. грн. «Это уже третья очередь. Коробку дотянули до 6-го этажа. Остались в продаже квартиры на 8-м, 9-м, 10-м этажах, остальные уже распроданы. У нас хорошее место, земля своя, есть куда расти», — говорит Вадим.

В компании «НоваБудова» цена на объекты зафиксирована в долларе и меняется в зависимости от стадии готовности объекта. К примеру, в ЖК «Счастливый» (Софиевская Борщаговка) квадрат оценивается в 900 у. е. на стадии фундамента и в 1150 у. е. — в сданном в эксплуатацию доме. «Сейчас доллар считаем по 20 грн. Курс хозяин меняет постоянно», — сообщили в отделе продаж.

ВОЗРОЖДЕНИЕ КООПЕРАТИВОВ

В области некоторые жилые комплексы строятся по подзабытой кооперативной схеме. К примеру, ЖК «Добробут Петровский» в Киево-Святошинском районе. Желающие купить в нем квартиру должны вступить в кооператив. «У организатора кооператива в собственности была земля. Дом достроен, сейчас идет подключение к центральной канализации. Цены зафиксированы в долларе, квадрат от — 490 у. е. У нас большая квадратура, однушка почти 52 квадрата, ее легко можно переделать в двухкомнатную», — рассказали в отделе продаж.

Юристы отмечают, что подобная форма немного удешевляет строительство, но сама по себе является риском. «С одной стороны, кооператив — неприбыльная организация и налоги платит меньше, чем то же ООО. С другой, человек, вступая в кооператив, все риски объекта берет не себя. Он одновременно и инвестор, и застройщик», — поясняет юрист Александр Мороз.

РАССРОЧКА ФИКСИРУЕТСЯ В ДОЛЛАРЕ

Программы рассрочек застройщики не отменяли, но даже те, кто номинирует свои квадраты в гривне, рассрочку рассчитывают в долларе. «Первоначальный взнос у нас — от 50%, остаток сразу переводится в доллар по курсу НБУ на день подписания договора. Затем человек выплачивает рассрочку в гривне, пересчитывая по действующему курсу на день оплаты», — пояснил схему Вадим из ЖК «Тарасовский». При стопроцентной оплате застройщики предлагают скидку (до 7%).

Однако аналитики обращают внимание, что доплачивать приходится всем. «После обмеров БТИ площадь квартиры, как правило, меняется в большую сторону. Вот за этот излишек и должен заплатить инвестор в большинстве случаев (даже при так называемой 100%-й оплате). Исходя из какой стоимости квадратного метра — текущей или той, по которой была проведена оплата, — должно быть прописано в договоре», — говорит аналитик ЛУН.ua Анна Гребнева и рекомендует уделить внимание этому пункту.

ГРИВНЮ ВЛОЖИЛИ В ПРИГОРОД: СПРОС ВЫШЕ СТОЛИЧНОГО

В начале года столичные застройщики отметили падение интереса к покупке жилья, но их коллеги из пригорода говорят об обратном. «С начала года был колоссальный спрос — люди несли свои гривневые сбережения. В некоторых объектах остались некупленными единичные квартиры», — сообщила «Вестям» Ирина Щербаченко.

Такую активность эксперты поясняют повышенным спросом именно на бюджетное жилье. Ведь проекты в пригороде в основном представляют эконом-класс, и квадратные метры в них при прочих равных условиях дешевле столичных аналогичного класса. «За год дистанция между столичным и пригородным жильем сократилась. Еще летом прошлого года жилье в городах-спутниках было дешевле киевского почти вдвое, сейчас — лишь на 20–30%», — отметил управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

РЕВИЗОР НОВОСТРОЕК

Портал Address.ua проанализировал для «Вестей» все пригородные новостройки по нескольким параметрам: планировки, цена и программы лояльности, качество самого проекта (расположение, доступность и инфраструктура). Максимально возможный балл в каждой категории — 5, соответственно, максимальный суммарный балл для каждой новостройки — 15. Таким образом, из 126 объектов были определены лучшие в трех ценовых категориях: до 14 тыс. грн за кв. м; от 14 до 21тыс. грн за кв. м; от 21 тыс. грн за кв. м

ГЛАВНЫЕ РИСКИ

У пригородных новостроев те же риски, что у столичных: остановка строительства и рост цен. «В украинских условиях практически невозможно их застраховать», — признает партнер ARPA Investments Александр Романишин.

Основная проблема — вызванный девальвацией гривни рост цен на стройматериалы. Покупателю его минимизировать не под силу. Но есть моменты, которые удлиняют срок сдачи объектов или осложняют их эксплуатацию. На них юристы и советуют обращать особое внимание.

Земля

«Надо обязательно спрашивать документы на землю. В идеале участок должен быть выкуплен. Но зачастую в решении сельсовета идет речь об аренде на два года. То есть очень велика вероятность, что при вводе в эксплуатацию земельный вопрос станет причиной задержки, причем на неопределенный срок», — отмечает юрист Александр Мороз.

Инфраструктура

Увы, не так уж редки случаи, когда застройщик экономит на подключении к сетям. К примеру, дом введен в эксплуатацию, а газ так и не подключен. Но гораздо печальнее, когда стоимость проекта ужимается за счет канализации.

К примеру, в селе Гатном нам рассказали, что застройщик канализационный коллектор своих двух высоток умудрился подключить в дренажную систему, то есть неочищенные стоки попадают непосредственно в речку Сивер. Кстати, юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко советует жителям села и новостроек взять пробы воды, чтобы получить доказательства угрозы здоровья.

«Если есть нарушения по сооружению отвода воды, что приводит к загрязнению окружающей среды, надо обращаться в Госэкологическую инспекцию, Минэкологию, прокуратуру, милицию. И это уже задача не только коренных жителей Гатного, а и тех, кто купил квартиру в новостроях», — подчеркивает Босенко.

Перерасчет

Во многие договора, по словам Мороза, застройщики вписывают пункт, согласно которому после ввода в эксплуатацию будет проведен пересчет цены квадратного метра в связи с увеличением стоимости стройматериалов. «Это касается не только рассрочек, но и тех случаев, когда покупатель оплачивает стопроцентную стоимость. О случаях, когда бы покупатели судились из-за чрезмерных аппетитов застройщиков, я пока не слышал, но советую своим клиентам закреплять рамки такого пересчета», — говорит Мороз. Например, оговаривая минимальный рост доллара или процент, на который может вырасти платеж.

Консалтинговая компания "SV Development"