УКРАИНА, 18 фев. - SV Development. Чем отличается покупка банковского конфиската от покупки залогового имущества по согласию заемщика? Каковы преимущества и недостатки каждого варианта? Где искать предложения по залоговому имуществу? Как принять участие в аукционе? Когда покупка залогового имущества может оказаться выгодной? На эти и другие вопросы отвечает Prostobank.ua.

Мнение

Виктория Маринченко, начальник отдела кредитования физических лиц Агрокомбанка 

Как правило, желающие купить собственное жилье, рассматривают два варианта экономии. Первый -  участие в торгах о продаже жилья, находящегося в ипотеке у банка. Второй – воспользоваться программой приобретения жилья при поддержке ГИУ. Данную программу активно реализует на рынке и наш банк.

Стоимость предмета ипотеки на аукционе может быть на 10-25% ниже рыночной. Но из-за длительной подготовки торгов (процесс может занимать несколько месяцев), рыночная цена заложенной квартиры может вырасти, а стартовая цена продажи недвижимости на торгах при этом не меняется.

Основными нормативно-правовыми документами, регламентирующими реализацию залогового имущества и организацию проведения публичных торгов, являются: Закон  Украины «Про ипотеку», Закон Украины «Об исполнительном производстве», ст. 591 «Реализация предмета залога» Гражданского кодекса Украины, Временного порядка реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 16 апреля 2014 года N 656/5.

Проведение торгов берет на себя государственное предприятие, относящиеся к сфере управления Министерства юстиции Украины, которому документы на реализацию передаются государственным исполнителем.

Некоторые банки реализуют недвижимость в обход торгов, - через агентства недвижимости или свои факторинговые компании. Через агентства недвижимости, как правило, это происходит в большей степени к концу года, когда банк стремится избавиться от плохих активов в балансе и закрыть долг неплательщиков. Естественно, что такая продажа недвижимости происходит вне процедур принудительного обращения взыскания, урегулированного Законом Украины «Об исполнительном производстве».   

В данном случае банки не пытаются заработать на продаже предмета ипотеки, их вынуждает необходимость вернуть выданные в кредит денежные средства с процентами. Таким образом, приобретение жилья через торги имеет свои «подводные камни», где потенциальный заемщик не имеет возможности до участия в них четко знать сумму необходимых расходов на покупку выбранного объекта. Наш банк рекомендует прозрачную и понятную схему приобретения жилья - воспользоваться программой ипотеки при поддержке ГИУ.

Сергей Батищев, заместитель руководителя отдела реализации залоговой недвижимости  ОТП Банка 

Специальных ограничений/требований к состоянию залогового имущества, которое реализуется путем аукциона нет. Проведением аукционов занимается компания, уполномоченная на это Министерством юстиции. Потенциальному участнику аукциона следует пройти регистрацию на сайте «СЕТАМ». Среди требований – наличие регистрационного взноса.

В целом, участники аукциона могут ознакомиться предварительно с лотами. Затруднения возникают только в случае, если речь идет о жилой недвижимости, где проживают заёмщики. Они зачастую препятствуют доступу в квартиру.

Оценивает залоговое имущество Исполнительная служба. Покупатель получает правоустанавливающий документ- «свидетельство покупки на торгах». Издержки при регистрации правоустанавливающего документа оплачивает покупатель.

В случае продажи объекта банком все судебные процессы проходят до продажи.

В связи с введением Кабинетом Министров моратория со второй половины 2014 года и по настоящее время на аукционы выходит мало объектов.

Игорь Устыч, директор департамента по работе с проблемными активами Банка Киевская Русь 

По результатам 2014 года объем залогового имущества, выставленного на аукцион сократился на 10%. Основная причина – закрытие многих торговых организаций и введение нового механизма – электронных торгов. Это привело к остановке реализации торгов примерно на четыре месяца. Но уже в 2015 году объемы проведения аукционов снова начали расти.

Реализация имущества осуществляется после определения его стоимости (оценки) в соответствии со статьей 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве». Проведением публичного аукциона занимается организатор аукциона - государственное предприятие, которое принадлежит к сфере управления Министерства юстиции Украины и уполномочено организовывать мероприятия. Для участия в электронных торгах нужно пройти процедуру регистрации на веб-сайте, заплатить на счет организатора гарантийный взнос в размере 5% от стартовой цены лота, подать заявку на участие в электронных торгах по форме, размещенной на веб-сайте.

Система обеспечивает наличие у каждого зарегистрированного участника личного кабинета, доступ к которому осуществляется с использованием логина и пароля такого лица. В личном кабинете участника отражается информация об электронных торгах. 

Заявка на участие в электронных торгах подается исключительно по выбранному лоту. Прием заявок начинается с момента размещения информационного сообщения и заканчивается не ранее чем за три дня до начала проведения электронных торгов. Конечный срок подачи заявок на участие в электронных торгах по реализации предмета ипотеки определяется не ранее чем за один час до начала проведения электронных торгов. При этом заявитель обеспечивает уплату гарантийного взноса для участия в этих электронных торгах не позднее чем за сутки до начала их проведения. В случае соответствия заявки указанным требованиям, система автоматически регистрирует заявителя как участника электронных торгов. А в случае не прохождения регистрации, соответствующая информация направляется на электронную почту заявителя.

Определение стоимости имущества должника проводится государственным исполнителем согласно статье 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве» по рыночным ценам, действующим на день оценки. Для оценки по регулируемым ценам, оценки недвижимого имущества, транспортных средств, государственный исполнитель привлекает субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования, который осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

На основании копии протокола победитель электронных торгов в течение десяти банковских дней со дня подписания протокола осуществляет расчеты за приобретенное имущество. На основании протокола о проведении электронных торгов и копий документов, подтверждающих расчет, составляется акт о проведенных электронных торгах или акт о реализации предмета ипотеки. Не позднее следующего рабочего дня со дня утверждения акта о проведенных электронных торгах государственный исполнитель выносит постановление о снятии ареста с имущества. Копии этого постановления направляются не позднее следующего рабочего дня после его вынесения победителю и соответствующему органу (учреждению) для снятия ареста.

Акт о проведенных электронных торгах является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, в случаях, предусмотренных законодательством. В случае приобретения недвижимого имущества, документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, является свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, которое выдается нотариусом на основании акта о проведении электронных торгов. В случае приобретения движимого имущества, акт о проведенных электронных торгов является основанием для получения имущества в хранителя. Этот акт подтверждает возникновение права собственности у лица, которое приобрело движимое имущество.

Судебные иски со стороны заемщика банка – бывшего владельца залогового имущества на моей практике не встречались. В любом случае, они решаются в судебном порядке.

Консалтинговая компания "SV Development"