УКРАИНА, 19 апр. - SV Development. Пригороды застраиваются быстрее, чем сама столица,— в прошлом году в окрестностях Киева впервые за последние пять лет сдали больше жилья, чем в самом мегаполисе, пишет biz.nv.ua.

24-летняя Ольга Дерюгина с мужем и маленьким ребенком уехали из Донецка осенью 2014‑го. Выбирая жилье в Киеве, дончанка искала, по ее словам, “комфорта, удобства и покоя за умеренные деньги”. Цены в столице оказались слишком высоки для молодой семьи — квадратный метр в хорошем месте стоил не меньше $1 тыс. Подходящее жилье нашлось в 20 минутах езды от столичной станции метро Академгородок — в районе Софиевской Борщаговке: там однокомнатная квартира в новострое обошлась семье в $21 тыс., то есть по $650 за квадрат.

Дерюгины — одна из тысяч семей, которые предпочли более дешевый и чистый пригород дорогому Киеву. Устойчивый спрос на жилье в ближайших окрестностях столицы уже несколько лет заставляет застройщиков все активнее осваивать эти земли. Итог — в прошлом году впервые за последние пять лет в Киевской области возвели больше жилья, чем в главном украинском мегаполисе. По данным Госкомстата, разница вышла немаленькая — около 20% в пользу столичных городов-спутников: 695 тыс. киевских квадратных метров против 1,04 млн пригородных.

Рекордсмен по застройке — Киево-Святошинский район: Вишневое, Петропавловская и Софиевская Борщаговки и так далее. По данным Главного управления статистики Киевской области, в 2015‑м тут ввели в эксплуатацию 760 тыс. кв. м жилья. Заметно меньше — 77 тыс. квадратов — сдали в Бориспольском районе, еще меньше — 74 тыс.— в Броварском.

“Фактически границы между Киевом и прилегающими районами постепенно стираются,— говорит Станислав Шапаренко, руководитель департамента продаж жилого комплекса Echo Park.— Развитая инфраструктура позволяет говорить, к примеру, о Петропавловской Борщаговке как полноценном районе Киева”.

Проще и быстрее

Активно осваивать Софиевскую Борщаговку, Бучу, Бровары, Вишневое и другие городки и села области застройщики начали с 2010 года. Подстегнула их к этому ситуация со столичной землей под застройку: условно недорогой доступ к участкам имели лишь приближенные к муниципальным властям компании. Те или строили сами, или выставляли наделы на вторичном рынке за бешеные деньги.

В небольших городках и селах, расположенных вблизи столицы, договориться с местными властями об участках оказалось проще, рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор консалтинговой компании ARPA Real Estate. Да и оформить документы на инженерные коммуникации намного легче. “Именно поэтому строительство там идет в два раза быстрее, чем в Киеве, а цена за квадратный метр на 20–30% ниже”,— объясняет Артюхов.

К примеру, в марте в пригороде 1 кв. м в новом жилом комплексе (ЖК) стоил от 6,5 тыс. до 26,6 тыс. грн. В Киеве цены лишь начинались с отметки 14 тыс. грн. Потому в Софиевской Борщаговке, Ирпене или Вишневом можно купить однокомнатную квартиру площадью 30–32 кв. м за $17–19 тыс., рассказывает Алексей Холмецкий, гендиректор риелторской компании Золотые Ворота. В то время как в столице самый дешевый вариант стартует с отметки в $22 тыс.

Самое бюджетное направление на сегодня — это Бровары. Чуть дороже — Ирпень, Борисполь и Буча. Самое дорогое жилье среди ближайших к столице пригородов — в Петропавловской и Софиевской Борщаговках.

Заметная разница в цене лишь подстегивает спрос. По словам Артюхова, только с начала года он вырос на 37%. Стимулирует покупателей, по словам Сергея Караванского, директора компании Альянс Новобуд, возводящей в Броварах ЖК Лесной квартал, и то, что за равную сумму в городе-спутнике можно купить более качественное жилье, чем в столице.

Кроме того, некоторые действующие на нем застройщики, ориентируясь на особенности спроса, сделали ставку на самые дешевые, малометражные квартиры. Поэтому и отказались от проектов трехкомнатных квартир. “Люди предпочитают покупать свободное от налога на недвижимость жилье до 60 квадратов, поэтому застройщики, которые предлагают квартиры таких размеров, выигрывают у столичных конкурентов”,— поясняет Артюхов из ARPA Real Estate.

Еще один тренд, связанный с рачительностью пригородных покупателей,— энергоэффективность. Чтобы привлечь клиентов, в квартирах загородных многоэтажек застройщики устанавливают индивидуальные отопительные котлы. К примеру, такое преимущество предлагают покупателям в жилых комплексах Смарагдове місто в Вышгороде, Ярославский в Броварах, Волошковый в Софиевской Борщаговке.

Экономия — существенная. Киевлянка Евгения, в прошлом году купившая квартиру с индивидуальным котлом в одном из комплексов Софиевской Борщаговки, рассказывает: зимой за отопление и горячую воду она платила всего 300 грн при общей площади жилья в 52 кв. м. Для сравнения, жильцы обычной киевской квартиры вдвое меньшей площади за те же услуги в отопительный сезон выложили около 900 грн.

Неэталонные метры

Молодой бизнесмен Денис Тимошенко в прошлом году стал владельцем новой двухкомнатной квартиру в ирпенском ЖК Парковый. Жилье искал в тихом месте с парком, но недалеко от благ цивилизации.

Молодежь, подобная Тимошенко,— основные покупатели новых квартир за городом. “Это те, кто более или менее самостоятелен, им от 27 до 40 лет”,— делится наблюдениями Галина Мельникова, гендиректор агентства Благовест. По ее мнению, это связано с тем, что молодые люди более мобильны, они легче принимают решения, чем более взрослые люди с привычками. “Для них не проблема прыгнуть в машину — и через 15 минут въехать в черту Киева,— говорит Мельникова.— Мы будем дольше ехать по Киеву, стоя в пробках, чем они”.

У такой целевой аудитории — специфические требования. По словам риелторов, половина из них,— это семьи с маленькими детьми. Для них важна не только близость леса или парка для прогулок, но и наличие неподалеку детского сада или школы. Как правило, в новых комплексах или даже в огромных пригородных микрорайонах новостроек это проблема.

Тот же Тимошенко, к примеру, не может устроить своего пятилетнего сына в детский сад, который открыли при комплексе: там слишком мало мест. “Нужно либо взятку давать, либо искать место далеко от дома”,— возмущается новоиспеченный житель Ирпеня. Похожая история и со школами. К примеру, в ЖК Петровский квартал — настоящем конгломерате новостроек — никак не могут открыть начальную школу.

Заявленные в проектной документации пригородных комплексов объекты социальной инфраструктуры часто остаются на бумаге. "В украинских реалиях законодательно принудить их строить практически невозможно",— поясняет Владимир Тимочко, управляющий директор инвестиционной компании Dragon Capital. Заставить развивать инфраструктуру и исполнять обещания девелоперов может только снижение числа покупателей на некачественных объектах.

Это серьезная угроза. Ведь спрос, по прогнозам Сергея Костецкого, директора по маркетингу компании SV Development, в ближайшее время может и вовсе рухнуть. И совсем не из-за качества. “Рынок находится в предкритическом состоянии: если экономика не будет расти, то он может остановиться”,— утверждает он.

Что касается более далекой перспективы, то Владислав Кононов, партнер AVM Development Group, уверен: за пригородами будущее. "Через 5–10 лет они станут полноценной частью Киева".

Консалтинговая компания "SV Development"