УКРАИНА, 16 фев. - SV Development. В Украине планируют сделать более работоспособными многие механизмы управления многоквартирными домами
В настоящее время подавляющее большинство квартир в Украине находятся в частной собственности.

При этом значительная часть владельцев квартир считают, что их права собственности заканчиваются за порогом квартиры.

Однако еще Законом "О приватизации государственного жилищного фонда" в 1992 г. было определено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Это же было закреплено в новом Гражданском кодексе, вступившем в силу в 2004 г.

Там говорится, что владельцам квартир в многоквартирных домах принадлежат на праве совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир.

Собственность не только радует, но и обязывает

В данном случае обязывает владельцев квартир заниматься содержанием своего дома. Для этого им необходимо прийти к согласию. Насколько эта задача сложна, знает каждый, кто пытался договориться о чем-либо хотя бы с соседями по лестничной площадке.

Но решать вопрос управления многоквартирными домами в современных околорыночных условиях необходимо, т.к. он в значительной мере влияет на эффективность ЖКХ в целом. Поэтому в конце 2001 г. был принят Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)".

За минувшее время в стране появилось около 17 тыс. ОСМД, что почти в три раза меньше запланированного соответствующей госпрограммой

Более быстрому созданию ОСМД мешают:

- отсутствие у большого числа владельцев квартир понимания их необходимости;

- нехватка инициативных людей, которые взялись бы за создание объединения в конкретном доме;

- недостаток содействия со стороны местных властей, которые справедливо видят в ОСМД угрозу существующей ЖКХ-кормушке для чиновников мелкого и среднего уровня;

- отсутствие рынка управителей.

Практика выявила и недостатки существующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами. Поэтому еще в 2011 г. правительство начало работу над проектом нового закона. Проект "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" несколько раз подавался в Верховную Раду, но по разным причинам отклонялся ею.

Удача Кабмину сопутствовала только 13 января этого года, когда депутаты одобрили в первом чтении законопроект №1565 от 22.12.2014 г. Хотя по мнению некоторых экспертов, отдельный закон, регулирующий управление многоквартирными домами, вообще не нужен, так как уже есть закон об ОСМД. Но на наш взгляд, обсуждаемый проект регулирует более широкий круг понятий, т.к. ОСМД – только одна из возможных форм управления многоквартирными домами.

Совершенствование механизма управления

Законопроект определяет три альтернативных варианта управления общим имуществом в многоквартирном доме:самостоятельно владельцами, путем создания ОСМД или передачи всех или части функций на основании договора управляющему, которым может быть физлицо - предприниматель или юридическое лицо.

Получается, что если жильцы не самоопределятся, то местные власти им назначат управляющего

Принятие Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" предполагает внесение большого числа изменений в уже существующие законы.

Так в Земельном кодексе планируется указать, что земельные участки, на которых расположены дома, а также придомовая территория могут передаваться бесплатно в собственность или передаваться в постоянное пользование совладельцам дома. В самом же законопроекте земля под домом и придомовая территория четко отнесены к совместной собственности (соответствующее изменение планируется внести и в Гражданский кодекс). Так что совладельцам нужно приложить усилия и закрепить свое право на придомовую территорию с четким указанием ее границ, т.е. получить госрегистрацию.

В таком случае никто не может ничего построить на придомовой территории без согласия совладельцев дома

Большое количество изменений планируется внести в Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Так уточняется, что ОСМД создают собственники не только квартир, но и нежилых помещений в доме. Одновременно из числа возможных создателей ОСМД исключается владелец дома.

Прописывается, казалось бы, очевидное, что в одном доме может быть создано только одно ОСМД. Но возможно обратное, т.е. одно объединение может создаваться несколькими домами, объединенных общей территорией, инженерными сетями.

Указывается, что объединение не несет ответственности по обязательствам совладельцев, т.е. например, за должника нельзя заставить платить других.

Сейчас каждый владелец имеет один голос на организационном собрании по учреждению ОСМД. Предлагается же наделить его количеством голосов, пропорциональным его доле в совокупной площади жилых и нежилых помещений. Такой принцип вызывает споры, но нам он кажется более соответствующим принципам рыночной экономики. Одновременно указывается, что если одному лицу принадлежит более 50% общей площади, то каждый владелец на организационном собрании имеет один голос.

Изменен принцип принятия решения об образовании ОСМД. Сейчас так: на собрании должно присутствовать не менее половины владельцев, решение принято, если за него проголосовали две трети присутствующих. Предлагается требование к кворуму исключить, а решение считается принятым, если за него проголосовали не менее половины владельцев. Такое изменение потребовалось потому, что владельцы могут голосовать не только на собрании, но и в ходе письменного опроса на протяжении 10 дней после проведения организационного собрания.

Если сейчас решение о создании ОСМД могут принять фактически 33% владельцев, то предлагается доверить это 50%

В проекте указывается, что бывший владелец или управляющий домом в течение трех месяцев со дня госрегистрации ОСМД (такое объединение является юрлицом) передает ему всю необходимую документацию на дом.

Уточняются положения, относящиеся к общему собранию как высшему органу ОСМД. Созывается оно по инициативе правления или трех совладельцев. Проводится не реже одного раза в год. Решения собрания обязательны для всех совладельцев. Количество голосов владельцев на общем собрании пропорционально площади, либо же устав ОСМД может устанавливать иной принцип. Определено, какие вопросы на общем собрании могут приниматься простым большинством, а какие квалифицированным (две трети). В этом месте в законопроекте использован термин "количество совладельцев", хотя по логике документа речь все же идет о количестве голосов.

Условия договора, который ОСМД заключает с управителем, должны соответствовать типовому договору, утвержденному соответствующим центральным органом исполнительной власти, т.е. большой произвол не допускается.

Сейчас на совладельца-неплательщика объединение может подавать в суд после 60 дней задолженности, в проекте же предлагается убрать упоминание о минимальном сроке задержки, т.е. если хотите, то хоть через день! Только платите госпошлину за рассмотрение дела… Хотя на практике, конечно, председатель ОСМД сначала проводит с должниками разнообразную работу и только в случает неудачи подает в суд.

Предлагается исключить из Закона и положение о том, что прежний владелец принимает участие в организации и финансировании первого после передачи дома капремонта. Вероятно, на практике это положение все равно не работает.

Правлению ОСМД надо очень постараться, чтобы получить дом если и не со сделанным ремонтом, то хотя бы в приличном состоянии

Иначе все эти работы придется финансировать самим.

А в завершение скажем о приятной бытовой мелочи – сейчас совладельцы обязаны придерживаться тишины с 23.00 до 7.00, а по законопроекту – с 22.00 до 8.00.

Консалтинговая компания "SV Development"