УКРАИНА, 18 ноя. - SV Development. Пригород успешно догоняет столицу по количеству новостроев. Осенью 2014-го, по данным портала ЛУН.ua, квартиры предлагались в 205 околостоличных жилых комплексах (74 сданных в эксплуатацию и 131 строящийся).

В Киеве же в конце октября, по данным ИАП «Столичная недвижимость», были открыты продажи в 127 жилых комплексах-новостройках. Пригород сильно выигрывал за счет демократичных расценок, правда, сейчас начал их постепенно повышать.

ГДЕ СТРОЯТ

Самые активные направления пригородного высотного строительства, как и спрос на дачи и дома, связаны с трассами, поскольку вопрос, как добраться до столицы, остается одним из основных при выборе места жительства. Поэтому лидируют Киево-Святошинский район и варшавское направление, Одесская трасса, а также броварское и бориспольское направления. Согласно базе ЛУН.ua, больше всего новостроек - в Ирпене (68 площадок разной степени готовности). На втором месте - Вишневое (18), затем - Буча (14), Софиевская Борщаговка (13). В Броварах и Борисполе - по восемь новостроек, в Вышгороде и Ворзеле - по семь.

При этом, по наблюдениям директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, объем строящегося жилья в пригороде Киева уменьшился примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. «В основном приостановились работы на объектах в начальной стадии строительства, где еще не были выставлены на продажу квартиры. Застройщики стараются сегодня концентрировать максимум финансовых ресурсов на тех объектах, в которые проинвестировали деньги покупатели», - поясняет он.

В то же время, отмечает эксперт, интерес инвесторов переместился в сторону жилья, готового на 60-90%, тогда как еще год назад покупатели готовы были приобретать квартиры в объектах надежных компаний даже на стадии «котлован». Поэтому о начале продаж заявляют только компании, достроившие дома до уровня, удовлетворяющего ожидания инвесторов. «Через полгода, когда уровень строительной готовности многих домов достигнет 50-60%, можно будет наблюдать увеличение предложения», - убежден Александр Попов.

СТАВКА НА ЭКОНОМ-КЛАСС

Основное отличие пригородных новостроек от столичных - доминирование эконом-класса. Бизнес- и премиум-сегмент представлены единичными высотными проектами. При этом предложение дешевле столичного. В Киеве средняя стоимость квадрата в новостройке в конце октября составляла 15,9 тыс. грн/кв. м, (в эконом-классе - 11,2 тыс. грн/кв. м, в премиум-сегменте - 26,6 тыс. грн), в пригороде - 8,6 тыс. грн. «В среднем в уже построенных жилищных комплексах она составляет порядка 10 тыс. грн за кв. м, а в строящихся - порядка 8 тыс. грн», - уточнил «Вестям» коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима. Разброс цен в пригороде тоже значителен - от 6 до 26 тыс. грн/кв. м, поэтому считать критерий стоимости показательным при определении надежности застройщика и качества его работы эксперты не рекомендуют. Но называют нижнюю грань - 5 тыс. грн за квадрат. «Если предлагают дешевле 5 тысяч даже на уровне котлована, надо тщательно, а лучше со специалистами, изучить проект, его историю и риски», - посоветовал «Вестям» управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

ТАУНХАУСЫ ПРОТИВ ВЫСОТОК

Альтернативой высотному строительству эксперты видят развитие таунхаусов и коттеджных городков. Пока квартиры в новостроях в пригороде дешевле и столичных квадратов, и коттеджей. Однако новые технологии могут изменить это соотношение. «Уже сейчас дом в 70 кв. м в коттеджном поселке, построенный по канадской технологии, стоит около 45 тыс. у. е. Это с шестью сотками земли, а по цене сравнимо с квартирой в высотке в пригороде», - привел пример Михаил Артюхов.

ЗАМАНИВАЮТ АВТОНОМНОСТЬЮ

Плюсом новостроек пригорода является то, что они обычно размещаются на земельных участках, которые позволяют создать отличную инфраструктуру: придомовую территорию с полноценными зонами отдыха для жильцов, достаточное количество парковочных мест, дополнительные преимущества в виде мини-приусадебного участка - террасы для квартир на первых этажах.

Кстати, квартиры на первых этажах «с палисадником, он же сад-огород» находят своих покупателей, к примеру, в курортном Ворзеле. А вот в городах-спутниках первые этажи застройщики проектируют под коммерческое использование. К примеру, в ЖК «Столичный» (Васильков) в уже заселенной первой очереди на первом этаже разместились стоматология, парикмахерская, продуктовый магазин, а также актуальные для новоселов магазины стройматериалов, обоев, штор.

Но главное отличие пригородной недвижимости от столичной - ориентация на автономию. Если городские жилые комплексы, как правило, подключают к городским инженерным сетям, то в пригородных застройщики стараются снизить зависимость от централизованных поставок воды и тепла. Многие ЖК самостоятельно обеспечивают себя водой (бьют свои скважины), почти все монтируют автономную систему отопления в квартирах с установкой двухконтурного газового котла (такая система позволяет жильцам самостоятельно регулировать потребление газа и рассчитываться только за поставленные услуги отопления и подачи горячей воды).

Более того, автономность становится одной из завлекалочек для инвесторов. Например, застройщики ЖК «Затишний двiр» (Бобрица) обещают тем, кто решится купить у них квартиру до конца года, подарить итальянский двухконтурный газовый котел.

ДЕРЖАЛИСЬ ДО ОКТЯБРЯ

Как рассказали «Вестям» в службах продаж застройщиков, цены они держали до последнего, а некоторые и до сих пор не повысили. Так, в Буче, в ЖК «Алые паруса» утверждают, что с начала года условий продаж еще не меняли. «Беспроцентная рассрочка при условии 30% взноса. Квадрат пока стоит 7,9 тыс. грн, решения о повышении цен не принимали», - рассказали в службе продаж.

Только на прошлой неделе подняли цены в ЖК «Столичный» (Васильков). В достроенной секции цены выросли с 9,5 до 12 тыс. грн за квадрат. «Но это уже готовая квартира, со всеми документами, подключенным газом, отоплением. Плати - и живи», - сообщили в отделе продаж.

Для строящейся второй очереди (срок сдачи - I квартал 2015-го) изначально более низкую цену повысили не так сильно - с 7,5 до 8,5 тыс. грн за квадрат. Единственное но: все квартиры продаются только при стопроцентной оплате, рассрочек застройщик не предлагает.

С 17 ноября в компании ГАЛС повысили цены для строящегося комплекса в Бородянке - с 5 тыс. до 6,5 тыс. за кв. м, но пока оставили без изменения цены в уже готовом комплексе Grand Resort (Ворзель). «Там есть еще квартиры. Беженцы довольно часто ими интересуются, у нас же практически курорт, - рассказали в компании. - Но сделок не было. Квартиры крупногабаритные, например двушки - по 80 метров. Выходит дороговато - по 60-65 тыс. у. е.»

В ЖК «Спутник» (Гатное) признались, что осенью вопрос, повышать/не повышать цены, обсуждается каждые две недели, поскольку для расчета рассрочки в компании применяют фиксированный курс, если оплачено более 50% суммы. «В пятницу люди звонили, я им советовала прийти и заключить договор, пока у нас условный курс 10,5 грн/$, с понедельника повысим до 10,8 грн/$», - рассказала нам менеджер отдела продаж. Сейчас цена квадрата в комплексе 7,8-8 тыс. грн и действует акция: при стопроцентной оплате однокомнатной квартиры скидка 500 у. е., двухкомнатной - 1000 у. е.

ПРОБЛЕМНЫЕ ОБЪЕКТЫ

У некоторых пригородных проектов есть сложности, о которых эксперты предупреждали еще в конце весны. Например, «Мисто-сад» обещает построить практически новый город в 50 тысяч жителей на участке в 110 га. «Они строят дома, и заселяют, и активно рекламируют себя... Но у застройщика документально подтверждены права лишь на небольшую часть земли из этих 110 га, поэтому реализация проекта при всех остальных условиях может застопориться, она зависит от доброй воли местной власти», - объяснил «Вестям» Михаил Артюхов.

Есть проблемы и с комплексами «Билдгрупменеджмент» (Ирпень), которая весной сменила руководство. «В «БГМ» сейчас сложная ситуация, вызванная конфликтом между «старыми» и «новыми» собственниками компании. На сегодняшний день стороны конфликта поделили между собой объекты строительства таким образом: на ЖК «Киевский» и «Янтарный» сейчас заправляют новые директора, а ЖК «Суворов» и «Киевский»(2 линия) остались у «старого» руководства. Так как собственники расходились не по-доброму, неудивительно, что возникла неразбериха с документами. В частности, оригиналы многих документов (в том числе, договоров с инвесторами) новому руководству переданы не были, что может негативно сказаться на покупателях квартир», - рассказал «Вестям» юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко.

Инвесторы «БГМ» уже обращаются за помощью к юристам. К примеру, первая очередь ЖК «Киевский» введена в эксплуатацию в конце 2013-начале 2014, но многие покупатели не могут получить право собственности на квартиры. «Когда пришло «новое руководство», они потребовали от инвесторов доплату за лишние квадратные метры по новому курсу доллара, хотя в договорах был предусмотрен фиксированный курс доллара. Причем, коснулось это требование даже тех, кто выплатил 100% стоимости недвижимости. На основании этой якобы недоплаты, «новое» руководство не регистрирует право собственности на квартиры. Я рекомендую признавать право собственности через суд», - резюмировал Босенко.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Транспорт придется долго ждать

«Знакомые, купившие жилье в районе Софиевской Борщаговки без машины, жалуются на транспортные проблемы. Маршрутки в обе стороны едут забитые. Обещанная же маршрутка от застройщика до сих пор не заработала», - поделился Иван.

Рассрочка выльется в крупную переплату
«Не влезайте в рассрочку, лучше одолжить денег и сразу выплатить все. У меня стоимость метра была привязана к курсу доллара, хотя по законам это и запрещено, но наш застройщик нашел выход - пишет в договоре о «рыночных факторах» для повышения цены. Для строящихся объектов вроде все логично - растет курс, дорожают материалы. Однако наш дом был построен и еще год назад! В итоге вышло, что за квартиру в пригороде я заплатил столько же, сколько стоит жилье в Киеве, - рассказал «Вестям» приезжий Виктор.

Резерв не гарантирует квартиру

«Выбрали жилье недалеко от границы Киева, оставили задаток, который якобы нам гарантировал то, что квартира за нами зарезервирована. Даже начали искать мастеров для ремонта. Но в течение месяца ее продали другим людям. Причем сообщили нам лишь за два дня до конца срока оплаты. Как компании могут гарантировать, что жилье никому не перепродадут, не представляю, у застройщика оказалось аж четыре отдела продажи, и они друг с другом конкурируют. Хорошо, хоть задаток вернули...» - рассказала Анна.

Консалтинговая компания "SV Development"