УКРАИНА, 6 ноя. - SV Development. Основная причина популярности сделок по дарению недвижимости кроется в нежелании граждан показывать государству финансовую сторону сделок купли-продажи, объясняет Ольга Спектор, партнер Spektor Law Firm.

Информация об уменьшении количества сделок купли-продажи недвижимости и одновременном увеличении количества сделок по дарению квартир, домов, земельных участков была озвучена Министерством юстиции Украины в августе 2014 года. Так, по данным Минюста по итогам первого полугодия 2014 года, в Киеве было подписано на 15% меньше, чем в прошлом году сделок по купле-продаже, и на 21% больше сделок по дарению недвижимости. Такая же тенденция прослеживалась и в других регионах Украины. В частности, наиболее стремительно возросло количество сделок по дарению недвижимости на фоне спада сделок купли-продажи в западных регионах, а в некоторых областях, например, в Житомирской, количество сделок купли-продажи и дарения вообще сравнялось.

Учитывая не вполне объяснимую привязку стоимости недвижимости к иностранной валюте, а также стремительный рост курса этой валюты к украинской гривне, становится не удивительно, что люди пытаются как можно дешевле осуществлять операции по покупке такой недвижимости, для чего все время изобретаются все новые и новые схемы.

Таким образом, люди предпочитают заключать договора дарения, по факту кроющие за собой договора купли-продажи. При этом, расчет происходит не в соответствии с договором, а наличными, "из рук в руки".

Такая схема несет в себе ряд преимуществ в контексте минимизации расходов сторон договора:

- во-первых, при таких расчетах, стороны избегают необходимости проводить денежную сумму через банк. Как известно, с 1 сентября 2013 года, при сделках, цена которых составляет свыше 150 тысяч гривен, совершаемых физическими лицами, расчет должен проводиться обязательно безналичным платежом. Это обязывает стороны открывать счета в банках для проведения такой операции, платить банку комиссию за зачисление денег покупателем, и за снятие денег продавцом.

Учитывая стоимость недвижимости, это может привести к достаточно высоким затратам сторон, которых они стремятся избегать. Плюс к этому, проводка денег через банк делает информацию о наличии у физ. лица денежных средств (как у покупателя, так и продавца), что может в определенных ситуациях быть использовано контролирующими органами и привести к нежелательным вопросам о происхождении этих денег;

- во-вторых, при сделках купли-продажи недвижимости, совершающихся нотариусами, на стороны возлагается обязанность заплатить госпошлину в размере 1% от суммы сделки (или оценочной стоимости имущества — в размере, что больше) и сбор в Пенсионный Фонд в таком же размере. При сделках дарения, сбор в Пенсионный Фонд не платится;

- в-третьих, размер сборов, указанных выше, в случае купли-продажи имущества исчисляется из размера оценочной стоимости или суммы сделки. В таком случае, при занижении оценочной стоимости имущества, стороны не могут занизить свои обязательства по уплате сбора. При оформлении договоров дарения, как таковой "суммы сделки" не существует, а в договоре указывается лишь оценочная стоимость имущества. Таким образом, если компания-оценщик сможет занизить рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости, это сможет значительно сократить расходы сторон на оплату государственных платежей;

- в-четвертых, согласно Налоговому кодексу Украины, при сделках купли-продажи имущества, обязательства по выплате налога на доходы физических лиц возлагается на продавца, так как именно он с этой сделки получает доход в виде денежных средств. В случае же совершения сделок по дарению недвижимости, налоговое бремя в размере 5% от оценочной стоимости имущества, ложится на одаряемого (то есть покупателя), так как он де-юре безвозмездно получил имущество, а соответственно, должен заплатить подоходный налог. Это очень выгодно для продавцов, у которых отпадает необходимость завышать стоимость объекта продажи и выплачивать из этой суммы соответствующий налог.

Таким образом, заключение сделок дарения вместо купли-продажи несет в себе значительную экономию для сторон на выплатах государству и банкам, что является взаимовыгодным для продавцов и покупателей, в связи с чем они и идут на такой шаг. В то же время, такая процедура несет определенные риски, на которые сознательно соглашается покупатель при совершении такой сделки.

Очень сложно выделить конкретные типы объектов недвижимости, при продаже которых купля-продажа подменяется дарением. Можно лишь констатировать тот факт, что застройщики и риэлторы, а именно юридические отделы этих компаний, являются на сегодняшний день движущей силой в изобретении новых схем по оформлению договоров по отчуждению имущества для экономии своих средств и средств клиентов. Таким образом, можно догадываться, что больше всего договора дарения заменяют куплю-продажу в продаже новостроев, а также квартир.

На самом деле, при оформлении таких сделок, преимущественно риски возникают только у покупателя, который в данном случае исполняет роль одаряемого.

Так, покупатель, в случае передачи денежных средств до момента совершения сделки рискует, что продавец, получивший деньги, может в последний момент отказаться от сделки, и не подписать договор дарения, оставив деньги себе. В таком случае, советуем покупателям требовать от продавцов расписку о получении средств в счет будущего отчуждения недвижимого имущества. В данном случае желательно также указывать конкретное имущество и его местонахождение. Расписка будет достаточно весомым доказательством в суде, в случае подачи покупателями иска о востребовании незаконно полученных денег продавцом.

Также покупатель рискует в тех случаях, если после оформления права собственности, могут появиться основания для признания договора недействительным. В таком случае применяется принцип "двусторонней реституции", то есть, когда каждая сторона возвращает другой все, что получила по договору. В случае, если между сторонами был оформлен договор дарения, то одаряемый (он же покупатель) обязан будет вернуть имущество, а так как продавец как даритель ничего не получал, то у него не возникнет обязательств по возвращению средств. В таком случае также возможно подавать указанный выше иск и предъявлять расписку как доказательство. Но при этом, стоит обратить внимание, что, как правило, после подписания договора и оформления сделки у нотариуса, продавец требует у покупателя уничтожить расписку — как раз для устранения возможности подачи покупателем исков в будущем.

Продавец, в свою очередь, несет риски в случае, если стороны договорились об оплате после сделки — в таком случае, имея правоустанавливающий документ, покупатель может отказаться от выплаты остатка суммы, и у продавца будут отсутствовать юридические основания для истребования этой суммы. Также, продавец несет риск, если после сделки позволит покупателю сохранить расписку о получении средств (если такая составлялась). В этом случае, покупатель может подать иск о истребовании безосновательно приобретенных средств и получить их обратно, не расторгая при этом договор дарения. Таким образом, рисков продавцу можно избежать, выставляя покупателю определенные свои условия. Покупатель, в свою очередь, не застрахован от тех рисков и подводных камней, которые могут быть впоследствии обнаружены.

Что же касается застройщиков, то для оформления сделок по отчуждению в виде договоров дарения, им необходимо сначала оформить на себя право собственности, а это означает — принять на себя достаточно большой объем роботы по коммуникации с государственными органами, на что не каждый застройщик готов пойти. Но если застройщик все же оформил на себя право собственности, он фактически становиться продавцом (дарителем) в этой сделке, и несет все риски, указанные выше для продавца. 

Консалтинговая компания "SV Development"