УКРАИНА, 22 окт. - SV Development. Рынок аренды бьет антирекорды: доля пустующих офисных площадей Киева выросла до 25% — максимума за семь лет, пишет Дело.

С начала 2014 года на рынке офисной недвижимости наблюдалось снижение деловой активности, обусловленное нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, а также большим объемом нового предложения офисных помещений. Эти факторы оказывают существенное давление на ставки и вакантность в офисном сегменте недвижимости и значительно тормозят дальнейшее развитие рынка.

В Киеве открылся первый БЦ класса "А+"

"В первом полугодии 2014 года открылось в Киеве ввели в эксплуатацию пять бизнес центров, все из которых относятся к классу "В". Это объясняется не столько возросшим спросом на офисную недвижимость данного класса, а переносом сроков ввода данных объектов в эксплуатацию. Также 2014 год ознаменовался вводом первого БЦ класса "А+" в Киеве — IQ Business Centre", — рассказывает Елена Шуляк, глава Совета "Украинского строительного сообщества".

В итоги общее рыночное предложение качественных офисных помещений в Киеве на данный момент составляет 1,58 млн кв. м, а по итогам 2014 года оно вырастет на 190 тыс. кв. м. Отметим, что только в I квартале в столице были введено в эксплуатацию 90 тыс. кв. м новых офисных площадей — так много новых офисов в течение квартала не появлялось последние три года.

При этом количество офисов, которые сняли в аренду, за 6 месяцев сократилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило всего около 22 тыс. кв. м. Как результат, вакантность офисных площадей на сегодняшний день составляет уже около 25% — в классе "В" она составляет 19,5% (на 3,5% выше показателя аналогичного периода 2013 года), а в классе "А" 30% (на 4% выше 2013 года).

Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 году формировался преимущественно компаниями производственного и IT секторов, а также торгового и финансового секторов. При этом спрос со стороны IT сектора по-прежнему является одним из доминирующих в общем объеме. Кроме того, растет интерес к бизнес-центрам столицы в связи с возможными переездами бизнеса из оккупированных территорий. Бизнес, который временно перебазировался из Донецка и Луганска в Запорожье и Днепропетровск, выбирает как окончательную локацию столицу и ищет оптимальные решения ценакачество при выборе нового офиса. "Такой вид бизнеса предъявляет к офисным площадям требования по качественной базовой отделке, отказываясь принимать на себя риски, связанные с ремонтом помещений за свой счет", — отмечает Елена Шуляк.

Арендаторы уходят в тень

Вследствие высокого уровня вакантности и низкого спроса диапазон ставок в классе "A" расширился за счет снижения нижней границы диапазона с $25 за 1 кв. м в месяц в 2013 году до $23 по итогам III квартала 2014 года (верхняя граница составляет $35 за 1 кв. м в месяц). При этом нижний диапазон ставок предлагается, в основном, в новых офисных зданиях первым крупным якорным арендаторам. В классе "B" средние арендные ставки в первом полугодии 2014 года составляли $15-21 кв. м, в III квартале нижняя граница снизилась до $12. В классе "C" средние арендные ставки в первом полугодии 2014 года составляли $10-14, в III квартале они снизились до $8-10.

При этом арендаторы настаивают на фиксировании цен аренды в гривне, на что большинство владельцев офисных центров реагирует согласием. Так, в связи с девальвацией, управляющие компании многих бизнес-центров пошли навстречу арендаторам, зафиксировав курс доллара на ровне 10-11 грн., а в непрофессиональных офисных объектах, в том числе в классе "С", курс доллара на уровне 8 грн., либо предоставили скидку 10-25%. "Для новых арендаторов уровень снижения арендных ставок составил 20-30%. Из-за высокого уровня вакантности мы предполагаем дальнейшее снижение арендных ставок для БЦ класса "А", — отмечают в UTG.

"В целом, динамика арендных ставок во многом будет зависеть от развития ситуации в стране, а девелоперы будут применять различные тактики для привлечения арендаторов: арендные каникулы, участие в отделке помещений, "зеленая" сертификация бизнес-центров и другие", — отмечает Александр Семенов, заместитель Директора Департамента офисной недвижимости компании Colliers International.

Строительного бума БЦ не будет

Игроки рынка предполагают, что в ближайшее время усилия застройщиков будут направлены исключительно на завершение текущих проектов. За счет новых БЦ увеличится предложение, что еще более усугубит ситуацию с и без того нестабильным спросом.

По предварительным данным в 2015 прогнозируется ввод в эксплуатацию крупнейшего БЦ класса "А" Sky Towers (130 тыс. кв. м), что составит высокую конкуренцию действующим бизнес-центрам и повлечет за собой стремительное увеличение вакантности в данном сегменте и снижение арендных ставок. Планируется также введение таких комплексов, как Victoria Tower (пр-т Победы, класс "А"), Petrovka Office Park (пр-т Московский, "А"), Manhattan (ст. м. "Выдубычи", "А"), МФК (ул. Короленка, "А"). Большие проекты, строительство которых еще не начато, например Victory Tower (пр-т Воздухофлотский), по всей видимости, будут поставлены на режим ожидания.

"Но на фоне экономической депрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения в ближайшей перспективе", — резюмируют в UTG.

Консалтинговая компания "SV Development"