УКРАИНА, 23 сен. - SV Development. Какое будущее ждет столичные промышленные зоны, разбиралось Delo.UA.

На сегодняшний день более 30% площади Киева занимают участки промышленного назначения. Общая площадь промышленных и коммунально-складских территорий составляет 6912,3 га (из них на коммунально-складские территории приходится 3648 га).

Промышленный сектор экономики столицы формируют около 10 тыс. предприятий, расположенных в 20 промрайонах. Однако больше половины из них имеют устаревшие и изношенные производственные фонды, продукция многих из них не пользуется спросом, помещения сдаются в аренду, а значительные территории заняты отходами и представляют экологическую опасность. Как результат, большинство из промпредприятий Киева нуждается в реструктуризации, перепрофилировании, более эффективном использовании территорий и существенном улучшении архитектурного качества застройки.

Отправной точкой для реформы промышленных зон столицы должно стать принятие Генерального плана развития Киева до 2025 года. По словам главы "Института Генплана Киева" Сергея Броневицкого, Киевсовет должен был утвердить Генплан столицы еще в начале сентября. Однако, как на днях заявил глава Киевской горгосадминистрации Владимир Кличко, его рассмотрение перенесли на начало 2015 года.

Где что будет построено

Большая часть промзон Киева расположена на правом берегу Днепра. Крупнейшие из них — это "Подольско-Куреневский" промрайон (891 га), "Нивки" (560 га), "Теличка" (424 га), "Отрадный" (400 га), промзоны "Пирогово" (171 га) и "Корчувате" (80 га). Самые большие промышленные зоны на левом берегу — промрайоны "Дарницкий" (460 га), "Днепровский" (380 га), "Троещина" (316 га) и промзона "Бортничи" (324 га).

Исторически сложились, что промзоны Киева являются многоотраслевыми, при этом в каждой из них есть крупные бюджетообразующие предприятия. Например, отраслевая специализация промрайона "Отрадный" — машиностроение, здесь располагается Киевский государственный авиационный завод "Авиант". А "Подольско-Куреневского" района — пищевая и химическая промышленность (в нем размещается предприятие "Фармак").

Согласно Генеральному плану, в результате реорганизации площадь, занимаемая промышленными предприятиями и технопарками, уменьшиться до 5374 га, на освободившейся территории будут возведены ТРЦ и офисные здания (1200,7 га), жилые здания (391,3 га), будут обустроены зеленые зоны (98,8 га).

В частности, в промзоне "Троещина" Генплан предполагает создание нового Деснянского инновационного парка. "По развитию этого района уже есть предварительная заинтересованность потенциальных инвесторов. Инвестиционная привлекательность района значительно возрастет после завершения строительства метро", — отмечает глава "Института Генплана Киева" Сергей Броневицкий. "Нижнюю Теличку" планируют реструктуризировать для развития общегородского общественно-делового центра, а на территории Киевской гавани будет создан деловой и торгово-развлекательный центр "Петровский–Рыбальский".

"Уже сегодня здания многих заброшенных заводов переоборудованы под офисы, для киевлян не в новинку работать на Борщаговке, Харьковской площади или на Столичном шоссе. Поэтому рассредоточение потоков офисных сотрудников по городу существенно разгрузит исторический центр и будет способствовать развитию окраин", — считает руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.

Где строить

На территории бывших промзон застройщиков привлекает наличие уже подведенных коммуникаций, особенно электрических сетей. В связи с этим застройщиков в первую очередь интересуют объекты, расположенные вблизи крупных транспортных развязок и станций метро, а также в приближенных к центру районах. Среди наиболее перспективных площадок для непромышленной застройщики, опрошенные Delo.UA, выделили следующие: Северные Осокорки вдоль левобережной ветки Дарницкого моста, район Дарницкого вокзала, Рыбальский остров, промзоны в районе станций метро "Дорогожичи", "Сырец", "Нивки", "Святошин", а также территорию промышленного парка "Теличка" от станции метро "Выдубичи" в сторону района "Корчеватый".

"В Киеве есть около 200 га земель промышленного назначения в Дарницком, Днепровском, Оболонском, Святошинском и Голосеевском районах, которые могут быть перепрофилированы под строительство жилья и/или коммерческой недвижимости. Строительство в районах с хорошим транспортным сообщением в черте города — выгодный проект для крупных игроков рынка, располагающих достаточными финансовыми и техническими возможностями, но сегодня инвесторы не спешат вкладывать свои деньги в них", — говорит Delo.UA Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика".

Стоим на месте

Пока единственным примером эффективного перевоплощения промышленной зоны в жилой квартал можно назвать проект "Комфорт Таун", возведенный на месте бывшего завода "Вулкан".

"Не застраиваться промзоны могут по двум причинам. Первая — проблемы природного и инфраструктурного характера. Например, у инвесторов пока нет видения, как отвести подземную реку или что делать с проходящей рядом железной дорогой, откуда взять дополнительные подъезды для автомобильного транспорта. Вторая — проблемы бюрократические/административные/коррупционные. Нет гарантий, что после сноса завода инвестору не откажут в покупке/аренде участка, соответственно, нет желания инвестировать в разработку проекта", — разъясняет Дмитрий Шостя.

По словам Александра Попова, для того, чтобы привлечь в промзоны Киева инвесторов, необходимо создать целый ряд условий. "Во-первых, государство должно гарантировать инвесторам либо компенсацию расходов на "отселение" нынешних "жителей" промзоны, либо вообще осуществить этот этап за счет городского бюджета, — говорит директор проектной группы "Архиматика". — Во-вторых, взять на себя документальное переоформление назначения земельного участка. В-третьих, обеспечить беспрепятственную выдачу технических условий на инженерные коммуникации и возможность, если не пользоваться городскими сетями, то хотя бы инвестировать в строительство новых".

В случае если площадь промзоны слишком велика, девелоперы советуют городским властям "нарезать" ее и продавать участок частями. Такой вариант имеет смысл использовать там, где территория новой застройки превышает около 20 га. Участки меньшей площади может застроить и один инвестор. "Для грамотного деления на участки стоит до продажи подготовить проект развития территории, который определяет нарезку земли и объемно-функциональные граничные параметры застройки. Проектом застройки также можно выйти на оптимальные мероприятия по модернизации инженерии, которые потом поэтапно, в складчину могут быть построены новыми собственниками частей территории", — считает директор проектной группы "Архиматика".

Без государственной поддержки, признают девелоперы, промзоны Киева застраиваться не будут. "В нынешних условиях реализация масштабных проектов по застройке промзон пока не актуальна даже для "китов" рынка недвижимости", — резюмирует Попов.

Консалтинговая компания "SV Development"