УКРАИНА, 22 сен. - SV Development. Торговать землей будем или совершенствовать арендные отношения?

Ситуация в сельском хозяйстве, пребывающем в условиях незавершенной земельной реформы, сложная и неоднозначная. С одной стороны, установившиеся арендные отношения вывели страну в мировые лидеры по  производству и экспорту зерна  и подсолнечного масла, а с другой — изъяны и несовершенство этих же отношений привели к дисбалансу — одностороннему развитию сельхозпроизводства, упадку животноводства, переработки, что существенно уменьшило количество рабочих мест и способствует нарастающим процессам запустения сельских территорий. Отражая колебания общества, сменяющиеся правительства в ходе реформы смещали как акценты, так и особенности ее проведения. В результате за полтора десятилетия, минувшие с начала земреформы, до сих пор, по сути, не найден консенсус, в каком направлении двигаться дальше, чем завершить длительный процесс: отменить мораторий и дать старт купле-продаже земли с непредсказуемыми последствиями, или заняться совершенствованием арендных отношений, давших конкретный результат.

Чья земля?

Земли сельхозназначения из-за наложенного ВР моратория официально не продаются и не покупаются, что не уберегает от смены хозяев как особо лакомые участки вблизи столицы и крупных городов, так и плодородные массивы в глубинке. Масштабные манипуляции за время вялотекущей реформы настолько отработаны, что иные из них напоминают лихо закрученные детективы.

Работники Немешаевского агротехнического колледжа, размещенного вблизи Киева в одноименном поселке, получив в свое распоряжение земельные участки, занимались на них огородничеством, лелея мечты о том, что со временем на освоенных участках можно будет построить дома. Но оказалось, что на занятые огородами участки положили глаз, как о том сообщили селянам, "авторитетные люди". И 24 га были розданы лицам, большинство которых не имели отношения ни к колледжу, ни к поселку. Причем этим людям сразу выдали госакты, удостоверяющие право частной собственности с уже измененным целевым назначением земли — "для обслуживания жилых домов и хозпостроек", что означало, что коммерческая цена таких участков возросла в несколько раз. Цена вопроса — десятки миллионов. Взамен потерявшим огороды немешаевцам предложили участки… за несколько десятков километров от их жилищ. Тонкий расчет чиновников оправдался. Большинство получивших такие наделы не стали заниматься на них огородничеством — далеко от места жительства, а возвести дома на новой земле тоже невозможно, так как выделенная земля предназначена "для ведения личного селянского хозяйства".

Такие факты не единичны. Из сельхозоборота Немешаевского колледжа выведено   209,5 га, предназначенных для "обеспечения экономических интересов и социальной защиты немешаевцев". Но коррупционная составляющая не позволила достичь ни первого, ни второго. Большинство выделенной таким образом земли не используется — ничего на ней не выращивается и не строится. Ситуация типичная. В окрестностях столицы и других городов поражает обилие "гуляющей", заросшей сорняками земли. То и дело появляются сообщения о разоблачении злоумышленников, возвращении в госсобственность земельных участков в сотни гектаров. Но… счет украденного идет на тысячи. Так дают о себе знать особенности земельной реформы вблизи мегаполисов. Здесь в основном торгуют не плодами земли, а самой землей. В результате чего она выводится из сельхозоборота и попадает в "тень". В отношении одних участков ведутся прокурорские расследования и судебные тяжбы, другие, даже при том, что на них выписаны госакты, чиновники умудряются удерживать в неопределенном состоянии. Судя по всему, "для оптовых продаж".

Большая семья Близнюковых де-юре получила несколько земельных участков, собственность подтверждена госактами, но воспользоваться ими не может. Л.Близнюкова поделилась с журналистами бедой местных жителей. По ее словам, даже формально выделяя землю, чиновники разного рода манипуляциями — усложнением регистрации, проволочками с выделением в натуре — умудряются не выпускать ее из своих рук. И проведенная косметическая реорганизация последнего времени мало что изменила. В подтверждение собеседница показывает некогда известное своим плодородием поле, теперь неухоженное и запущенное. Одному из членов семьи Бирюковых здесь еще в 2008 г. было выделено 24 сотки для ведения личного хозяйства. Хотели заложить сад. Но выделение участков в натуре длится до сих пор. Процесс застопорен. Десятки гектаров плодородной земли заросли сорняками. Не иначе, подозревают немешаевцы, под прикрытием выделения наделов для малоземельных селян привлекательное поле готовится для "теневой" продажи оптом.

Может, в глубинке, где населения поменьше, а наделы — крупнее, селяне продвинулись в обретении звания хозяев земли? В селе Новоселовка Запорожской области, где три товарищества арендуют у нескольких сотен собственников около 3,5 тыс. га паев, земли хватает. Средний пай составляет почти 8 га. В ряде стран такой площади достаточно для создания фермерского хозяйства и безбедного проживания. В запорожской глубинке ситуация иная. У И.Предеус — собственника пая в 7,9307 га, как и у ее односельчан, доходы от сдачи в аренду участка мизерны. Даже после того, как несколько лет назад арендную плату по рекомендации властей повысили почти в два раза — до 3% от оценочной стоимости земли, согласно арендному договору семья получит за год 4470,6 грн. При условии, что выплаты не будут урезаны, как нередко делается, и их не заменят натуроплатой в виде зерна сомнительного качества, что случается.

И.Предеус полноценным собственником паевого участка себя не считает. И не только потому, что доходы от аренды мизерные. Хуже то, что правила игры диктует арендатор без оглядки на интересы собственников земли. Муж и сын собственницы пая, как и большинства ее односельчан, по существу, безработные. Арендаторы, блюдя свой коммерческий интерес, выжимают из земли все, что можно, а о развитии животноводства и других трудоемких отраслей не заботятся. И.Предеус считает, что материальное благополучие ее семьи, как и селян-паевиков, почти целиком держится на нескольких десятках соток приусадебных огородов да на содержании домашнего скота. Эксперты подтверждают: арендная плата — не основная статья дохода селян. Вклад ее в благосостояние весьма скромен — в среднем арендная плата в сельской местности составляет 20% годового дохода собственника пая и 10% дохода домохозяйств.

Как видим, что под Киевом, что в глубинке — ситуации схожи. Большинство селянских семей мало что получили от земреформы и вынуждены, как в советские времена, выживать за счет приусадебных участков, изнурительного ручного труда в домашних хозяйствах.

Чем заменить  "слабое звено"?

В регулирующих аренду документах (в том числе в договорах) все чаще и четче выписываются положения, которые закрепляют определяющую роль арендатора в отношениях с партнерами-землесобственниками. И чем крупнее в коммерческой компании банк консолидированной из паев земли, тем четче такая тенденция. Пока нет возможности выкупить участки в собственность, арендаторы стремятся продлить сроки аренды. Если раньше преобладающее число договоров заключалось на пять лет, то нынче, как правило, на 10. Если отдельно взятому паевику или их группе нереально вывести свой участок из консолидированного поля или передать в аренду другому пользователю, то движение земли по инициативе арендаторов происходит просто и с нарастающей интенсивностью. В системе отечественного агробизнеса собственникам паев принято платить мало и нерегулярно. При том, что экономической основой и главной ценностью сельхозпредприятий (как средних фирм, так и   огромных агрохолдингов ) являются консолидированные поля, состоящие из селянских паев. Арендованные земли пользователи стали считать чуть ли не своими. С недавних пор, получив соответствующую поддержку властей, стали фиксировать приобретенные права аренды в уставных документах.

Отдельно взятый паевик обречен на потери во взаимоотношениях с арендатором. И чем крупнее землепользователь, тем потери селян значительнее. Дело в том, что экономическая и финансовые ценности права аренды отдельного пая относительно низкие. Ценится крупное, консолидированное, готовое к обработке поле, а еще лучше — набор таких полей, дающих возможность крупномасштабного производства. Погектарная цена консолидированной земли в несколько раз дороже отдельных паев.

При нынешней системе землепользования, продавая и покупая право аренды, в выигрыше неизменно остаются арендаторы. Если арендой, и, следовательно, консолидацией земли займутся сельские громады, то скрытые нынешней коррупционной составляющей дополнительные средства станут поступать туда, куда им надлежит — в доход селян и на развитие сельских территорий. А эти средства, особенно если земли плодородные, размещенные в удобных для логистики местах, на порядок превышают нынешнюю арендную плату.

Наложенный на куплю-продажу земли мораторий не мешает корпорациям, основную ценность которых составляет право на аренду паев, укрупняться, поглощая более мелкие и слабые сельхозпредприятия, образовывать мощные агрохолдинги. О том, что их собственность так эффективно работает, большинство занятых борьбой за выживание своих семей и населенных пунктов земельных собственников могут лишь догадываться. Следы коммерческой тайны обозначены разве в одобренном законодателями и чиновниками лаконичном дополнении к типовым арендным договорам, что "условия внесения в уставной фонд права аренды земельного участка определяется согласно законодательству".

Мощные сельхозфирмы и, тем более, агрохолдинги могли бы много сделать в плане развития сельских территорий, где они ведут успешный бизнес. Если бы позиции другого плеча арендных отношений, то есть селян-паевиков, не были бы так слабы. Сельхозкорпорациям нет нужды прислушиваться к нуждам селян, выслушивать их предложения, увещевать, тем более, идти на уступки. Поддерживаемые лоббистами в ВР и правительстве мощные структуры могут, не заморачиваясь такими "мелочами", без общения с собственниками земли оптом скупить сколько угодно уже готовых сельхозпредприятий, с консолидированными "упакованными" земельными паями.

И такие возможности используются сполна. По словам председателя Союза сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов И.Томича, "в результате наступления латифундий количество фермерских хозяйств за несколько последних лет сократилось более чем на 10%". Этот процесс означает, что количество сельхозпроизводителей, которые живут в селах и имеют стимулы заниматься развитием сельских территорий, продолжает катастрофическое для селянских громад падение.

В отличие от колебаний в экспертной среде, многие столкнувшиеся с "земельными" реалиями селяне осознают, что снятие моратория и переход к купле-продаже земли закрепит эту дискриминационную для них ситуацию окончательно и безвозвратно. И поэтому даже владельцы паев, которые могут дорого продать свой надел, настороженно относятся к продаже паев частным владельцам, тем более что в роли главных претендентов на владение землей — нынешние арендаторы. Позиция ясна — если те не очень считаются с интересами селян-собственников, то можно представить, что их ждет в роли безземельных. К тому же, коммерческий передел земли добьет надежды громад на самоуправление.

Причины издержек в сложившихся арендных отношениях не только и даже не столько в агрессивной активности арендаторов, перетягивающих общее одеяло на себя, но и в удручающей индифферентности землевладельцев по отношению к своей собственности. Что представляет собой нынешний украинский землесобственник? У него мало общего с зажиточным, уверенным в себе представителем среднего класса, европейцем. Проведенные в конце 2012 г. исследования Центра соцэкспертиз Института социологии НАНУ подтвердили мнение, что львиная доля наибольшей ценности страны — земель сельхозназначения — формально находится в собственности в основном пожилых селян — бывших колхозников, которых не то что никто не готовил к бремени хозяев собственников, наоборот, чиновники всех мастей изощряются для отвлечения селян от намерений стать хозяевами земли. Согласно исследованиям, два года назад 43% собственников паев пребывали в пенсионном возрасте, нынче доля землесобственников нетрудоспособного возраста перевалила за половину. Контингент, при котором начиналась земреформа, успел состариться, не дождавшись ее окончания, и разувериться в своих возможностях. В естественном процессе смены поколений беды не было бы, если бы наследники проявляли больше присущей собственникам энергии и креативности, чем их отходящие от дел отцы и деды. Но в ходе возрастной "ротации" и так слабое звено арендодателей становится еще разобщеннее и слабее. Согласно уже упоминаемому исследованию, около трети собственников ни разу не посещали свой надел, а четверть вообще живут и работают в городах. Это позволяет эксперту А.Муляру прийти к неутешительному выводу, что в сложившейся ситуации "землесобственники не влияют на судьбу своей собственности, и это не может не сказываться на состоянии арендных отношений".

Пассивность, отсутствие деловой хватки были предопределены уже на этапе формирования землесобственников. Паи, согласно закону, получали не все граждане Украины и даже не все жители сел, а только те, кто работал в колхозах-совхозах. Как следствие, обезземеленные сельские громады не склонны особо переживать по поводу возникающих у паевиков осложнений. Да и сами собственники паев раскололись на две группы — тех, кто вступил в длительную, временами ожесточенную борьбу за право самостоятельно возделывать землю, и тех, кто пошел по течению и предпочел сдавать паи в аренду состоятельным предпринимателям или коммерсантам. В результате разделения (по оценке экспертов, арендодателями стали около 80% собственников паев, а 12% ведут хозяйство самостоятельно) организованность и сплоченность сообществ паевиков еще больше ослабла, так как наиболее решительные и креативные селяне вынуждены действовать особняком.

Неудовлетворенные доходами от сданных в аренду паев, понимая, что затянувшуюся земреформу давно пора завершить, все больше селян-паевиков склоняются к смене первоначального сценария ее проведения, в котором они вынуждены играть роль статистов. Большинство выражают готовность продать свои не очень доходные наделы. Но не частникам, на "заботу" которых, в частности, о плодородии земли они успели насмотреться, а государству, институты которого совместно с сельскими громадами смогут поправить нарушенный баланс в системе арендных отношений. Выкуп сельхозземель в госсобственность, передача их в пользование сельским громадам, работа по формированию сельхозпроизводителей-партнеров создаст экономическую основу, устранит диспропорции в арендных отношениях.

Главная причина упадка сельских территорий — существующая система землепользования, при которой сельские громады, распоряжаясь только незначительным земрезервом и территориями в границах населенных пунктов, по сути, отрезаны от основного богатства — плодородных полей. Без передачи сельским громадам выкупленных государством у паевиков паев не обойтись. Децентрализация власти в сельской местности без создания материальной основы для развития громады, повышения ее роли в эффективном использовании земли окажется пустым звуком.

Ситуация на селе станет меняться, когда сельские громады в новых условиях станут решать, кому и, главное, сколько, на каких условиях давать в аренду землю. У селян появится выбор — наделить землей местных фермеров, сделав упор на развитие среднего и малого бизнеса, или на определенных условиях (строительство ферм, перерабатывающих предприятий) пригласить к сотрудничеству представителей крупного агробизнеса. А пока что накрепко занузданные паи, как и выделенные, но не выпускаемые из рук чиновников наделы в пригородах, везут телегу разбалансированных земельных отношений не туда, куда следует, "работают" отнюдь не на благополучие селян и сельских громад.

Консалтинговая компания "SV Development"