УКРАИНА, 10 сен. - SV Development. Многие заемщики хотят продать купленное в кредит жилье и купить более дешевую квартиру в новостройке.

Стремительная девальвация гривни поставила под вопрос обслуживание кредитов, взятых украинцами в иностранной валюте. Корреспондент выяснил, можно ли выйти из этой ситуации, избежав пожизненного кредитного рабства, пишет Елена Романюк в №35 журнала Корреспондент от 5 сентября 2014 года.

Жительница Хмельницкого Ольга Федорук купила двухкомнатную квартиру в кредит в 2007 году. Заём брала в долларах: хозяева квартиры попросили выплатить всю сумму в иностранной валюте. Квартира обошлась в $ 45 тыс., из которых $ 30 тыс. были взяты в кредит на 20 лет.

«Все это время мы как могли выплачивали кредит. Мы платили, и когда курс подскочил до 8 грн за $ 1, и до 10 грн. Но последние два месяца, когда доллар стал стоить 13-14 грн, мы перестали платить», — рассказывает Корреспонденту Федорук.

После того как банк произвёл очередной перерасчёт с учётом всех задолженностей по кредиту, семье нужно выплачивать по $ 500 в месяц в течение последующих 13 лет.

«При наших с мужем зарплатах около 1 тыс. грн это неподъёмная сумма», — говорит хмельничанка.

По словам Федорук, когда курс доллара вырос до 8 грн, они просили банк перевести кредит в гривню, однако просьба осталась без ответа. Сейчас уже банк предлагает такую схему, но супруги от этого наотрез отказываются.

«Когда доллар подскочил, нам позвонили из банка и предложили перевести кредит в гривневый по курсу 12 грн за $ 1 под 10% годовых (кредит в долларах мы брали под 12% годовых). В итоге сумма наших дальнейших выплат даже с учётом меньшей процентной ставки составит 6,5 тыс. грн в месяц, плюс необходимо будет заплатить около 3 тыс. грн за переоформление договора. Но мы посчитали, что оно того не стоит. Если мы не можем платить в долларах, то и в гривне не сможем. Поэтому пустили всё это дело пока на самотёк. Ищем себе другое жильё, в новострое. А эту квартиру хотим отдать банку», — делится планами Федорук.

Такие же планы и у жителя Ровно Александра Зволя. Его семья также взяла кредит на квартиру в долларах, и если раньше сумма ежемесячных выплат в перерасчёте на гривню составляла около 7 тыс. грн, то сейчас она выросла практически вдвое.

«Мы решили продать квартиру, рассчитаться с банком и купить жильё в рассрочку в строящемся доме», — рассказывает Зволь.

Тревожные тенденции

«В связи со стремительным ростом курса вопрос выполнения кредитных обязательств в иностранной валюте действительно стал реальной проблемой для заёмщиков. Кредитная нагрузка в переводе на гривню значительно возросла, в то время как финансовые возможности в лучшем случае остались на прежнем уровне. Таким образом, удельная масса кредитов, которые стали проблемными, значительно выросла», — комментирует ситуацию Юлия Курило, партнер адвокатского объединения СК Груп.

Подтверждает слова юриста и официальная статистика. По данным Национального банка Украины, доля просроченной задолженности по кредитам отечественных банков в июле по сравнению с июнем 2014 года выросла на 0,9 процентного пункта — до 10,8%. Правда, по словам самих банкиров, ситуация с просроченной задолженностью намного хуже.

Банкир: Если учитывать все валютные кредиты банков и в том числе ипотечные, то доля проблемных кредитов составляет около 70%

«Если учитывать все валютные кредиты банков и в том числе ипотечные, то доля проблемных кредитов составляет около 70%. Но банки показывают в отчетах 10-15%, потому что Национальный банк наказывает за проблемность. Как только у тебя доля проблемных кредитов превышает 10%, на тебя начинают смотреть особо пристально. Никто этого не хочет», — говорит Корреспонденту на условиях анонимности директор департамента одного из украинских банков.

К счастью, по его словам, доля валютных кредитов физических лиц в основной массе банков незначительна.
«В нашем банке это около 10% кредитного портфеля, половину которого составляли валютные ипотечные и автокредиты», — отмечает сотрудник банка.

Виноваты в равной степени как заёмщики, так и банки: если первые не рассчитали свои будущие денежные потоки, то вторые некорректно учли валютные риски в погоне за доходом.

При этом участник рынка не считает, что вся ответственность за сложившуюся ситуацию лежит на заёмщиках. Виноваты в равной степени как заёмщики, так и банки: если первые не рассчитали свои будущие денежные потоки, то вторые некорректно учли валютные риски в погоне за доходом.

«До 2008 года финансовые учреждения так гнались за доходами, что никто даже подумать не мог, что национальная валюта настолько девальвирует. Доллар был дешёвым, и ставки по валютным кредитам предлагались в два раза ниже, чем по гривневым. В то же время Национальный банк рекомендует кредитовать в валюте только тех заёмщиков, кто имеет валютную выручку», — объясняет представитель банка.

Возможные решения

Действенных путей выхода из сложившейся ситуации игроки финансового рынка видят несколько. Во-первых, в некоторых банках существует льготный курс для погашения простроченной задолженности, который, как правило, ниже коммерческого. Правда, «баловать» таким курсом могут далеко не каждого и уж точно не долго.
«Несколько месяцев банк продавал мне валюту по курсу ниже, чем был на межбанке. В частности, когда курс был 13 грн за $ 1, он продавал $ 1 по 11 грн. Но это продолжалось до тех пор, пока в банке не заметили, что у меня есть счёт в долларах. С тех пор доллар по льготному курсу мне уже не предлагают», — рассказывает Корреспонденту Виталий, выплачивающий кредит на квартиру в Донецке.

Во-вторых, заёмщик может обратиться в банк с заявлением о переводе кредита в национальную валюту. Правда, и тут есть нюансы: если в одних банках кредиты предлагают перевести в гривню без повышения, а то и с понижением кредитной ставки, то в других эту ставку могут увеличивать.

«Мне банк предложил перевести кредит в гривню по существующему курсу и по действующей ставке 22%. Я считаю, что это не предложение. Сейчас я погашаю кредит с процентной ставкой 9% годовых», — говорит Виталий.

В-третьих, заёмщик может обратиться в банк с заявлением о предоставлении кредитных каникул. В этом случае финучреждение может заморозить кредит на определённый срок. Но, предупреждает Курило, для предоставления каникул необходимо будет указать веские аргументы.

Сейчас, например, такими кредитными каникулами могут воспользоваться жители регионов, где проходит АТО.
«Те, у кого валютные кредиты на востоке Украины, в зоне АТО, могут обратиться в банк с требованием о переносе платежей в связи с форс-мажорными обстоятельствами. При отказе же банка — обратиться в суд», — говорит Михаил Стрельников, глава правления Всеукраинской общественной организации Финансовая грамота Украины.

В суд рекомендуют обращаться жителям Донбасса и в случае, если банк будет требовать заменить имущество аналогичным в случае его уничтожения или повреждения.

«У заёмщиков, имеющих имущество на Донбассе, которое находится в залоге у банков, проблем быть не должно, даже в случае, если данное имущество уничтожено или повреждено. Проблемы скорее возникают у банков, в которых оно заложено. Банк может потребовать заменить такое имущество аналогичным, однако у заёмщиков есть все юридические средства, чтобы в судебном порядке отказать банку в такой просьбе», — подчёркивает Григорий Трипульский, управляющий партнёр юридическо-консалтинговой компании Де-юре.

Крайние меры

В случае полнейшей невозможности обслуживания кредита залоговое имущество, конечно же, можно попытаться продать самому либо отдать на реализацию банку. Но, учитывая сегодняшние реалии, освободиться от кредитной кабалы окончательно в этом случае может и не получиться. Ведь большинство валютных кредитов выдавались на пике цен на недвижимость. Поэтому, если в том же Хмельницком в 2007 году двухкомнатная квартира стоила $ 45 тыс., то сейчас — около $ 20 тыс.

«Когда мы отказались платить кредит, банк предложил нам реализовать нашу квартиру. Но проблема в том, что мы всё равно останемся должны банку, —сетует Федорук. — Когда мы с мужем покупали квартиру, нам не хватало официальной зарплаты. Банк сам «дорисовал» наши доходы. Вот теперь пусть что хотят, то и делают. Доплачивать мы не будем».

К слову, в самих банках также не заинтересованы в продаже залоговых квартир.

«Проблему с невыплатой кредитов заёмщиков нужно решать путём проведения реструктуризации долгов. Это единственно правильный выход в этой ситуации. Банкам невыгодно заниматься судебными тяжбами, оценкой и реализацией имущества. Это влечёт большие человеческие и финансовые затраты. Например, если квартира не была продана с торгов, то банк должен забрать её себе и поставить на баланс. При этом возникает обязательство по уплате НДС», — объясняет адвокат Андрей Верба.

Особенно много проблем с квартирами, кредиты на которые выдавались на пике стоимости недвижимости с минимальным первоначальным взносом. Учитывая резкое падение цен на квартиры, продажа такого жилья попросту убыточна для банков.

Особенно много, по словам экспертов, проблем с квартирами, кредиты на которые выдавались на пике стоимости недвижимости с минимальным первоначальным взносом. Учитывая резкое падение цен на квартиры, продажа такого жилья попросту убыточна для банков.

«Я считаю, что если заёмщик отдал квартиру банку, последний должен принять её и ничего больше не требовать, либо рефинансировать валютные кредиты по курсу 8 грн за $ 1. Ведь те деньги, которые банки выдали в качестве кредита по курсу 5-8 грн за $ 1, они уже давно вернули», — говорит Виталий, сотрудник одного из киевских финучреждений.

В противном случае, отмечает Виталий, банки могут столкнуться с массовым отказом от квартир, в первую очередь в Восточной Украине — Донецке, Луганске, Краматорске, Славянске и др. Впрочем, существует и другое мнение.

Некоторые эксперты считают, что банки, наоборот, лоббируют вопросы, связанные с возможностью изымать залоговое имущество. И в этом случае им здорово сыграл на руку МВФ. В конце августа он потребовал от украинской власти отменить мораторий на взыскание банками залогового имущества, введение которого в своё время, по словам юристов, привело к увеличению портфеля проблемных кредитов в несколько раз.

«Отмена моратория чревата активной, возможно, даже агрессивной, позицией банков в отношении проблемных активов. В таком случае нас ждёт волна исков в суд со стороны банков об обращении взыскания на предмет ипотеки, реализации залогов в принудительном порядке посредством публичных торгов. А с учётом того, что внедрённые недавно электронные торги хорошо себя показали в вопросах реализации имущества, его продажа будет проходить в более сжатые сроки, нежели ранее», — считает Курило.

Впрочем, как заметил её коллега Игорь Опадчий, партнер юридической фирмы U&G Partners, несмотряна то что очередной транш МВФ Украине жизненно необходим, парламент мораторий на взыскание залогового имущества может и не снять.

«Перед выборами Верховная Рада не склонна принимать решения, которые прямо ударят по интересам многих избирателей. Так что принятие или непринятие решения об отмене моратория будет результатом работы правительства со всеми фракциями парламента», — говорит эксперт.

Политическое решение

Лучом света для заёмщиков, имеющих кредиты в валюте, может стать принятие Верховной Радой закона о пересчёте сумм кредита в гривню по меньшему курсу (фиксированному или взятому на момент получения кредита). Напомним, 3 июля парламент принял соответствующий законопроект (4186а-1) в первом чтении. Второго чтения документа игроки финансового рынка ожидают в сентябре.

«Принятие этого законопроекта приостановило бы рост проблемных портфелей банков и позволило некоторому количеству заёмщиков выйти из просрочки», — говорит Курило. Проблема, по её словам, только в том, что «небольшой уклон» в сторону интересов потребителя означает колоссальные потери для банков.

«Беря во внимание, что за каждым крупным банком стоит определённая политическая сила — или наоборот, — то вероятность принятия данного закона не только в сентябре, но и вообще весьма призрачна», — отмечает юрист.

В то же время Олег Андриевский, директор департамента взыскания задолженности в судебном порядке банка Финансы и Кредит придерживается на этот счёт другого мнения.

«Думаю, законопроект примут, потому как нужен электорат, да и власть имущие или их приближённые закредитованы под завязку. Вопрос только один: по какому курсу и кто, а главное, за счёт чего будет возмещать убытки банковской системы?» — спрашивает представитель финучреждения.

Сотрудник банка Виталий, например, считает, что риски и банков, и заёмщиков должно разделить государство, ведь именно Нацбанк допустил курс 13 грн за $ 1 и даже выше. По мнению экспертов, государство должно позаботиться и о заёмщиках из зоны АТО. Ведь законодательно их вопрос никак не урегулирован. Чаще всего таких должников просто освобождают от штрафных санкций за просрочку платежей. То есть проценты по займу им всё равно придётся заплатить.

«В любом случае, учитывая масштаб проблемы и её социальную значимость, необходимо принимать специальный закон, который расставит все точки над і в этом вопросе, — считает Опадчий. —Иначе люди, которые и так находятся в критической ситуации, не смогут вернуться к нормальной жизни и после прекращения боевых действий».

Консалтинговая компания "SV Development"