УКРАИНА, 29 июл. - SV Development. Продавец может приврать, а материалы — подменить.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ

Фундамент забирает на себя 30% от общей стоимости стройки, 30% — крыша и еще 30% — сама коробка. Последние 10% — коммуникации.

Расходы на фундамент могут различаться, но это зависит, скорее, от тарифов строительной компании, чем от выбора материала. «Мы не делаем различий при закладке фундамента, из какого материала будет строиться дом», — говорят в компании «Пан», объясняя, что даже при использовании сравнительно легкого газоблока конструкцию утяжеляют. Другие же компании говорят об экономии на уровне 30% за счет более легкого веса стройматериалов. В целом стоимость фундамента для дома площадью 100 кв. м колеблется на уровне $15 тыс.

Что касается кровли, то наиболее популярный материал сегодня — черепица. «Самые популярные на сегодня битумная или керамическая. Разница в цене — около 30%. Ценовой диапазон очень широкий, в зависимости от кармана покупателя», — рассказали «Вестям» в строительной компании «Колыба».

Цены импортной продукции привязаны к евро. «Мы уже пять лет их не меняли в евроэквиваленте», — говорят продавцы одной из фирм.

«Нижний ценовой порог — 10 евро за квадрат. Дешевле брать просто не стоит», — говорит коммерческий директор компании Roben.kiev.ua Олег Скорощока. Плюс работы по укладке — около 120 грн/м. То есть по минимуму квадрат крыши обходится в 400 грн, а средний ценовой сегмент (черепица — по 25 евро и работы по укладке — 200 грн/квадрат) — 600 грн/кв. м.

У дома площадью 100 кв м крыша — 130 квадратов. Так что минимальная стоимость — 36 400 грн, средний сегмент — 77 870 грн. Верхний порог цены размыт. «Есть сланцевая кровля — там только материал стоит 90 евро/кв. м», — говорит Олег Скорощока.

СТРОИТЬ ДОМ ДЕШЕВЛЕ

Из-за скачка курса доллара строительство дома в марте подорожало в среднем на 30% из-за увеличения стоимости материалов. Но спустя месяц большинство цен снова опустилось. «Был скачок цен на стройматериалы после роста доллара, но уже к апрелю практически все опустилось в цене до уровня, когда доллар был по 8 грн», — говорит директор строительной компании «ПАН» Анатолий Патлай. В итоге в гривневом эквиваленте стоимость строительства осталась такой же, какой была до нового года. Если рост и есть, то всего 5–10%.

«Себестоимость кирпичного дома площадью 100 метров — 588 тыс. грн, то есть примерно $50 тыс.», — подсчитал Анатолий Патлай. Покупатель заплатит за такой дом вдвое больше — $100 тыс. Хотя кирпич — самый дорогой вариант строительства и стоимость кв м стены обойдется в 600 грн/кв. м, он еще и самый надежный: прочный, «дышит» (летом прохладно, а зимой тепло), проверен в эксплуатации.

По теплопроводности кирпич немного уступает термоблокам, которые считаются более бюджетным вариантом. Они состоят из утеплителя в качестве опалубки («ограждения») для бетона и самого бетона. Это энергосберегающая технология, основной плюс: можно сэкономить на отоплении. Но о практическом опыте эксплуатации говорить пока рано: новый материал пока не проверен временем, поскольку используется на рынке около 50 лет.

При этом за первую составляющую — бетон — производители ручаются. А утеплитель обещают заменить при необходимости. «Мы можем предположить, что пенопласт, который используется в качестве утеплителя, через 50–60 лет разрушится, но мы заменим его на новый», — отмечает директор производственно-строительной компании «Валькирия» Александр Бурлаченко. По его словам, в Германии дома, построенные по технологии «термодом», страхуют на 99 лет. Если говорить о цене — «термодом» поможет сэкономить на кладке и фундаменте. «Мы строим стены по технологии «термодом». Это в два раза дешевле кирпича: порядка 350 грн/кв. м с учетом материалов и работ», — говорят в компании «Валькирия».

Из-за легкости конструкции (стена «термодома» имеет толщину 25 см против 50 см кирпичной кладки) дому из термоблоков достаточно фундамента толщиной 30 см вместо 60 «под кирпич», что уменьшает и эту статью расходов. В результате стоимость дома в 100 кв. м в целом выйдет на 10–20% дешевле кирпичного варианта — примерно $70–90 тыс. с услугами стройкомпании (себестоимость — $45 тыс.).

А дешевле всего построить дом из газоблоков (блоки из пористого бетона). Они легче железобетона, бетона и кирпича, что делает конструкцию менее надежной, но и менее дорогой. Коробка площадью 100 кв. м по себестоимости потянет на $40 тыс., а покупатель заплатит около $80 тыс.

15% — ЗА ЗЕМЛЮ

«Я долго сравнивал, строить выгоднее на 50%. В этом случае квадратный метр выходит около $500, а при покупке готового дома такой же площади (150 кв. м) в том же районе — $1000», — говорит киевлянин Александр Кириленко, который начал строительство собственного дома этим летом.

«Если говорить о доме с добротной внутренней отделкой из среднего ценового сегмента (импортные котлы, нормальные обои под покраску) — будет порядка 600–700 $/кв. м с учетом 15%-ной наценки строительной компании», — подсчитал для «Вестей» Александр Бурлаченко. Средняя наценка компаний по отрасли колеблется в пределах 10–30%. При этом все работы выполняются по официальным договорам, объект контролируется прорабом, и компания дает гарантию. «Если в течение двух лет возникнут какие-то проблемы, связанные с качеством работ, переделываем за счет фирмы», — успокоил он.

Приведенная выше расчетная стоимость квадратного метра при строительстве — без учета стоимости земли, которая повысит цену еще на 15–20%. Но даже с учетом этих расходов цена будет $805 за квадрат (включая затраты на строительную компанию) или $575 при самостоятельном подборе рабочих и закупке материалов по сравнению с $1000 готового особняка. Экономия, по нашим расчетам, составляет 19,5% в первом случае и 47,5% во втором.

КУПИТЬ ДЕШЕВЛЕ — ОТАПЛИВАТЬ ДОРОЖЕ

В целом же та часть столичного рынка недвижимости, которая попадает под определение частный сектор, находится не в лучшей форме. «Рынок — это когда есть баланс между предложением и спросом. Сейчас спрос приближен к нулю, а предложений — огромное количество. На одного покупателя в сегменте загородной недвижимости приходится около 50 домов», — рассказал директор Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Такой избыток предложения привел к снижению цены. За полгода, по данным аналитиков, цена за квадратный метр в Киеве и Киевской области в долларовом эквиваленте в среднем опустилась на 15%. Дом, который раньше стоил 925 $/кв. м, можно купить за 800 $/кв. м.

При этом стоимость жилья может отличаться в несколько раз в зависимости от района, инфраструктуры и наличия неподалеку зеленых зон или водоемов. А также, естественно, от состояния постройки. «Если говорить о Киеве, то, например, в новом доме на Панфиловцев с бассейном и эксклюзивным декором квадратный метр может стоить на уровне $15–20 тыс. А где-то на Дарнице можно найти дом по $700–800 за квадрат», — говорят риелторы.

По оценкам специалистов, приемлемая цена квадратного метра в доме площадью около 150 кв. м — около $1000. «Если рассматривать дома в радиусе 15 км от Киева, то цена достаточно добротного дома площадью от 150–200 кв. м — около $1000 за квадрат», — сообщил столичный риелтор Анатолий Коваленко.

Кстати, именно дома площадью 150–200 м остаются самыми востребованными с 2008 года. «За домами большей площади накладно ухаживать: необходимо убирать с помощью домашнего персонала и отапливать, а сейчас это слишком дорого», — объясняют специалисты.

В частности, поэтому, чем больше площадь дома, тем дешевле в нем квадратный метр. Например, в доме площадью более 300 кв. м квадрат обойдется на $20 дешевле, в более 500 кв. м — на $50.

Кроме того, по мере удаления от столицы цена снижается, но темп снижения зависит от направления. Самые низкие цены за квадрат — в сторону Бориспольской трассы, самые высокие — по Обуховской. Средний сегмент — Житомирская трасса.

ПОКУПАЕМ УКРАИНСКОЕ

А вот на чем вполне можно оптимизировать бюджет, это на использовании материалов отечественного производства. Цены на наши стройматериалы на 20% ниже импортных при сопоставимом уровне качества. «Наши не платят таможенные пошлины. Плюс рабочая сила в Украине дешевле, и все производство в целом», — отмечают эксперты. В отдельных сегментах отечественные стройматериалы занимают 99% украинского рынка, например, кирпич, утеплитель. «Кровельные материалы — 50/50», — говорят в компаниях. Однако советуют покупать отечественную черепицу при условии, что она произведена из импортного металла.

ГЕРМЕТИЗАЦИЯ — СПОСОБ СЭКОНОМИТЬ

Дом, который построен с утеплением стен и полов и качественными окнами, позволит существенно сократить расход на отопление. Так что второй важный момент — окна и утеплитель. Здесь тоже не стоит экономить — выбирать стеклопакет не менее чем с двумя камерами.

Важный критерий долговечности конструкции — толщина профиля. «Если по ГОСТам толщина стенки должна быть 0,7 мм, то это так и должно быть, а то иногда разбираешь, смотришь — а там 0,3 мм толщина», — говорит Бурлаченко. Такое окно через пару лет расшатывается, разбалтывается и уже не закрывается герметично.

«В наших домах, построенных с использованием энергосберегающих технологий, расход газа составляет кубометр на метр квадратный. То есть дом 250 квадратных метров «ест» 250 кубов газа на отопление, тогда как старые дома в деревнях площадью всего 60–70 кв. м потребляют 2000 куб. м газа в месяц», — говорят в компании «Валькирия».

При этом, по словам специалистов, вообще стоит отказаться от покупок в низком ценовом сегменте при выборе системы отопления. «Нормальный газовый котел стоит 3000 евро. Можно купить дешевый китайский за 1000 евро, который выйдет из строя через 2–3 года. Или украинский за 6000 грн. Он будет работать, но через пару лет придется менять форсунки, какие-то узлы», — предупреждает Бурлаченко.

КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА

Продавец может приврать

Специалисты напоминают, что продавец может «забыть» предупредить потенциального покупателя о серьезных технических недостатках постройки, которые могут потому существенно осложнить жизнь или потребовать дополнительных инвестиций. «В одном доме глубина заложения фундамента была 80 см, а по нормам должна быть 1,2 метра. В другом – были «криво» проложены внешние коммуникации. Или, например, в одном из готовых домов газовый котел находился в санузле, что запрещено Государственными строительными нормами (ГСН)», — перечисляет случаи из личного опыта киевлянин Александр Кириленко, который как раз стоял перед выбором: купить дом или начать строить свой.

По словам экспертов, если дом строится именно для продажи, на материалах, при недобросовестном подходе, могут экономить до 30% от общей стоимости строительства. Например, на утеплении. «Если по нормам необходимо использовать для стен утеплитель толщиной 10-12см или 15 см., кладут слой толщиной 5 см», — отмечают эксперты.

Опытные строители советуют не соблазняться привлекательной ценой, «придираться ко всему» и перед принятием решения о покупке обязательно пригласить на осмотр дома специалиста. «Он должен не полениться основательно обследовать дом. Например, залезть на крышу – посмотреть материалы кровли. Обычному человеку сложно сходу в этом разобраться – его проще обмануть», — советует директор производственно-строительной компании «Валькирия» Александр Бурлаченко.

Материалы могут подменить

Эксперты отмечают, что строительная компания или продавец стройматериалов также могут оказаться непорядочными. Например, подсунуть бетон другой марки, поскольку в «глобальных» материалах рядовые граждане обычно не разбираются. «Вместо «500» марки, например, можно взять «100». С каждого куба в карман строителям — около 150 грн. А заказчик никогда не узнает», — приводит пример Бурлаченко.

Подмена марки бетона может существенно сократить срок службы. Марка бетона подбирается при проектировании дома в связи с нагрузкой, которая будет «давить» на бетон.

«Бетона марки 400 условно рассчитан на нагрузку 400 кДж, а 100-й – на 100. Если при заливке колонны использовать 100 вместо 400, то при укладке перекрытия на нее - такая колонна развалится. Если разница в марках – и нагрузках – не столь велика – стена выстоит, но пойдет трещинами, срок эксплуатации уменьшится в два раза», - объясняет сотрудник технического отдела завода «ЗЖБК им. С.Ковальской» Александр.

Чтобы этого избежать, нужно запрашивать документы от поставщика, чтобы посмотреть, какая марка там зафиксирована. К тому же, каждая поставка бетона сопровождается сертификатом, где указана лаборатория и марка.

«За мою практику марку бетона проверяли по документам всего один раз – люди просто не знают об этом нюансе», — говорит директор строительной компании.

Более того, потребовать разрешительные документы и сертификаты заказчик имеет право на все материалы, используемые в строительстве. А на металлочерепице будущего хозяина дома могут обмануть не строители, а продавцы.

«Очень часто, приобретая товар, ты думаешь, что он словацкий, а оказывается китайским и проверить этого никак нельзя», — говорит прораб Сергей.

Единственный выход — покупать материалы в магазинах с опытом работы более 5 лет. Кстати, в этом случае должна настораживать и слишком низкая цена. Например, металлочерепица, которая стоит 60 грн, не может быть качественной просто потому, что нормальный металл стоит 8 евро за кв.м.

ГЕОЛОГИЯ СПАСАЕТ ОТ РАСХОДОВ

Перед покупкой участка под строительство дома стоит потратиться на геологию, проверив активность грунтовых вод. «Мой кум строил дом. Об анализе почв ему говорили строители, но он решил сэкономить — договорился с той бригадой, которая не требовала дополнительных затрат. В итоге стоимость фундамента в процессе работ возросла в два раза: боролись с грунтовыми водами», — рассказал «Вестям» киевлянин Сергей Мельник, которому анализ его участка на Одесской трассе обошелся в 2000 грн.

Консалтинговая компания "SV Development"