УКРАИНА, 22 июл. - SV Development. Prosto шквал дискуссий вызвало решение НБУ запретить конфискацию залогов по валютным ипотечным кредитам. И пока заемщики радуются, что избавились от риска лишиться жилья, банки ожидают массовых неплатежей по кредитам. О том, как действует мораторий, и что он принес заемщикам и банкам, узнавал Prostobank.ua.

Семья Степановых купила свою квартиру в кредит еще до кризиса 2008 года. Хотя валютных доходов у супругов не было, ипотеку оформили в долларах – оба неплохо зарабатывали в строительной отрасли и девальвации не опасались. Как оказалось, зря – финансовый кризис не только обвалил гривну, так что долг по кредиту вырос на 60%. Одновременно с девальвацией рухнули цены на недвижимость, и залог по кредиту подешевел почти вдвое, а оба супруга враз лишились работы.

Чтобы продолжать платить по кредиту, обоим пришлось искать подработки – от преподавания в школе до работы водителем такси, но долг почти не уменьшался. Через пять лет непрекращающихся усилий заемщиков настиг новый удар – очередная девальвация, в результате которой доллар подорожал еще почти на 40%. Оказалось, что даже отказаться от жилья и продать квартиру – больше не выход, ведь текущая стоимость недвижимости не покрывала остаток кредита после нескольких лет выплат. А значит, заемщикам пришлось бы не только продать квартиру, но и продолжать выплачивать заем за нее. Добавьте к этому двух детей на руках и продолжающиеся проблемы в отрасли, где трудоустроены заемщики – и поймете общую картину.

Такая история – не уникальна. Многие украинские заемщики оказались вынуждены переплачивать за квартиру в несколько раз после двух девальваций, при этом постоянно рискуя лишиться жилья, если их платежеспособность пошатнется. С этой точки зрения   закон   о моратории на изъятие залогов по валютным кредитам оказался спасительной соломинкой.

Согласно его нормам, отчуждению не подлежит недвижимость, которая выступает основным местом проживания заемщика – квартиры, купленные с инвестиционной целью или для сдачи в аренду под действие моратория не попадают. Кроме того, площадь жилья не должна превышать 140 квадратных метров для квартиры и 250 квадратных метров для жилого дома. Также закон запрещает банкам передавать долг по такому кредиту третьему лицу (коллекторской компании и т.п.).

При этом банкиры видят в моратории совершенно противоположное. «Закон оцениваю негативно, так как существенно снижается возможность работать с проблемными заемщиками, а у заемщика появляется повод не погашать обязательства перед банком», - комментирует Дмитрий Клименков, начальник управления средних и малых кредитов Имэксбанка.

Кроме того, эксперты опасаются, что мораторием могут воспользоваться среди прочего те заемщики, кто уже и так несколько лет не исполняет свои обязательства. А потому запрет на отчуждение залогов может стать «прикрытием» для мошеннических схем.

Компромисс возможен

На самом деле мораторий на отчуждение залогов по валютным кредитам ввели временно: до принятия нового закона, который урегулирует погашение кредитов в иностранной валюте с учетом изменения курсов валют. Проект такого закона Кабинет Министров должен был внести в парламент до 21 июня – в течение двух недель после вступления в силу закона о моратории. Правда, сроки рассмотрения и принятия закона не оговариваются, однако работа над ним идет активно. Спектр предлагаемых решений варьируется от радикальных мер, таких как конвертация всего кредита по старому валютному курсу (чего требуют некоторые заемщики на пикетах под стенами НБУ) до весьма непростых и замысловатых схем.

Дискуссии обусловлены тем, что банкиры, законодатели и заемщики не могут прийти к единому ответу на вопрос: кто должен нести ответственность за сложившуюся ситуацию.

С одной стороны, заемщик, оформляя кредит в валюте, добровольно взвалил на себя валютные риски. Те, кто предпочел займы в национальной валюте, не пострадали от двух девальваций, но заплатили за отсутствие риска более высокой процентной ставкой. Если закон о реструктуризации будет принят в таком виде, каким его хотят видеть валютные заемщики, то ситуация будет выглядеть не вполне справедливо. Ведь гривневые заемщики платили за кредит больше, и при этом не могут рассчитывать ни на снижение процентной ставки, ни на списание части долга.

С другой стороны, банки как профессиональные участники рынка гораздо лучше заемщика осведомлены о валютных и прочих финансовых рисках. Любой риск-менеджер, оценивающий благонадежность заемщика, знает, что нельзя выдавать кредиты в инвалюте тем, чьи доходы к доллару не привязаны. И тем не менее, финучреждения не предприняли ничего, чтобы защитить себя от волны неплатежей в случае подорожания валюты.

Есть и третья точка зрения, согласно которой главный виновник сложившейся непростой ситуации – государство в лице Национального Банка и правительства, допустивших резкую девальвацию гривны.

Потому выход из ситуации находится в плоскости компромисса, к которому участники рынка уже готовятся. «Мы считаем, что разработка программ лояльности для погашений валютных кредитов при всесторонней поддержке государства и равноправное распределение рисков между банком, заемщиком и государством наиболее оптимальны в нынешних условиях», - рассказывает Елена Трояновская, начальник управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».

К примеру, согласно одному из законопроектов (номер   4185а    от 27.06.2014 г.) конвертация проводится по официальному курсу НБУ на 1.01.2014 г. (7,99 гривен за доллар, 11,04 гривны за евро). А также по курсу НБУ на момент конвертации. На сумму, полученную в результате конвертации по курсу на 1.01.2014 г., начисляются проценты по ставке 16,5% годовых; на оставшуюся сумму (сумма кредита в гривне по курсу НБУ на день конвертации минус сумма кредита в гривне по курсу НБУ на 1.01.2014 г.) начисляется 0,1% годовых. Если заемщик не допускает просрочек в погашении кредита, то в конце срока разница между двумя суммами (эквивалент кредита в гривне по курсу НБУ на день конвертации и на начало 2014 года) списывается, заемщик уплачивает только проценты на нее в размере 0,1% годовых. Если же после реструктуризации заемщик не может погашать кредит, он может передать банку залог, после чего кредит будет считаться погашенным, даже если стоимость залога меньше остатка по кредиту. Предусматривается, что конвертировать можно будет любой валютный кредит, кроме нецелевой ипотеки, полученной с целью ведения предпринимательской деятельности.

Второй проект (номер   4185а-2    от 01.07.2014 г.) – наиболее строгий, и именно его по информации в СМИ поддерживает руководство НБУ. Он предлагает конвертировать только кредиты на жилье, которое является основным местом проживания заемщика, и только один кредит на заемщика. Заем конвертируется по официальному курсу на дату конвертации, ставка фиксируется на уровне указанной в договоре, а новый ежемесячный платеж не может превышать старый, пересчитанный по курсу НБУ на 1.01.2014 г. Однако, как и в предыдущем случае, часть кредита, равная разнице между его эквивалентом в гривне по курсу на день конвертации и на 1.01.2014 г. может быть списана. Правда – на условиях, установленных банком.

Третий законопроект ( 4185а-3    от 01.07.2014 г.) предлагает конвертировать все валютные кредиты граждан и субъектов микропредпринимательства по курсу НБУ, действовавшему на дату заключения договора. При этом ранее внесенные платежи не пересчитываются. Ставка по займу устанавливается на уровне учетной ставки НБУ на 3.02.2014 г. – 6,5% годовых.

В любом случае, после принятия закона и истечения срока, отведенного на реструктуризацию кредитов (в течение которого мораторий на отчуждение залогов еще будет действовать) заемщикам все равно придется платить по своим обязательствам. А у тех, кто не будет вносить платежи и не согласится на реструктуризацию, банки, как и ранее смогут конфисковать залог. Так что глобального прекращения платежей по кредитам в результате моратория банкам опасаться все же не стоит. Как и заемщикам не стоит рассматривать мораторий как гарантию сохранения за ними ипотечной недвижимости и повод не погашать кредит. 

Консалтинговая компания "SV Development"