УКРАИНА, 8 июл. - SV Development. Резкое снижение спроса на жилье, которое многократно усилилось девальвацией гривны в начале года, застало застройщиков врасплох. Украинцы существенно потеряли в доходах, что естественным образом привело к полному штилю на рынке недвижимости.

Дабы сохранить хоть какие-то продажи многие строительные компании отказались от повышения цен после снижения курса гривны. В итоге – квартиры в некоторых новостройках в долларовом эквиваленте существенно подешевели. Можно найти и вовсе уникальные предложения – 250-300 тыс. грн. за однокомнатную квартиру, которую обещают построить года через полтора-два. Оценить такую инвестицию мы попросили экспертов, выбрав десяток столичных новостроек, в которых самая низкая цена на квадратный метр.

ОДНА ЛУЧШЕ ДРУГОЙ.

На сайте, презентующем новостройку в центре левого берега столицы «последнее предупреждение»: с середины июня поднимаются цены на квартиры в жилом комплексе – на 300 грн. на каждом квадрате.

Пока что здесь самые низкие расценки в Киеве – от 6 500 грн. за квадрат. Правда, эта «свежая» цена указана на сайте, где собраны все строящиеся объекты столицы. А вот в офисе продаж ЖК «Флагман» о такой стоимости жилья уже и не помнят, разве что на этапе котлована в 2011-2012 годах. Практически все секции уже достраиваются, и уже через полтора года, в 4 квартале 2015 комплекс целиком планируется к вводу в эксплуатацию. И если брать квартиру в последней секции, то цена за метр составит 8 тыс. грн, а если оформлять рассрочку на 3 года, то 9 200 грн. / кв. м, причем эта стоимость будет зафиксирована. Собственно, стоимость квадрата варьируется от размера первоначального взноса и срока рассрочки. Отношения покупателя будущей квартиры с продавцом оформляются через договор купли-продажи имущественных прав.

За $30 тыс. можно купить хорошую единичку в комплексе «Панорамне мiстечко», тут за квадрат просят 8 300 грн. Но при стопроцентной оплате делают скидку процентов на 3-5%, а если покупать трешку – то и на все 10%, так что квадратный метр получится по 7 467 грн. Либо же можно оформить рассрочку на 2-3 года, оплатив минимум половину стоимости квартиры. Все рассчитывается индивидуально и принимается решение с участием директора компании, как уверяет менеджер. Хоть строить начали совсем недавно, уже есть четыре этажа первой секции, которую планируют сдать в декабре этого года, а за два года должны построить все четыре дома комплекса. Строящееся жилье тут продают по договорам купли-продажи имущественных прав. А в том, что успеют построить и сдать комплекс в срок, «клянутся» реноме самого директора.

В наше нелегкое время любая сделка, связанная с покупкой строящегося жилья, несет для покупателя риски остаться и без квартиры, и без денег, которые за нее заплатил. Сделки, в которых заключаются предварительный и основной договор купли-продажи имущественных прав, отнюдь не исключение.

Внимательно рассмотрев фото на сайте ЖК «Маргарита», которые доказывают наличие необходимой инфраструктуры, легко понять, что две очереди нового жилищного комплекса предполагается выстроить к лету 2016 года в давно обжитом микрорайоне. До остановки скоростного трамвая рукой подать, детская площадка, по всей вероятности, расположена в детском саду рядом, буквально в двух шагах и школа. Странно, что на одном из фото в хронологии строительства первый план сюжета занимает озеро.

На его берегу красуется отдел продаж квартир в ЖК. Квартиру тут можно купить в рассрочку до трех лет (собственно, до момента планируемого ввода в эксплуатацию), оплатив 30% от стоимости в качестве первоначального взноса. При этом цена квадратного метра в договоре фиксируется на 9 600 грн. Оформляется все «нотариальным договором», согласно которому покупатель выступает «как бы соинвестором» строительства жилищного комплекса.

Т. е. разделяет все абсолютно риски наравне с застройщиком. При полной оплате в три банковских дня делают скидку 10%, и тогда квадрат обойдется в 7 290 грн., на 24% дешевле. Хотя можно забронировать квартиру за собой, внеся 30% стоимости, не оформляя рассрочки, но только на три месяца, и потом за квадрат придется платить по текущей стоимости. Если верить на слово девушке-менеджеру, то уже десять квартир выкуплены и еще 15 забронированы, хотя только заливается фундамент под первую секцию.

Чтобы «застолбить» цену квадратного метра в ЖК «Шевченковский квартал», надо оплатить сразу 75% стоимости квартиры. Пока забиваются сваи и роется котлован, первые десять квартир продаются по 7 тыс. грн. / кв. м. Потом цена вырастет до 7 500 грн. / кв. м. При оплате третьей части стоимости (30%) оформляется рассрочка сроком до трех лет, но цена квадрата не фиксируется, а остаток метров оплачивается по текущей цене.

К радости или сожалению, но с первых дней строительства комплекса компания-продавец не может предлагать планируемые в воздухе квадраты по цене 12 тыс. грн., как продают новостройки в этом микрорайоне. Вероятно, это «цена-маячок» в обозримом будущем. За два года планируют выстроить комплекс из шести секций, ну а первую хотят завершить ко второму кварталу следующего года.

Менеджеру нелегко было объяснить, нюансы договора о «купли-продажи». Собственно, что именно продают. Но уверяют, что документ будет нотариально заверен. Хотя можно обойтись и без услуг нотариуса, подписав предварительный договор купли-продажи имущественных прав. Основной договор должен будет быть подписан перед сдачей дома в эксплуатацию, когда будет внесено 97% стоимости квартиры.

ВЫБОР ЭКСПЕРТА

Во многих из новостроек, представленных в списке, спешили предупредить, что буквально недели две или месяц – и цена будет другая, вырастет на несколько сотен гривен. В комплексе «Кришталевi джерела» аргументировали такой шаг изменением курса гривны, а стройматериалы, мол, далеко не отечественные и куплены за валюту. Остальные же парировали – «потому что жилье может только дорожать». Впрочем, подобные «экспертные оценки» приходилось слышать и ранее.

Андрей Гусельников, вице-президент Всеукраинской Общественной Организации «Лига Экспертов Украины», предположил, что невысокая цена квадратного метра может оставаться у того застройщика, который успел приобрести необходимые материалы еще до повышения их стоимости (т. е. осенью прошлого года). Однако выбрать квартиру для инвестиций из представленных новостроек с самыми низкими ценами он не осмелился.

«Риски во всех указанных компаниях, на мой взгляд, очень большие, – комментирует Андрей Гусельников. – Практически все застройщики в данном списке грешат одним и тем же: ничего еще не построили; если строили, то еще ничего не сдали в эксплуатацию; а если и сдавали что-либо раньше, то в последние два года явно имеют проблемы с финансированием». Например, застройщик «Шевченковского квартала» – без положительной истории. Также сомнительное реноме эксперт отметил у авторов проекта «Родинний затишок», а в новостройку «Дом на Пожарского» не стал бы вкладывать деньги еще и потому, что компания крымская. У ЖК «Флагман» есть проблемы со своевременной сдачей объекта. Эксперт вовсе не намерен рассматривать варианты с теми застройщиками, о которых нет информации.

Еще одна общая деталь всех представленных новостроек – продажа планируемых к постройке квартир по предварительным договорам купли-продажи имущественных прав. Ни в одной компании так толком и не объяснили, что же на самом деле покупаешь за такую цену, хоть и самой низкой на рынке.

Покупая квартиру в строящемся доме, в первую очередь, юристы советуют обращать внимание на благонадежность самого застройщика, его историю; проверить наличие у него всех должным образом оформленных документов на земельный участок, разрешения на строительство дома.

Еще четыре года назад отказывали в государственных органах в регистрации права собственности по такому договору в связи с заключением его не в нотариальной форме. Сейчас большинство застройщиков исправились, и почти все предлагают подписывать нотариально заверенные договора (в некоторых компаниях для этого есть «свои юристы»). И хотя закон предусматривает для желающих купить квартиру в новостройке два способа инвестировать на этапе строительства – либо через фонд финансирования, либо путем приобретения целевых облигаций, – подписание таких договоров закону также не противоречит. Для застройщиков это наиболее простой способ продажи еще не построенного жилья.

Почему на практике чаще всего сейчас встречается именно такой договор, объяснил Александр Григорчук, партнер юридической компании Global Law: «Под договором купли-продажи имущественных прав нужно понимать договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока или в определенный срок заключить договор купли-продажи имущественных прав, на условиях, что установлены предварительным договором. Т. е. это не договор, предусматривающий покупку самой квартиры или прав на нее. А договор, которым предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи имущественных прав, на определенных предварительным договором условиях. Образно говоря, это «договор о заключении договора».

В наше нелегкое время любая сделка, связанная с покупкой строящегося жилья, несет для покупателя риски остаться и без квартиры, и без денег, которые за нее заплатил. Сделки, в которых заключаются предварительный и основной договор купли-продажи имущественных прав, отнюдь не исключение.

Покупая квартиру в строящемся доме, в первую очередь, юристы советуют обращать внимание на благонадежность самого застройщика, его историю; проверить наличие у него всех должным образом оформленных документов на земельный участок, разрешения на строительство дома. «В случае с заключением предварительного или самого договора купли-продажи имущественных прав, – рекомендует Александр Григорчук, – важно получить от застройщика письменные гарантии того, что права на жилье, что покупаются, не были ограничены, переданы или проданы другому лицу; сделать это можно, получив извлечение из Государственного реестра ограничений движимого имущества».

Можно найти и вовсе уникальные предложения – 250-300 тыс. грн. за однокомнатную квартиру, которую обещают построить года через полтора-два.

Особое внимание нужно уделить самому предварительному договору. Ведь деньги застройщику будут передаваться еще до заключения договора купли-продажи имущественных прав. В предварительном договоре следует четко обозначить сроки, в которые будет заключен сам договор купли-продажи. А также предусмотреть существенные условия такого договора: указать сроки окончания строительства жилого объекта, сроки передачи квартиры покупателю и другие условия. Должны быть указаны конкретные даты, существующие в календаре.

Но говорить о каких-то финансовых гарантиях со стороны застройщика не приходится. «Если они и будут закреплены в договоре, то в случае возникновения серьезных проблем у застройщика с окончанием строительства жилья, ими вряд ли как-то получится воспользоваться, – говорит Александр Григорчук. – Это ведь не будут такие способы обеспечения выполнения обязательств, как банковская гарантия, залог или поручительство; а скорее всего, будет обязательство вернуть деньги покупателю. Но самих денег у застройщика в такой ситуации можете уже и не быть.

Поэтому возвращать будет просто нечего». Потому тем, кто решается на столь рисковый шаг, как покупка квартиры по договору купли-продажи имущественных прав, лучше попытаться предусмотреть в таких документах хотя бы поэтапный процесс внесения денег. И связывать его не с каким-то определенным датами, а с конкретными действиями по выполнению застройщиком этапов строительства жилья. Как говорил великий комбинатор, «утром деньги – вечером стулья». Иначе пенять придется на себя. И только.   

Консалтинговая компания "SV Development"