УКРАИНА, 3 июл. - SV Development. Перепланировка, пристройки или освоение части чердака могут стать неплохой альтернативой покупке нового жилья. Но так ли все просто в вопросах переформатирования жилой собственности?

Каждый человек стремится к улучшению своих жилищных условий. И тот, кто не может позволить себе приобрести недвижимость, пытается изменить что-то, хотя бы просто освежив ее за счет ремонта или перепланировки.

В последнем случае законодательство до сих пор предусматривает серьезные ограничения. И хотя неделю назад, 25 июня, Кабмин одобрил законопроект, подразумевающий значительное упрощение процедуры узаконивания перепланировки вплоть до отмены необходимости ее официальной регистрации, до вступления его в силу пройдет еще какое-то время, когда будут действовать старые правила.

Что можно делать в собственной квартире

Так, если предполагается перепланировка помещений, в собственной квартире вы, к примеру, имеете право объединить ванную с туалетом и даже коридором. А вот если при этом «захватить» часть кухни или комнаты, проблемы будут серьезные: их площадь можно уменьшать только за счет утепления или отделки стен.

Для увеличения площади при этом возможностей больше – кладовые, антресоли, перегородки, печи, камины. Все это можно спокойно ликвидировать, а также прорезать дополнительные дверные проемы в стенах, не являющихся несущими. Можно переносить и технические приборы и оборудование в рамках предназначенных для них помещений, однако, желательно, чтобы этим занимались специалисты.

Интересная ситуация складывается с балконами и лоджиями. Стеклить их можно, если дом не относится к историческим памятникам, а вот объединять с комнатой или выносить туда батареи – нет.

Что в жилом помещении делать запрещено

Запретов гораздо больше. Так, запрещаются какие-либо изменения конструкций несущих стен и фасадов. Особенно это относится к квартирам, расположенным на первых этажах, – создание дополнительных дверных проемов, пристройки пока невозможны без получения соответствующих разрешений.

Запрещено разбирать звукоизоляционную систему полов, поскольку это скажется на акустике всего дома, в особенности квартиры, находящейся непосредственно под ремонтирующейся.

Нельзя объединять квартиры по вертикали – ни с полной, ни с частичной разборкой межэтажных перекрытий, поэтому сделать в обычной многоэтажке двухуровневые апартаменты легально невозможно.

Крепить внешние элементы, вроде кондиционеров или антенн, на «парадном» фасаде, выходящем на улицу, также запрещено.

Почему и как стоит решать вопрос официальным путем

Разумеется, все эти правила и запреты можно проигнорировать, штрафы здесь не слишком высоки – от 17 до 4,5 тыс. грн, в зависимости от сложности «нарушения».

Редкие осложнения связаны с ситуациями, когда были затронуты несущие конструкции, что привело к снижению безопасности здания, его разрушению, полному или частичному. Если же это сопровождается человеческими жертвами, владельца «неблагополучной» квартиры могут заключить под стражу сроком до 12 лет.

Чаще проблема с неофициальной перепланировкой может «выйти боком» в случае, если такую квартиру захотят обменять, продать или передать по наследству . Поскольку ни один официальный орган, занимающийся подобными сделками, легальным способом не признает документации на квартиру без утвержденных на государственном уровне изменений.

Юристы рекомендуют получать официальные разрешения на перепланировку, если она предусматривает запрещенные элементы. Но получение разрешения – процедура очень длительная и проблемная. Для этого нужно будет обойти огромное количество различных учреждений и получить множество справок. И это только на подготовительном этапе. Поэтому эксперты рекомендуют обращаться к специальным организациям, позволяющим сэкономить силы и время. Так, если идти официальным путем самостоятельно, процесс растягивается до года. Компании, специализирующиеся на реализации таких проектов, могут сократить его до 3-4 месяцев. Стоят их услуги, правда, недешево – в среднем, от 3 тыс. долларов, в зависимости от характеристик объекта.

Вторым этапом будут собственно проектные работы, которые можно заказать как у государственных, так и у частных архитекторов или проектных бюро, имеющих соответствующие лицензии. Готовая проектная документация утверждается Главархитектурой после проведения соответствующих экспертиз.

Кстати, разрешение соседей на проведение работ по глобальной перепланировке вашего жилья также может потребоваться.

Следующий этап – утверждение проектной документации районной администрацией, после чего можно приступать к строительным работам, после завершения которых, нужно пригласить комиссию из представителей райадминистрации, пожарной службы, санэпидемстанции, газовой службы, ЖЭКа и других контролирующих органов для подписания акта приема объекта. И уже с актом можно идти в службу регистрации (до конца прошлого года этими вопросами занимались БТИ) и получить, в конце концов, новые документы на жилплощадь.

Особенности возведения пристроек

Пристройка – прекрасное решение проблемы расширения жилой площади живущих на первых этажах многоквартирных домов. В данном случае также необходимо пройти всю процедуру согласования проектной документации и получения необходимых разрешений. Особо сложным в данном случае видится момент получения разрешения на пристройку у соседей – согласие, по разным причинам, дают далеко не все.

Кстати, если пристройка не превышает 2 метров, то есть соответствует высоте стандартного балкона, процедура будет проще – разработать проект, получить разрешение соседей и согласие районной архитектурной комиссии.

А вот если пристройка превышает эту высоту, то придется пройти все этапы согласования с госорганами, отвечающими за безопасность строительства жилья, а кроме того, согласовать проект отвода земельного участка под новострой.

Чердаки и надстройки

Чердаки, крыши и подвалы многоквартирных домов являются общей собственностью жильцов, поэтому получить их в единоличное владение достаточно проблематично. Прежде всего, нужно убедиться в отсутствии над вашей квартирой каких-либо коммуникаций, в противном случае об идее двухуровневой квартиры можно забыть сразу.

Также необходимо получить согласие всех соседей подъезда или подъездов, если надстройка планируется сразу над двумя и более. Каждая подпись должна быть заверена нотариально. Кроме того, согласие должен дать ЖЭК или ОСМД , в зависимости от формы управления.

Далее следует разработать проект и утвердить его напрямую в горадминистрации, что может быть достаточно проблематично и долго. Если это удалось, проект переформатирования чердака согласовывается с управлением архитектуры и дизайна, которое выдает соответствующие архитектурно-планировочные требования. Кроме того, технические требования нужно получить от службы газа, энергетики и «водоканала», что тоже может занять некоторое время.

И лишь всего этого можно начинать строительство . А когда оно закончится, соответственно, проходить второй «круг ада» по госрегистрации нового помещения. Эксперты подсчитали, что подобная надстройка площадью в 50 кв. м может обойтись в сумму от 20 тыс. долларов, без учета строительных материалов. И если идти официальным путем самостоятельно, то «вселиться» в новые метры можно будет не раньше чем через полтора-два года.

Таким образом, вопросы перепланировки и расширения жилой площади в многоквартирных городских домах по-прежнему остаются крайне проблематичными. Хотя если начинать работы сейчас, вполне вероятно, новый закон вступит в силу и многие проблемы отпадут сами собой.

Консалтинговая компания "SV Development"