УКРАИНА, 24 июн. - SV Development. Хотя несколько лет назад законодательство не определяло правил проведения земельных торгов, субъекты хозяйственной деятельности активно получали желаемые участки. В некоторых случаях для этого проводился аукцион, в других — нет. Возникают вопросы: в каких случаях данные договора можно разрывать и что на этот счет думают в судах?

Позиция кассационной инстанции

До принятия в 2012 г. закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона» правила продажи участков были прописаны достаточно условно. Так, ч.5 ст.137 ЗК устанавливалось, что «земельные торги проводятся в порядке, установленном законом», но соответствующего акта не было.

Для преодоления неопределенности областные советы утверждали временные порядки передачи земельных участков в аренду на конкурсной основе. Впрочем, очевидно, выполнение таких порядков не было обязательным, ведь ни один подзаконный акт заменить закон не мог.

Как следствие, были нередки случаи заключения договоров аренды земельных участков местными советами или государственными администрациями без проведения аукциона, что в дальнейшем приводило к искам прокуратуры о признании таких договоров недействительными.

Эту проблему следует рассмотреть, учитывая практику Высшего хозяйственного суда.

Так, в своем постановлении по делу от 13.11.2013 № 13/17/5022-675/2012 ВХС признал наличие оснований для признания договора аренды недействительным ввиду того, что сельский совет отменил свое предыдущее решение, на основании которого был заключен спорный договор аренды. Это, по мнению суда, свидетельствует о нарушении процедуры, предусмотренной ст.124 ЗК, и является основанием для признания спорного договора недействительным.

Одновременно принимая постановление от 4.04.2012 по делу № 5023/7398/11, ВХС отметил: установление судами предыдущих инстанций обстоятельств отмены администрацией собственного распоряжения, на основании которого уже заключен спорный договор аренды земельного участка, не является достаточным основанием для признания такого договора недействительным при отсутствии установления обстоятельств признания указанного распоряжения недействительным (незаконным) в судебном порядке, которые сторонами в данном деле не доказывались.

В постановлении от 22.10.2013 по делу № 5017/3704/2012 суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении иска о признании недействительным и отмене договора аренды земли, указав, что договор аренды заключается на выполнение решения органа местного самоуправления или исполнительной власти и без отмены таких решений в установленном законом порядке отсутствуют правовые основания для признания соответствующих договоров недействительными.

Итак, ВХС в своих постановлениях в основном акцентирует внимание на том, что договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности может быть признан недействительным по основаниям незаконности передачи в аренду только при условии признания недействительным с момента принятия решения органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении в аренду этого участка, что является основанием для заключения оспариваемого договора.

Одновременно не является устойчивой позиция суда относительно возможности органа государственной власти или местного самоуправления отменить своим новым решением предыдущее.

В рамках закона

Для того чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо проанализировать законодательство. В ч.1 ст.124 ЗК закреплено положение, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным ст.122 этого кодекса. Согласно ч.2 указанной статьи передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных чч.2 и 3 ст.134 этого кодекса. В ч.2 ст.16 закона «Об аренде земли» установлены аналогичные положения о заключении договора аренды земли.

Итак, в ЗК и законе установлено, что передача земельных участков в аренду осуществляется двумя способами: на основании решения соответствующего органа или на основании решения и при наличии аукциона. Решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления достаточно в случаях, предусмотренных чч.2 и 3 ст.134 ЗК. Во всех остальных случаях необходимо проводить аукцион.

Согласно ч.2 ст.19 Конституции «органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать лишь на основании, в пределах полномочий и способом, предусмотренными Конституцией и законами Украины».

Согласно ч.4 ст.11 Гражданского кодекса в «случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности возникают непосредственно из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления».

Итак, местный совет или местная администрация, принимая решение и передавая в аренду земельный участок без проведения аукциона, действуют вне предоставленных им законодательством полномочий (кроме случаев, когда аукцион не проводится в соответствии с законодательством).
В ч.1 ст.215 ГК установлено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных чч.1-6 ст.203 этого кодекса. Одной из них является требование о наличии необходимого объема гражданской дееспособности.

Согласно ч.1 ст.207 Хозяйственного кодекса «хозяйственное обязательство, которое ... заключено участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции ... может быть по требованию одной из сторон или соответствующего органа государственной власти признано судом недействительным полностью или в части ».

Заключение договора аренды земельного участка без соблюдения всех предусмотренных законом процедур как раз и следует рассматривать как нарушение уполномоченным лицом хозяйственной компетенции.

Заключение договора аренды земли только при условии предварительного проведения аукциона является законным ограничением хозяйственной компетенции органа местного самоуправления. Ведь в ЗК содержится исчерпывающий перечень случаев, когда проведение аукциона не является обязательным. Если ни один из таких случаев не соответствует цели взятия в аренду земельного участка, усматривается, что орган местного самоуправления или государственная администрация, приняв решение о передаче земельного участка в аренду и заключив соответствующий договор без проведения аукциона, превысили объем своей компетенции, установленной законодательством.

Злые намерения

Пленум ВХС в п.3.7 постановления «О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными» от 29.05.2013 № 11 отметил, что необходимым условием для признания хозяйственного договора недействительным как такого, что заведомо противоречит интересам государства и общества, является наличие умысла хотя бы у одной из сторон относительно наступления соответствующих последствий. Наличие такого намерения у стороны означает, что она, исходя из обстоятельств дела, осознавала, или должна была осознавать, противоправность договора и противоречие его цели интересам государства и общества и стремилась или сознательно допускала наступление противоправных последствий.

При этом при заключении договора аренды земли презюмируется, что стороны знают и осознают, или должны осознавать, соответствующие требования ЗК.

Представляется, что такое положение дел свидетельствует о наличии у сторон намерения о нарушении установленного законодательством порядка заключения договора аренды земли, на основании которого произошло незаконное пользование земельным участком вместе с незаконным ограничением других лиц в пользовании им. Отсутствие закона, которым было бы установлен порядок проведения аукциона, не является основанием для передачи земли в аренду без аукциона.

Согласно ч.2 ст.6 закона «Об аренде земли» «В случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона».

Конституционный Суд в своем решении от 16.04.2009 № 7-рп/2009 отметил, что органы местного самоуправления не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если в соответствии с предписаниями этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения или прекращения. Это является «гарантией стабильности общественных отношений», такой подход порождает у граждан уверенность в том, что их настоящее положение не будет ухудшено принятием более позднего решения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в абз.2 п.5 мотивировочной части решения КС от 13.05 .97 № 1-зп по делу о несовместимости депутатского мандата. Ненормативные правовые акты органа местного самоуправления являются актами одноразового применения, исчерпывают свое действие фактом их выполнения, поэтому не могут быть отменены или изменены органом местного самоуправления после их выполнения.

Принятие органом местного самоуправления решения о согласовании передачи земельного участка и заключения договора аренды земельного участка является актом одноразового применения, связанным с реализацией прав и охраняемых законом интересов арендатора. Непосредственным свидетельством наличия указанных прав и интересов является заключенный договор аренды, регистрация которого произведена в установленном законодательством порядке.

Орган местного самоуправления не может изменить или отменить свое предыдущее решение, если оно является актом одноразового применения, а в соответствии с предписаниями этого решения был заключен договор аренды земельного участка и арендатор возражает против его изменения или отмены.
Вместе с тем решение органа местного самоуправления об изменении, отмене, признании недействительным т.д. прежнего акта ненормативного характера является законным и действительным до установления противоположного факта судом.

К единой позиции

Анализ приведенных норм свидетельствует, что определяющим в правоотношениях, связанных с предоставлением участка в аренду, является волеизъявление собственника земли или лица, ею распоряжающегося от его имени, совершенное в форме соответствующего решения, которое в дальнейшем реализуется путем оформления договора аренды, заключенного на основании соответствующего решения в порядке, предусмотренном законодательством.

Впрочем, действительность или недействительность договора аренды не может зависеть только от действительности или недействительности акта органа местного самоуправления, на основании которого уполномоченным представителем был заключен договор аренды с арендатором. Иначе говоря, несоответствие договора аренды, его содержания, порядка заключения, хозяйственной компетенции и гражданской правоспособности сторон требованиям законодательства является прямым основанием для признания договора недействительным.

Орган местного самоуправления или государственной власти, заключая договор аренды, вступает в хозяйственные правоотношения и действует именно как субъект хозяйствования. Ведь не может действительность договора зависеть только от актов органа одной из сторон или наличия полномочий на его заключение.

Кроме того, должно быть учтено, что согласно ч.2 ст.4 Хозяйственного процессуального кодекса «суд не применяет акты государственных и других органов, если эти акты не соответствуют законодательству». Таким образом, не может признаваться обязательным основанием для признания недействительной сделки, заключенной органом местного самоуправления на основании определенного акта, признание этого акта незаконным. Последний не подлежит применению при решении спора. Следовательно, отказ хозяйственных судов в удовлетворении исковых требований на основании ссылки на нерешенность вопроса о недействительности определенного акта органа местного самоуправления является ни чем иным, как скрытым отказом от правосудия, противоречит положениям ст.55 Конституции о праве на судебную защиту.

Обращение с требованием о признании незаконным (недействительным) акта органа местного самоуправления является правом, а не обязанностью лица. Вместе с тем судебные органы должны применять акты высшей юридической силы, не считая незаконных положений подзаконного акта.

Орган местного самоуправления или государственная администрация, заключая договор аренды земельного участка без проведения аукциона, выходят за пределы предоставленной им законодательством компетенции. Кроме того, наличие умысла сторон договора выйти за рамки закона приводит к незаконному пользованию землей. Такая ситуация свидетельствует также о противоречии цели договора аренды интересам государства и общества (ч.3 ст.228 ГК, ст.207 ГК). Это дополнительно подтверждает возможность признания договора аренды недействительным в судебном порядке и не ставит это в зависимость от рассмотрения спора о недействительности (незаконности) акта органа местного самоуправления.

На основании проанализированной судебной практики и всего изложенного можно сделать следующие выводы

Договор аренды земли подлежит заключению после проведения аукциона, кроме случаев, установленных законодательством. Нарушение этих требований закона является нарушением органом местного самоуправления или государственной администрации хозяйственной компетенции при заключении договора аренды.

Такой договор может быть признан недействительным на основании нарушения органом государственной власти или местного самоуправления объема его хозяйственной компетенции на основании стст.207 ГК и стст.203, 215, 228 ГК. Отсутствие преюдициального решения о признании незаконным (недействительным) акта органа местного самоуправления, который стал основанием для заключения оспариваемого договора аренды земли, не влияет на возможность признания сделки недействительной. Впрочем, установленное ​​в ходе судебного разбирательства противоречие такого акта закону позволяет решить вопрос о недействительности договора, заключенного на его основании.

Одно из упомянутых в этой публикации постановлений ВХС недавно было обжаловано в Верховный Суд, поэтому вскоре мы должны получить решение, которое установит позицию высшего судебного органа относительно возможности признания недействительными соответствующих договоров аренды земли.

Консалтинговая компания "SV Development"