УКРАИНА, 18 июн. - SV Development. Ипотечное кредитование банков практически полностью остановлено.

После майского затишья активизировался рынок столичной недвижимости. Люди все чаще интересуются как арендой жилья в Киеве, так и его покупкой. Это первое движение за много недель, и его еще не назовешь бумом. Оживление продаж достигается за счет покупателей в долларах, для которых метры немного подешевели и благодаря спросу беженцев.

СПРОС РАСТЕТ, ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПАДАЕТ

Спрос на покупку квартир начал расти практически с начала этого месяца. Согласно подсчетам DOM.RIA.com, за первую декаду июня приобретением недвижимости в эконом-сегменте интересовались на 25–30% больше, чем в мае. В бизнес-сегменте — на 15–20%, а в элит-сегменте — на 35–40%. «В последнюю неделю мы наблюдаем просто вал просмотров — в день до десятка бывает. В мае люди откладывали покупки, оттягивая решение, как говорили, «до результатов выборов». Так прямым текстом и говорили: давайте подпишем договор уже после инаугурации», — рассказал «Вестям» управляющий партнер ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Эксперты уверяют, что большинство осуществляемых ныне сделок — это отложенный «весенний» спрос, а не новая волна интереса. «Есть небольшой рост активности по сравнению с мартом-апрелем, но результатов 2013-го, когда в месяц продавалось почти по 2 тысячи квартир на вторичном рынке, в этом году мы не достигнем. Хорошо, если рынок восстановится к концу года», — подчеркнул аналитик SV Development Сергей Костецкий.

При этом аналитики отмечают резкое сокращение предложения. По данным Лиги экспертов Украины, число квартир, выставленных на продажу, уменьшилось почти вдвое: с 120 тыс. в апреле до 66 тыс. в мае. При этом в мае в Киеве купили всего 711 квартир, иными словами, новых хозяев нашла каждая 93-я квартира.

ОРГУЙТЕСЬ С УМОМ

На фоне снижения покупательной способности и девальвации гривни хозяева вторичного жилья уже несколько раз снижали долларовые цены. И в мае немного опустили — на 1%. Всего с начала года те просели на 5,6%. Правда, из-за скачка валютного курса стоимость квадратного метра в пересчете на гривню увеличилась на 37,7%. Средняя цена столичного метра в мае, по данным «Столичной недвижимости», составляла 21,9 тыс. грн/кв. м (1874 у. е).

Интересно, что, несмотря на существенное снижение предложения, каждая десятая квартира на рынке была впервые выставлена на продажу в мае. И предлагаются «новички» дешевле: в среднем по 20,4 тыс. грн/кв. м, что на 2,7% ниже средней цены апреля.

При этом эксперты уверены, что дальнейшего удешевления вторички ни в какой валюте ждать не стоит. «Падение цен в долларе было в апреле-мае в среднем на 20%. Кроме того, хозяева были готовы уступать, иногда даже 15–20%. Сейчас настроения изменились: валюта перестала колебаться, поэтому хозяева не хотят снижать цены, причем торг в июне незначителен: от 2 до 5% от стоимости. Заметного снижения цен уже не будет», — заверил «Вести» Сергей Костецкий.

Так что, надеясь добиться более значительной скидки, покупатели могут просто потерять шанс на покупку подходящей недвижимости. «Некоторые покупатели начинают поиск с уверенностью, что им скинут не менее 30% от первоначальной цены, а такое едва ли произойдет, — говорит Артюхов. — У меня был случай, когда две недели в мае ходили, присматривались-торговались за двушку на Соломенке в новострое, под ремонт. Хозяева хотели около миллиона гривен за нее, покупатель требовал скидки. В результате квартиру продали не ему».

ЦЕНЫ СНИЗЯТ НЕСИЛЬНО

До конца лета цены изменятся, но совсем немного. «Максимально возможное снижение — это 1%. Чуть-чуть вырастет количество сделок в июне-июле, в августе, скорее всего, мы увидим традиционный сезонный спад накануне осени», — уверен Михаил Артюхов.

По мнению вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, основной фактор, влияющий на цену недвижимости, — политический. «Война в Донбассе — дестабилизирующий фактор. Если ситуация разрядится за три-четыре месяца, квартиры в столице подешевеют», — считает он. Но снижение составит не более 5–7% после вливания стабилизационных траншей, которые укрепят курс гривни.

И все равно, по мнению Сергея Костецкого, в любом случае спрос будет выше на первичное жилье. Прежде всего потому, что застройщики предлагают различные варианты смягчения финансовой нагрузки — от рассрочки до скидок, в то время как для вторички никаких действенных финансовых механизмов нет. Ипотечное кредитование банков практически полностью остановлено. Да и средние расценки здесь ниже: в мае средняя стоимость квартир в новостройках Киева составляла 15 тыс. грн/кв. м: от 10,5 тыс. за квадрат в эконом-классе, 17,6 тыс. грн в бизнес-классе и 25,5 тыс. грн — в премиум-классе.

МИГРАЦИОННЫЙ ПОДОГРЕВ

Слегка подстегнули спрос на рынке столичной недвижимости мигранты из Крыма и Донбасса. «Есть некоторые подвижки, вызванные вынужденной миграцией с востока страны: люди стремятся снять квартиры, интересуются и покупкой. Мы уже закрыли около десяти сделок покупки для выходцев из Луганска-Донецка», — рассказал «Вестям» владелец Dorohouse Вячеслав Дорогунцев.

По его словам, такие покупатели выбирают прежде всего новое бюджетное жилье, чтобы успеть за лето сделать ремонт и въехать как можно скорее. К примеру, двухкомнатную квартиру на Бажана купили за 80 тыс. у. е., двушку на Софиевской Борщаговке в 70 кв. м. — за 65 тыс. у. е. «Причем оба раза нам удалось добиться скидки почти 10%», — похвастался нам риелтор.

А вот клиенты риелтора Сергея Давиденко, приехавшие из донецкого региона, предпочитают квартиры или дома в пригороде, чтобы сразу въехать и жить. «В мае — начале июня у нас закрыто семь сделок по продаже домов в 30 км от Киева, каждая — от 200 до 500 тыс. у. е. Торгуются очень жестко, сбрасывают до 10%. Платят в долларах или по курсу Нацбанка на день продажи», — рассказал он «Вестям».

КАЖДАЯ ТРЕТЬЯ АРЕНДА — КРЫМ ИЛИ ДОНБАСС

Видоизменился и рынок арендной недвижимости. Здесь так же, как и в продажах, сократилось количество предложений по сдаче: с 43 тыс. до 27 тыс. объектов в мае, согласно статистике Лиги экспертов Украины. Хотя предложение продолжает превышать спрос: за прошлый месяц было заключено 803 новые сделки аренды, то есть лишь каждый 34-й хозяин нашел своего квартиранта.

Такой дисбаланс привел к снижению арендной платы для двух-, трех-комнатных на 700–1000 грн, для однокомнатных — на 500 грн. «Раньше предложения по 2,3–2,5 тыс. на столичном рынке нельзя было найти, а сейчас их достаточно», — заверила «Вести» риелтор Елена Смирнова.

«У меня в портфеле есть однушка за 2,6 тыс. грн в месяц на Минском массиве, двушка — за 3,5 тыс. на Воскресенке, трешки предлагаются за 4,7–5 тыс. грн в месяц», — перечисляет риелтор Дмитрий Исоков.

В первой декаде июня спрос слегка оживился. Причем, по наблюдениям риелторов, каждую третью сделку аренды в столице заключают жители Донецкой, Луганской областей или Крыма. При этом приезжие с Донбасса чаще ищут жилье на левом берегу: Дарница, Позняки, Осокорки, Харьковский массив, причем выбирают не самое дешевое жилье. «Это вынужденный массовый спрос, приезжают не просто семьями, а большими кланами-компаниями», — отметил в разговоре с «Вестями» Исоков. Был случай, когда прямо с вокзала риелтору позвонила женщина с просьбой найти дом или квартиру сразу для 15 человек. «Бюджет был небольшой — 5 тыс. в месяц, за эти деньги реально найти двух-трехкомнатную квартиру в спальных районах Киева, но хозяева побоялись поселить сразу 15 человек», — говорит он.

Зато такой коллектив без проблем разместили бы в загородном доме, правда, заметно дороже. «За 14 тыс. в месяц мы сдали с июня двухэтажный дом в Богдановке (Броварское направление), 260 кв. м., на участке в 18 соток. Там еще сауна, домик с крытым бассейном… На 15 человек получилось бы меньше тысячи в месяц», — подсчитал Исоков. Дом снял на полгода бизнесмен из донецкого региона для своей семьи из трех человек и няни с оговоренным заранее условием, что к ним могут приезжать родственники.

Риелторы уверяют, что наплыв мигрантов не вызвал повышения цены. «Желание нажиться на сложностях беженцев если и возникает, то довольно быстро пресекается. На рынке — большая конкуренция: 25–30 квартир на одного желающего снять», — рассказал «Вестям» Вячеслав Дорогунцев

ДОЛЬШЕ СНИМАЕШЬ — НИЖЕ СТАВКИ

Приезжие с востока стремятся снять квартиру или дом на два-три месяца, надеясь, что к концу лета ситуация стабилизируется, и они вернутся домой. Однако хозяева неохотно идут на такие временные условия, зато готовы давать скидку 5–10%, если договор заключается на более продолжительный срок. Например, плату за двушку можно сбить с 4,5 до 4 тыс. грн в месяц, если арендатор намерен жить не меньше полугода. «Буквально вчера искал жилье для идеальных арендаторов с точки зрения хозяев: семьи с девятилетним ребенком. Но они хотели двухкомнатную квартиру только на лето, и к ним, возможно, могли приехать родственники с двумя детьми. Им отказали, — рассказал «Вестям» Дмитрий Исоков. — Хозяйка так и сказала, мол, я лучше подожду месяц-другой, а осенью сдам ее на годик». Есть смысл искать квартиру или дом в пригороде: здесь меньше предложение, но цены гораздо ниже столичных. Приезжие этим уже пользуются. «В июне закрыли пять сделок: крымчане и дончане снимают квартиры, затем привозят родственников. У нас в Боярке сейчас спрос выше предложения, если вдруг освобождается квартира, ее снимают в течение недели», — отметила риелтор Вера Украинец. При этом, по ее словам, хозяева цен не поднимают: однокомнатную можно снять от 1,5 тыс. грн в месяц, а таунхаус (2–3 комнаты плюс гараж) — от 3 тыс. грн.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

«Мы с женой откликнулись на объявление из-за цены: двухкомнатную квартиру нам отдавали за 3 тыс. грн, хотя такое жилье сдают по 3,5 тыс. грн. Думали, может, там с отделкой что-то не так, но оказалось просторное жилье со свежим ремонтом. Выяснилось, что заковырка — в коте. Он шел в придачу к аренде, причем сразу на год-полтора. Пока у хозяйки не вырастет ребенок. Питание кота записано в договор аренды. Он нам понравился, и мы согласились. Теперь у нас есть питомец. Привязались, даже не знаем, как отдавать», — говорит Семен Гордиенко.

«Покупали двухкомнатную квартиру на Троещине и клюнули на объявление с гаражом. То есть цена на нее такая же, как и на все остальные в этом районе. Но нам понравилось еще то, что человек в довесок предложил гараж для мотоцикла. И хозяин остался доволен — быстро продал недвижимость, и мы — получили еще и гараж за те же деньги. Причем без надувательства, уплатили копейка в копейку, без наценок, как договаривались. Гараж небольшой, но применение ему уже нашли», — рассказала «Вестям» Маргарита Титаренко.

«Мы решили выехать из Донецка еще в конце мая (разумеется, под давлением ситуации) — я с мужем и полугодовалой дочкой. Подруга в Киеве предложила поселиться на первое время у нее на съемной двушке на Осокорках. Хозяйку предупредили о нашей ситуации, та согласилась. Но ненадолго. Уже через две недели она позвонила и сказала, что повышает арендную плату сразу на 500 грн — с 4 тыс. до 4,5 тыс. Из-за того, что мы подселились. Потому решили искать другой вариант», — поведала нам Иванна.

Консалтинговая компания "SV Development"