УКРАИНА, 10 июн. - SV Development. О том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости, о влиянии на отрасль гибкого курса гривны к доллару, рассказывал Prostobank.ua Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании SV Development.

Насколько зависят цены на новую недвижимость украинских застройщиков от курса валют?

Если в марте-апреле-2014 ситуация практически не изменялась, то в мае все застройщики начали понемногу поднимать стоимость квадратного метра. Но не так сильно, как на вторичном рынке. Основная масса застройщиков подняла цены буквально на пару процентов и теперь ожидает выборов президента. Если после выборов ситуация стабилизируется, то они будут принимать решение либо о повышении цен, либо о сохранении их на прежнем уровне. Из-за того, что спрос сейчас очень низкий, повышение цены им просто не выгодно.

Например, до кризиса рентабельность у застройщиков находилась в пределах 30%. Основная масса строительных материалов у нас украинских производителей, рабочая сила украинская, и расценки на все это не поменялись. Даже учитывая то, что некоторые материалы закупаются за доллары, - если сопоставить это с рентабельностью, то она уменьшилась в среднем до 23-25%.

Если курс доллара будет значительно меняться, экономическая и политическая нестабильность будет продолжаться, то застройщики могут повысить цены, по нашим прогнозам, на 10-15%. Те застройщики, у которых изначально невысокая рентабельность, могут повысить цены до 20%.

Кроме того, уже сейчас сворачивают программы рассрочки – если курс доллара будет нестабильным, то она попросту не выгодна. В таком случае количество сделок конечно еще больше упадет. Некоторые застройщики – по нашим подсчетам, до 120-ти компаний – могут просто заморозить свои проекты до лучших времен. У части застройщиков уже возникли проблемы с финансированием, поскольку многие компании, занимающиеся строительством крупных жилых комплексов, получают финансирование из-за границы. Если после президентских выборов курс доллара стабилизируется, экономическая и политическая ситуация нормализируется, то в среднем через полтора-два месяца мы увидим ту цену, которая будет заложена уже в дальнейшем по проектам на 2014 год.

Как повлияла девальвация на цены жилья на вторичном рынке?

Вторичный рынок очень плохо себя чувствует. Из-з того, что все расчеты свыше 150 тысяч гривен сейчас проводятся безналично. Допустим, продавец продает квартиру за 100 тысяч долларов. Покупатель должен ему на счет положить 100 тысяч долларов в пересчете в гривну. Банк не переведет такую большую сумму сразу – это займет три-четыре операционных дня. Соответственно, продавец получает деньги через три-четыре дня, когда курс доллара уже совсем другой.

С начала кризиса предложение упало в два-два с половиной раза в зависимости от региона, по некоторым регионам – даже в три раза. По Киеву было 55 тысяч предложений, сейчас осталось в среднем 25 тысяч. Продавцам просто сейчас не выгодно продавать. Если они продают свою недвижимость, то купить «твердую валюту» - доллар или евро – практически не возможно, а курс меняется ежедневно. За счет этого вторичный рынок недвижимости практически заморожен.

Действительно ли с начала 2014 года выросла доля покупок недвижимости за собственные средства покупателя, без привлечения ипотечных кредитов? С чем это связано?

Понятно, что ни один здравомыслящий человек сейчас не будет брать ипотечный кредит, потому основная масса квартир – 98% – сейчас приобретается за счет собственных средств и накоплений. Порядка 2% – это так называемое частичное ипотечное кредитование, когда кредит оформляют на срок три-пять лет с возможностью досрочного погашения.

Отличается ли динамика рынка недвижимости (изменение числа сделок, количества предложений, цен) с начала 2014 года по регионам Украины? В чем состоят различия?

По регионам ситуация практически идентичная. Условно-благополучными можно назвать все регионы, кроме Донецка и Луганска. Количество сделок упало на вторичном рынке до минимального за последние 20 лет, на первичном – сократилось в несколько раз. Нет такой ситуации, что какой-то регион живет хорошо, покупает недвижимость, а другой – нет.

Консалтинговая компания "SV Development"