УКРАИНА, 11 апр. - SV Development. Объем капиталовложений в недвижимость Киева за март вырос на 9% по сравнению с февралем. Он составил 229 млн 350 тыс. грн., подсчитали в столичном агентстве недвижимости “Благовест”. Однако, если сравнивать с аналогичным периодом 2013 года уровень капиталовложений и сделок в этом году несколько ниже. Очевидно, что политическая напряженность и рост курса доллара не могли оставить этот рынок без изменений.

“Первичка” подорожает, сделок на вторичном рынке стало вдвое меньше

Если говорить о первичном рынке, то стоимость строительных материалов для застройщиков не изменится, поскольку они преимущественно украинского производства, а следовательно – не привязаны к курсу доллара, как импортные товары. Однако, инфляционное давление скажется через другие статьи расходов: расходы на перевозку, заработные платы работников, и т.д. Потому увеличение прямых затрат прогнозируемо повысит и цену “первички”. В марте этого пока не произошло – средняя стоимость представленных на продажу квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 13 тыс. 610 грн. за кв. м., что ниже показателей февраля на 1,05%, сравнили в ИАП “Столичная недвижимость”. Но по окончании кризиса, когда украинцы вернут свою покупательскую активность на прежний уровень, это подорожание может проявиться в полной мере.

Сейчас же 97% лиц, которые рассматривают возможность приобретения в ближайшее время собственного жилья, выбирают инвестирования в недвижимость в начале строительства. Чаще украинцы вкладывали средства в жилье эконом-класса – 52,5% сделок, на жилье бизнес-класса в общем объеме продаж пришлось 37,2%, а элитное жилье заняло долю 6%.

Вместе с тем по данным агентства недвижимости SV Realty, количество сделок на вторичном рынке недвижимости вдвое ниже, чем на первичном. Долларовые цены на вторичное жилье в Киеве за прошлый месяц в среднем немного снизились – на 3,4% до 1 916 тыс. долларов, но из-за роста курса доллара, в гривневом выражении рост продолжился – на 3,3% до 20 тыс. 450 грн. за “квадрат”.

Расчеты застройщиков

Однако, рынок продолжает работать, рассказала руководитель компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Светлана Якимова. “Ситуация на рынке сейчас достаточно неустойчивая. Но все же нельзя сказать, что рынок замер – люди все равно покупают и продают свою недвижимость, решают свои проблемы”, – отметила эксперт.

“Курс доллара бесспорно влияет на рынок. Первичный рынок работает в гривне, и в связи с тем, что девальвация у нас сейчас в пределах 30%, застройщики, чтобы не разориться и защитить себя от потерь, цену корректируют как могут. Конечно, это происходит у каждого застройщика отдельно – кто-то поднимает больше, кто-то совсем немного, исходя из собственных расчетов. Застройщики, у которых большой объем предложений, не будут совершать резких движений и сильно поднимать цену, потому что им нужно двигаться и развиваться дальше, и заботиться, чтобы объекты не были заморожены. А те, у кого объем предложения маленький – могут вести себя по-другому. Здесь нет единой тенденции, каждый исходит из собственной выгоды и собственных расчетов. Потому у некоторых цена осталась еще на уровне января, а у некоторых – поднялась от +3,6% до +11%. Но процесс коррекции цен начался еще с марта”, – описала ситуацию Светлана Якимова.

Активность покупателей

В феврале эксперт отметила ажиотажные покупки недвижимости. “Конечно, в марте такой активности уже не было. Вместе с тем те люди, у которых гривня все же осталась на руках, охотно покупают недвижимость за гривну на первичном рынке”, – рассказала она.

Покупательская активность украинцев в первую очередь зависит от финансовой ситуации. “Если покупателю удалось из банка забрать свои гривни, то конечно он счастлив и быстренько бежит к застройщику и за эти гривни покупает себе недвижимость за ту цену, которая есть. Многие так решили проблему с деньгами, кто не мог снять со счета – просто купили недвижимость, перевели деньги на счет застройщика”, – говорит эксперт.

Одновременно с введением свободного курсообразования, стоимость жилья также будет изменяться вместе с курсом. “То, что я могу сравнить: в среднем повышение цены составило до 11%”, – анализирует Якимова.

Прогнозы на будущее

Прогнозировать, как дальше будет развиваться ситуация на рынке, не будет ли цена ползти вверх еще, эксперт не берется. “На сегодняшний день в краткосрочной перспективе можно спрогнозировать, что те покупатели и те продавцы, которые хотят купить или продать, будут вынуждены идти друг другу навстречу и где-то посередине цены встречаться. Те, кто продают, должны понимать, что они будут уступать не так, как раньше – 3-5%, а им нужно будет учитывать ту курсовую разницу, которая связана с долларом – 15-20%. И покупателю также необходимо будет понимать неустойчивость ситуации и договариваться. И сделки совершаются там, где стороны идут навстречу. По крайней мере до выборов ситуация на рынке будет такой. Но рынок не стоит, но конечно, нет такой динамики, как хотелось бы”, – считает эксперт.

На рынке вторичной недвижимости Светлана Якимова прогнозирует падение цены разве только за счет курсовой разницы: “Во многом это зависит и от того, какая именно недвижимость выставлена ​​на продажу. Одно- двухкомнатная квартира рядом с метро потеряет в цене мало, в отличие от объекта на окраине города или подобного неликвидного товара”. Здесь падение цены может достичь и 25%.

В то же время государство полностью прекратило финансирование программы “доступного жилья 30/70”. Кроме того, финансирование программы льготного кредитования молодежи сокращено на 54,1 млн грн – до 25,9 млн грн. Финансирование программы удешевления стоимости ипотечных кредитов сокращено на 230 млн грн – до 110,2 млн грн. По мнению эксперта, такая ситуация временная: “То, что у нас сейчас происходит – это нетипичная ситуация”.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам за месяц выросла на 0,38 процентного пункта и составляет 20,98% годовых. Высокие проценты кредитования обусловлены высокими ставками по депозитам, из-за такого замкнутого круга позволить себе ипотеку может далеко не каждый украинец. Однако, ситуацию с ипотекой Светлана Якимова тоже считает не такой уж безнадежной. “Например, бывший Укрсоцбанк кредитует ипотеку на достаточно приемлемых условиях. Понятно, что процент зависит еще от первого взноса, от того, какая сумма у заемщика. Но это тот пример, когда достаточно хорошо и активно кредитуют покупку недвижимости”.

У страха – глаза велики. Пожалуй, именно страх потерять свои многолетние сбережения и еще обычные потребности в жилье движут сейчас рынок недвижимости в Украине. И это не единственная сфера, в которой прогнозировать что-то на длительную перспективу сейчас просто невозможно. К тому же, обычные украинцы из-за кризиса богаче не становятся. Но что будет, когда запас платежеспособных покупателей, которые могут позволить себе выложить 100% оплаты за недвижимость, иссякнет?

Консалтинговая компания "SV Development"