УКРАИНА, 20 мар. - SV Development. Украина — не только наш ближайший сосед, но и одно из ведущих направлений для инвестиций. За последние 15 лет она вошла в стройку самых популярных стран, где россияне предпочитают покупать жильё и открывать гостиничный бизнес. По оценкам на конец 2013 года нашим соотечественникам принадлежало около 50 тысяч объектов недвижимости по всей стране. Главным образом — на территории Крыма, но также в Киеве, Одессе и других крупных городах. Это активы, купленные в инвестиционных целях, жильё для отдыха и квартиры, доставшиеся по наследству от украинских родственников.

Стремительное развитие кризисных событий в соседнем государстве, кульминацией которых стало свержение власти в Киеве и фактическое отделение Крыма, вызывает тревогу у многих россиян. Как будет развиваться рынок недвижимости в Крыму и на Украине и что делать с частной собственностью — покупать или продавать?

Какая собственность в Крыму есть у россиян

Курортная недвижимость крымского полуострова всегда привлекала россиян относительной дешевизной. Минимальная стоимость жилья на побережье варьируется от 30 тыс. долларов за малогабаритную квартиру в «хрущевке» до 120 тыс. долларов за виллы и частные дома. Самыми ликвидными считаются одно-двухкомнатные квартиры в новых домах, они лучше всего сдаются в сезон и приносят своим владельцам стабильную прибыль от аренды. Кроме того, граждане России инвестировали в элитное жильё в самых популярных зонах Крыма и коммерческую недвижимость: гостиницы и рестораны.

Частная собственность россиян в Крыму это:

•Дешевые квартиры в старом советском фонде и дачные участки, доставшиеся по наследству

•Апартаменты в новых ЖК, приобретённые для сезонной аренды

•Коттеджи и виллы на побережье

•Семейные мини-отели

В особую категорию можно выделить корпоративную собственность российских компаний и государственных структур. Это, к примеру, четырехзвездочный отель «Крымская Ривьера», принадлежащий структуре «ИФД КапиталЪ», и несколько пансионатов, принадлежащих правительству Москвы.

Перед началом кризиса однокомнатная квартира на полуострове стоила в среднем 815 евро за квадрат. Цены на жилые дома составляли порядка 923 евро за кв. м.

Что делать с крымской недвижимостью

16 марта жители Крыма однозначно высказались за присоединение полуострова к России. 18 марта президент России, руководство Крыма и мэр города Севастополя подписали договор о вхождении Республики Крым и Севастополя в состав России. Однако международный статус этой территории не определён: Киев, США и ЕС не признали результаты референдума. В этой ситуации черноморский курорт становится «серой зоной» для инвестиций с неясным правовым положением. Как отмечают эксперты, теперь полуостров действительно может рассчитывать только на российское финансирование: для всех остальных инвесторов вкладываться в местную инфраструктуру слишком рискованно.

Если сохранится статус-кво, на развитие Крыма в ближайшей перспективе будут влиять два фактора: существенный приток средств из российской казны и резкое снижение потока туристов. Уже зимой жители полуострова начали бить тревогу: сезон сорван! Эксперты считают, что пока рано прогнозировать, какой объём отдыхающих приедет на черноморское побережье этим летом. Однако очевидно, что украинских курортников станет в разы меньше, да и многих россиян напугает нестабильная обстановка в регионе: люди, которые планируют летний отпуск весной, купят путёвки в другие места. В условиях международной изоляции Крыму придётся работать исключительно на российских туристов. Конечно, в обозримом будущем их станет больше, но не настолько, чтобы обеспечить полуострову экономический прорыв.

Большинство экспертов сходятся на том, что в ближайшем будущем недвижимость в Крыму упадёт в цене. По оценкам аналитиков, за 2013 год расценки на жильё в целом по Украине снизились на 25,9%. Эта тенденция распространилась и на отделившийся полуостров. А в перспективе квадратные метры могут подешеветь ещё больше — пока ситуация не стабилизируется. При этом специалисты советуют собственникам не поддаваться паническим настроениям и подождать: продать крымские активы сейчас — значит, просто зафиксировать убытки. Есть вероятность, что через некоторое время цены вновь поползут вверх.

Однако активно приобретать стремительно дешевеющие квадратные метры пока не стоит. Специалисты считают, что приобретение крымской недвижимости в период кризиса слишком рискованно. Такая инвестиция может оказаться слишком «долгой» для частного покупателя. Даже оптимисты не ждут, что недвижимость подорожает раньше 2015 года. А вот если покупка квартиры или дома планировалась для семейного отдыха, риэлторы советуют не отказываться от этой идеи. Воспользовавшись ситуацией, реально приобрести хороший объект со значительным дисконтом. Правда при этом нужно внимательно отнестись к процессу оформления прав на объект — уже через российские кадастровые службы.

Один из самых вероятных прогнозов — временная «заморозка» рынка недвижимости. Частные инвесторы уже взяли паузу и пока отказываются новых покупок объектов на побережье — ждут развития ситуации. К примеру, известно, что Республика Крым планирует масштабную национализацию государственных объектов, которые прежде принадлежали Украине. При этом новые власти полуострова заверяют, что для частных собственников и бизнеса не возникнет никаких дополнительных рисков. Оживление риэлтерского бизнеса и нормализация цен будут возможны после сигнала из Москвы. Активные вложения российского бюджета в экономику и туристическую сферу Крыма дадут инвесторам уверенность в завтрашнем дне.

Государственная недвижимость Крыма — что ждёт санатории и дома отдыха

Отдельная и очень важная часть туристической инфраструктуры полуострова — дома отдыха и санатории. Это масштабная база, функционирующая с советских времён, когда Крым считался «всесоюзной здравницей». До недавнего времени стратегическая недвижимость находилась в собственности украинского государства, однако, решив отделиться от Киева, Крым объявил о национализации 130 туристических объектов. Речь идёт о 119 гостиницах, нескольких десятках коммунальных предприятий и институте имени Сеченова в Ялте и 17 оздоровительных комплексах. Крупнейшие из них — санаторий «Солнечный» в Алупке, «Ай-Петри» близ Мисхора или горный санаторий «Старый Крым».

Наиболее пристальное внимание общественности и инвесторов приковано к детскому центру «Артек». Знаменитый пионерский лагерь также перейдёт на баланс полуострова. По последним данным у «Артека» уже появился новый генеральный директор, назначенный правительством Республики Крым.

Национализация туристической инфраструктуры приведёт к тому, что власти Крыма смогут самостоятельно распоряжаться судьбой объектов и доходами от государственной собственности. Однако бремя содержания всей этой недвижимости также ляжет на полуостров. Пока сложно спрогнозировать, насколько успешно получится управлять неповоротливым механизмом «крымской здравницы». Очевидно, что развитие национализированного туристического комплекса будет невозможно без поддержки российского бюджета и российских инвесторов.

По мнениям многих экспертов, знаменитые крымские здравницы — сомнительный объект для вложения средств. Большинство из них законсервированы на пике своей советской популярности — то есть не реконструировались последние 30 лет. Лёгкий косметический ремонт не позволит санаториям конкурировать с мировыми курортами, в том числе — с популярной и дешевой Турцией. Современных туристов не устроят грязелечебницы и жемчужные ванные советского образца, а о спа-комплексах в Евпатории или Алуште в лучшем случае слышали. Инвестиции в переоборудование этих объектов в современные комплексы могут оказаться неподъёмными: старые здания будет проще снести и построить всё заново. Однако пока сложно спрогнозировать, как привлечь в Крым достаточно обеспеченных туристов, чтобы окупить реконструкцию.

Отдых на Крымском полуострове популярен у россиян. Ежегодно туда приезжают порядка 1,5 — 2 млн российских туристов. Однако очевидно, что черноморское побережье никогда больше не будет «всесоюзной здравницей». Вернуть Крыму былую популярность можно лишь в одном случае: закрыть границу и запретить россиянам ездить на курорты других стран.

Крым трудно сравнить с испанским побережьем или французской Ривьерой: комфорт черноморского и европейского отдыха различается примерно также, как уровень жизни в Сан-Тропе и Балаклаве. До недавнего времени милые сердцу крымские пляжи брали другим: относительная дешевизна, прекрасная дикая природа, мягкий климат и привычная языковая и культурная среда. Это отдых для небогатого среднего класса.

Бюджет летнего отпуска таких туристов рассчитан на минимальные затраты, среди возможных вариантов рассматриваются Турция, Египет, Болгария. Те, кто не хочет 2 недели жариться на пляже по системе «всё включено», выбирают Ялту, Фарос и крымские горы. По той же причине полуостров традиционно любят «дикари», которые разбивают палаточные городки на узких галечных пляжах. Наконец, на черноморское побережье приезжают из ностальгических соображений: вспомнить счастливое детство или юность, пофантазировать о временах Максимилиана Волошина в Коктебеле. Среди тех, кого в Крым привели личные вспоминания и привязанности, попадаются и достаточно состоятельные люди, которые готовы потратить на черноморский отдых такую же сумму, как и на средиземноморский.

Пока эксперты боятся делать долгосрочные прогнозы. Одни считают, что с приходом крупных инверторов из России Крым станет дорогим и пустым, другие рассчитывают на всплеск активности отдыхающих и бурное развитие туристической инфраструктуры. На этом фоне рынок недвижимости замер в ожидании.

Украинские активы россиян — недвижимость в Киеве и Одессе

Российские бизнесмены и частные лица инвестировали не только в курортную недвижимость. Россиянам принадлежит множество объектов в крупных украинских городах, в первую очередь — в Киеве и Одессе. Это и коммерческие площади, принадлежащие отечественным бизнесменам, и тысячи квадратных метров жилья. До недавнего времени прибыльным объектом для вложения считались квартиры в центре Киева — они приносили своим владельцам о 7 до 10% годового дохода от аренды. Кроме того, недвижимость в Украине приобретают российские компании, которым нужно постоянное жильё для сотрудников.

Политический и экономический кризис на Украине привёл к стагнации рынка недвижимости. В первую очередь это сказалось на положении застройщиков: банки стали сворачивать программы займов. Поэтому большинство экспертов советуют покупателям с осторожностью вкладываться в первичное жильё: есть риск увеличения объёма долгостроев.

На вторичном рынке кризиса не предвидится, однако цены на недвижимость будут падать. Российские риэлторы пока не советуют своим клиентам продавать квартиры на Украине: в ближайшее время жилье подешевеет минимум на 6–9%. Больше всего потеряют владельцы студий, хрущёвок и недвижимости в спальных районах. По оценкам экспертов расценки на такие объекты снизятся от 5 до 15%. Поэтому, если в 2014 году вам по наследству досталась квартира на окраине Киева, с продажей лучше подождать.

В целом специалисты советуют пока воздержаться от каких-либо операций на украинском рынке недвижимости. Вкладывать деньги в квадратные метры в Киеве или Одессе ради выгодной перепродажи пока слишком рискованно. Многое зависит от факторов, которые пока сложно предугадать: курса гривны и новой внешнеполитической ориентации страны. Однако причин срочно избавляться от украинских активов профессиональные риэлторы также не видят.

Консалтинговая компания "SV Development"