УКРАИНА, 11 мар. - SV Development. С 18 февраля подорожала налоговая оценка, пишет Вести.

Более всего удивил крымский рынок недвижимости: несмотря на политическую и военную нестабильность, там неожиданно начал расти спрос на жилье. «Было много звонков из разных городов Украины, из России, люди интересовались, приценивались», — рассказала директор АН «Мультидом» (Севастополь) Наталья Массальская. «Часто обращаются россияне, а также жители Киева и Донецка, — подтвердили в АН «Ялта-Сити». — Правда, сразу спрашивают, не много ли военных на улицах».

Потенциальные покупатели интересуются квартирами в домах с видом на море или новостройками. «Новые стены стоят дешевле: 1000 у. е. против 1200 у. е. за кв. м на вторичке, да и выглядят лучше», — пояснили в АН «Ялта-Сити».

Застройщики уверяют: чаще квартиры скупали не для переезда, а для сохранения средств. В недвижимость вкладывали депозитные средства или гривневые накопления, которые не удается конвертировать в доллар. «В зависимости от объекта, от 30 до 50% покупателей — наши постоянные клиенты, — похвастался маркетолог севастопольской СК «Карбон» Владимир Зарецких. — Мы их всех хорошо знаем».

Впрочем, всплеск спроса на недвижимость в Крыму был временным и начал немного затихать к концу прошлой недели. Со второй половины дня пятницы, 7 марта, сделки с недвижимостью на полуострове полностью остановились: регион отключили от Единого реестра вещных прав. Поэтому ни один договор, даже наследование, нотариусами не оформляется. «Мы временно ограничили доступ крымских нотариусов к Госреестру вещных прав, поскольку были большие риски несанкционированного доступа под чужим ключом, — подтвердил «Вестям» заместитель директора департамента вещных прав Государственной регистрационной службы Анатолий Лещенко. — Так что пока просматривать информацию об объекте можно, а вносить изменения в реестр — нет».

Таким образом, были заблокированы крымский вторичный рынок недвижимости и часть продаж новостроек. «Часть застройщиков продает квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках после внесения их в реестр. Соответственно, квартиру в таких домах приобрести нельзя, пока реестр заблокирован. Но таких новостроев мало — 20% от общего числа объектов», — пояснил член правления Союза консультантов по недвижимости Украины Иван Кудояр. Незарегистрированные квартиры можно продавать на основе инвестиционных договоров, но вопрос с оформлением прав на недвижимость все равно встанет после введения дома в эксплуатацию.

СТАВКА НА НОВОСТРОЙКИ

Спрос именно на новостройки в феврале-марте рос по всей стране, причем сразу по нескольким причинам. Во-первых, из-за нестабильности курса гривня-доллар: курс американской валюты в считанные дни поднимался и падал на 10–15%.

Во-вторых, из-за цены. Стоимость квадратных метров на первичке фиксируется в гривне на день заключения договора, поэтому в феврале-марте она не поднималась: в Киеве находилась в рамках 8,8–22,4 тыс. грн за кв. м, в Севастополе — 4,8–8,4 тыс. грн, Днепропетровске — 7,2–18 тыс. грн, Донецке — 6,4–17,5 тыс. грн. В отделе продаж еще строящегося ЖК «Мироновский» (Донецк) сообщили, что с начала года изменились предпочтения клиентов: теперь гораздо чаще выбирают однокомнатные квартиры. «Люди просто прячут свои сбережения в квадратные метры. Таких сделок — больше 80%», — пояснили там.

Вторичка при этом негласно привязана к доллару и в пересчете на гривню уже успела подскочить в цене. Так, с начала года цена квадрата выросла в Днепропетровске до 10 тыс. грн (на 0,41%), в Донецке — до 10,8 тыс. грн (на 0,51%), во Львове — до 13,2 тыс. грн (на 0,48%).

В-третьих, для сделок на вторичном рынке обязательно нужна налоговая оценка, которую делают в течение 15 дней, так что быстро вложить в новое жилье дешевеющую на глазах гривню было невозможно.

К тому же налоговая оценка подорожала с 18 февраля. До 1 февраля действовал переходной период, на который Фонд госимущества зафиксировал стоимость налоговой оценки на уровне 300 грн. До этого она начиналась от 600 грн и зависела от качества объекта. «С 18 февраля заработала новая схема вычисления стоимости услуг оценщика: она снова зависит от местоположения объекта, его площади и назначения», — рассказала оценщик Анна Мурзенко из ПП «Аргумент». Теперь оценка, например, двухкомнатной квартиры в Киеве стоит 700–800 грн.

ВСЕОБЩЕЕ ЗАТИШЬЕ

Одновременно риелторы по всей Украине жалуются на проблемы со вторичным рынком: люди массово снимают свои квартиры с продажи. «Просмотры тоже идут буквально единичные. Если сравнивать с прошлым годом, то продажи упали раз в десять», — сообщил риелтор Олег Николаев из Днепропетровска.

«Люди выжидают, нет даже звонков. Обычно март-апрель — очень хороший сезон в сфере недвижимости, но в этом году — тишина», — рассказали в отделе продаж ЖК «Перспектива» (Днепропетровск).

«Какие продажи? Люди хоронят погибших, траур», — сказал риелтор Руслан из Львова. По его словам, после стрельбы в Киеве неделю не было вообще никаких звонков, да и сейчас люди больше новости смотрят, чем объявления о продаже недвижимости.

В самом Киеве ситуация лучше, но число предложений на продажу жилья все равно снизилось втрое — с 30 до 10 тысяч. «Если в декабре прошлого года на вторичном рынке столицы было продано 818 квартир, а на первичном — 1222 квартиры, то в январе — 522 сделки на вторичке и 892 в недостроях. А в феврале вообще всего 412 продаж на вторичном рынке и 694 — в несданных домах», — говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

При этом основная масса сделок на столичном вторичном рынке, которые удалось завершить в феврале, была начата еще в прошлом году. «Новых просмотров практически не было. А те сделки, которые состоялись, я бы назвала эмоциональными, спонтанными. Люди продавали свою недвижимость гораздо дешевле рыночной стоимости, порой на 10–15%. Например, квартира на Леси Украинки, которая предлагалась за 100 тыс. у. е, продалась за 91 тыс. у. е.», — рассказала «Вестям» гендиректор Консультативного центра недвижимости, аренды и права Наталия Наумец.

НОВОСТРОЙКИ ПОДОРОЖАЮТ ИЗ-ЗА ГВОЗДЕЙ

Как сообщили «Вестям» застройщики, с начала года цены на квартиры в новостройках столицы поднялись на 1–2%, а в регионах — чуть больше. «С начала года мы подняли цену на 300–400 грн за кв. м, с 7,2–7,6 тыс. грн до 7,5–8 тыс. за кв. м, то есть на 5%. И, безусловно, первичка будет дорожать, ведь растут цены на все стройматериалы», — сказали нам в ЖК «Мироновский» (Донецк).

По мере подорожания стройматериалов расценки на новостройки могут начать увеличиваться. Об этом уже говорят открыто. Исполнительный директор Всеукраинской ассоциации производителей автоклавного газобетона Олег Сиротин сообщил, что с начала года цена на их продукцию поднялась с 640 до 655 грн за куб. м. «Но это первое подорожание, мы ведь сильно зависим и от энергоносителей, и от импортных составляющих (алюминиевой пудры). Пока стараемся удерживать цены, но все будет зависеть от рынка: будет большой спрос — поднимем до 680 грн за куб. м», — рассказал он «Вестям».

Металлопродукция также поднялась в стоимости на 0,3%, а поставщики с опережением уже повысили цены на металл с 5 тыс. грн за тонну до 6,2–6,7 тыс. грн. Поскольку цена металла составляет около 60% себестоимости дома, в ближайшем будущем только за счет этой составляющей цена квартир в новостройках повысится на 10–15%, говорят эксперты.

«Цена всех стройматериалов зависит либо напрямую от доллара, либо от цены на газ», — подчеркнул глава наблюдательного совета Всеукраинского союза производителей стройматериалов Иван Салий. — Например, в цене кирпича половина стоимости — это цена энергоносителя. А пластиковые окна уже подорожали на 10–15%, ведь ПВХ-смолу мы закупаем за рубежом, поэтому цена сразу меняется с ростом курса».

В дальней «идеальной» перспективе снизить цену первички могло бы прозрачное ведение бизнеса. В нашей стране одним из факторов, повышающих цену первички, эксперты признали коррупцию. «Коррупционная составляющая — от 10 до 20% стоимости новостройки», — говорит президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. Это «плата за помощь» чиновникам, оформляющим выделение земельного участка, получение градостроительных условий и ограничений, прохождение экспертизы, получение других разрешений. По подсчетам КСУ в Киеве, к примеру, в цене каждого квадрата жилой площади 155 у. е. — «коррупционные», в регионах — 70 у. е. «Кроме того, за счет строителей идут инфраструктурные работы, которые тоже закладываются в конечную цену. Это тоже около 100 у. е. на кв. м», — говорит Парцхаладзе.

БАНКИ ЗАТРУДНЯЮТ ОПЛАТУ

Желание людей перевести свои депозиты в «квадраты» фактически стопорится банковской системой. Формально ограничений нет: переводить гривню со счета на счет можно без ограничений, тем более все суммы выше 150 тыс. грн должны проводиться по безналу. Но клиенты предпочитают снять депозит наличными, а потом заплатить по договору. И тут их подстерегают ограничения от НБУ и самих банков. «Люди, у которых есть деньги на счетах в банках, не могут их снять. Мы входим в положение клиентов — заключаем допсоглашения, чтобы продлить сроки оплаты, — сообщила консультант ЖК «Консоль» (Днепропетровск) Елена Десятерик. Те, кто должен был платить в 20-х числах февраля, заплатят в марте. Но как будут продаваться новые объекты — сказать сложно». На эту проблему жалуются во всех регионах. В столице, к примеру, из-за банковских ограничений сорвалось значительное количество сделок в конце февраля — начале марта. «Банки ограничили сумму снятия 1,5 тыс. у. е. в день, а крупные переводы не осуществляли, — говорит гендиректор Консультативного центра недвижимости, аренды и права Наталия Наумец. — Поэтому покупатели не смогли вовремя заплатить за выбранную квартиру и теряли задаток — 3–5% стоимости».

Есть банки, где выдают на руки только $100 в день. «Сейчас у нас есть сделка с такими клиентами. Время выплаты растягивается на месяцы, продавцы входят в положение, соглашаются ждать», — рассказали в АН «Аиса» (Львов).

В ДОЛЛАРЕ ЖИЛЬЕ ДЕШЕВЕЕТ, В ГРИВНЕ — ДОРОЖАЕТ

На фоне снижения спроса изменили свои требования и продавцы. Они теперь фиксируют цену в гривне, а деньги берут в валюте. Как результат — в долларовом эквиваленте квартиры начинают дешеветь.

«За последнюю неделю по Киеву квартиры подешевели на $2–3 тысячи. В гривне цена осталась та же, иногда — чуточку выше прежней», — рассказал «Вестям» риелтор Роман из АН «Альма» (Киев). Например, в декабре квартира стоила 500 тыс. грн ($60,2 тыс. при курсе 8,3 за $), сейчас — 550 тыс. грн ($57,2 тыс. при 9,6 грн за$).

Сейчас однокомнатную квартиру в столице можно купить за $52–55 тыс., двухкомнатную можно найти за $57–58 (самые дешевые), а рядом с метро — по $67–70 тыс. грн. Трехкомнатные — $72–75 тыс. грн в спальном районе далеко от метро, $80–90 тыс. — рядом с метро.

«Львовские хозяева квартир также готовы сбрасывать до $2 тыс., так что однокомнатные квартиры стоят $37–40 тыс., а двухкомнатные — от $55 тыс.», — рассказали в АН «Аиса» (Львов).

«Люди скидывают цены. Торг уместен. По сравнению с прошлой неделей квартиры подешевели на $2 тыс. Однокомнатная стоила $42 тыс., а сейчас хозяева готовы отдать за 40. Двушка без ремонта стоила $40 тыс., сейчас срочно отдают за $38 тыс.», — подтвердила «Вестям» риелтор Татьяна Онищенко из Днепропетровска.

ТОРГ: УСТУПАЮТ ДО 15% ЦЕНЫ

Люди начали массово снимать свои квартиры с продажи, отмечают риелторы во всех регионах Украины. «Пока эта тенденция еще не носит панический характер. Снимают с продажи те, кому не к спеху, кто может подождать год, а то и два. Чаще это люди, которые воспринимают недвижимость как форму инвестиции. Зато те, для кого эта сделка критична по личным обстоятельствам, готовы торговаться, уступают до 15% стоимости», — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

ОЦЕНКА ПОДОРОЖАЕТ ДО 1,5 ТЫС. ГРН

«Стоимость услуг по налоговой оценке может продолжить расти, — заверила «Вести» Наталия Наумец. — Ведь рынок вторичного жилья сильно ужался в связи с политическим и экономическим кризисами, а оценщикам тоже надо за что-то жить. Скорее всего, уже весной их тарифы вырастут до 1,5 тыс. грн». Напомним, без такой оценки невозможно оформить права собственности при сделках купли-продажи, а также непрямого наследования (то есть не супруге/супругу, родителям или детям, а дальнему родственнику, например, от бабушки — внуку).

Консалтинговая компания "SV Development"