УКРАИНА, 25 фев. - SV Development. Квадратный метр новой квартиры со сроком сдачи через 10–12 месяцев обычно обходится покупателю на 20–25% дешевле, чем на вторичном рынке.

Если разница в том же районе больше, то это означает, что застройщик не столь надежен, как хотелось бы. Если же приобретать на вторичке квартиру с хорошим ремонтом, то разница вырастет до 30–35%. Насколько это оправданно? Давайте считать.

Застройщик предлагает в столице в спальном районе квартиру по цене от 9 тыс. грн. за квадратный метр. В таком же месте на вторичном рынке можно купить квартиру с шикарной отделкой и даже мебелью по цене примерно 12,5–13 тыс. грн. за кв. м. Стоимость ремонта – около 3 тыс. грн. за квадратный метр общей площади, и это без излишеств. Итого, качественная квартира, пригодная ко вселению, обойдется примерно в те же деньги, что и новострой, которого ждать почти год, если учесть, что новая квартира потребует дополнительных вложений для приведения ее в жилое состояние. И на отделку понадобится время, минимум 3–4 месяца.

Есть у вторички свои минусы. Во-первых, возможные проблемы с юридической чистотой объекта. Но это решаемо, если покупателю помогает хороший риелтор или юрист. Во-вторых, ликвидность – квартира в ветхой «хрущевке» значительно дольше находит своего покупателя. В-третьих, в новых домах ровнее социальный состав жильцов, что тоже важно.

«Решение купить жилье в новом доме далось нелегко. Но наша старая квартира была с очень неудобной планировкой, да еще и в холодном панельном доме, где отопление до верхних этажей почти не доходило. В итоге, когда мы просчитали, что капитальный ремонт и утепление квартиры обойдутся далеко не в пару десятков тысяч гривен, начали присматриваться к новостройкам. Решение пришло само собой: обменяли свою «двушку» на новую «единичку», да еще и деньги остались. И пусть дом не из лучших материалов, но уверена, что лет 10 о его состоянии задумываться точно не придется», – рассказывает экономист из Киева Мария Михайленко.

Лакомый метр

Самыми популярными в бюджетном сегменте так и остаются однокомнатные квартиры, метраж которых колеблется в пределах 40–50 метров. Да, строящиеся и уже возведенные дома не обладают архитектурным изыском. Тем не менее новое здание в тихом спальном районе, недалеко от метро и прочей инфраструктуры (супермаркетов, садика, школы, поликлиники), – хорошая альтернатива неуклонно дорожающему арендуемому жилью. И редкий покупатель задумается о том, что через два-три года с дома может начать облупливаться штукатурка, новый лифт вдруг начнет капризничать, а созданный застройщиком ОСМД (кондоминиум) будет сдирать втридорога за коммунальные услуги.

При цене от 8–9 тыс. грн./м2 в столице на все эти и многие другие недостатки покупатели закрывают глаза. Спрос на «единички» порождает множество предложений на любой вкус и размер кошелька, а застройщики часто пользуются этим, завышая стоимость однокомнатных квартир против многокомнатных. Ведь стоимость «квадрата» в «единичке» чаще всего на 800–1600 грн. выше по сравнению с 2–3–4-комнатным жильем. Кстати, для этого есть и объективные причины: количество коммуникаций и общие площади (лестницы, прилифтовые холлы) на однокомнатную квартиру то же, что и на многокомнатную.

Но итоговая цена все равно привлекательна: 350–450 тыс. грн. за собственное жилье в столице – это не заоблачная сумма. До кризиса в пересчете на валюту было в полтора раза больше. На вторичке аналогичная квартира с ремонтом будет стоить примерно на треть дороже.

Остается вопрос в темпах строительства. Если застройщик финансирует стройку исключительно или преимущественно за счет предоплаты от покупателей, весьма вероятны срывы сроков сдачи. Если есть банк, готовый кредитовать достройку, шансов на соблюдение сроков больше. Обычно о присутствии такого банка-партнера свидетельствует наличие льготных ипотечных программ. Пользоваться ими совсем не обязательно, но сам факт присутствия банка-партнера добавляет уверенности в том, что деньги на достройку дома найдутся вне зависимости от того, насколько быстро будут раскупаться квартиры на этапе строительства.

Конечно, нынешнюю глубину девальвационного шока не сравнить с тем, что имело место в 2008–2009 годах. И, будем надеяться, что и сравнивать не придется. Однако нужно помнить о скандальных недостроях тех времен вроде «Днепровских башен» по ул. Бальзака или ЖК по ул. Семьи Сосниных, 4. Подобные картины можно наблюдать не только в Киеве, но и во многих областных центрах. Так что покупателям первички именно сейчас нужно быть особенно осторожными.

Города и городки

Наиболее дорогими метрами привычно славятся не только Киев, но также Донецк и Днепропетровск. Одесса и Львов – скромнее. При этом ценовая политика застройщиков зависит от многих факторов, начиная с расположения дома (его близости к метро, хорошей транспортной развязке) и заканчивая наличием отделки в квартирах и даже известностью имени застройщика.

Разумеется, самое дешевое жилье – в ближних пригородах: цены там могут быть ниже на 30–50%, чем в черте ближайшего города. Насколько разумна покупка в пригороде? Все зависит от образа жизни покупателя. Ведь зачастую при наличии собственного авто поездка на работу из пригорода оказывается быстрее и комфортнее, чем лавирование по закоулкам спальных районов или пересадки в метро.

Помимо расположения дома одним из ключевых факторов, влияющих на цену, был и остается материал, из которого возводится здание. Наиболее престижный и, конечно же, дорогой вариант – кирпич. Кирпичные дома комфортнее и славятся хорошей теплоизоляцией. Второе место в ряду самых популярных материалов – это газовый блок. Такие дома не столь декоративны, как кирпичные, но тоже очень теплые и комфортные. Третье место занимают дома со стенами из пустотелых блоков. Его характеристика очень проста – «дешево и сердито». По сравнению с кирпичом себестоимость строительства такого дома на 30–40% ниже, а значит, меньше и цена для покупателя. Сами по себе такие блоки обладают хорошей теплоизоляцией и тоже экологически безвредны.

В чем же риск?

Стремясь заплатить меньше, будущий владелец жилья должен осознавать те риски, которые он на себя принимает. Наиболее распространенная ситуация, когда строительство дома замирает. Это может случиться даже на завершающих этапах и сдаче дома в эксплуатацию. О таких случаях «Деньги» писали неоднократно, рассказывая о том, как в таких ситуациях стоит поступать жильцам.

Но даже если объект сдан и счастливые обладатели квартир готовы обживаться, их может подстерегать немало сюрпризов. Например, обещанный строительной компанией кирпич окажется газобетоном или, еще хуже, пустотелым блоком. «Проверить, из чего именно строился дом, обычному человеку не под силу. Правда открывается лишь тогда, когда жильцы начинают делать ремонт. Но кому предъявлять претензии, если за квартиру уже уплачены деньги и подписан договор о сделке?», – рассуждает один из столичных риелторов Андрей Сонин.

Не менее важно качество утепления фасада. Нередко в «бюджетных» новостройках используются недорогие материалы, которые неэкологичны и пожароопасны. Именно по этой причине в Соломенском районе Киева пару лет назад одно из зданий воспламенялось целых три раза!

Иногда застройщик обещает отделку квартир. Однако стоит ли соглашаться на такую сделку? В лучшем случае окажется, что строители удосужились наклеить обои и установить минимальную сантехнику. В худшем – отделка будет означать лишь наличие входной двери, стеклопакетов и подготовленной под ремонт «стяжки». Кстати, соответствующие пункты должны быть тщательно расписаны в договоре.

Обманывают будущих жильцов и на метраже. Что делать? Следить, чтобы в договоре было указано, как корректируется сумма в соответствии с реальной площадью приобретаемой квартиры.

Но даже если дом готов, есть опасность, что строительная компания начнет тянуть с правоустанавливающими документами. Параллельно многие застройщики создают собственные ЖЭКи или ОСМД, по сути предлагая купить членство в них за вступительный взнос, который может достигать чуть ли не 100 тыс. грн.

Могут быть проблемы и с подключением дома к электричеству или водоснабжению. «Купили квартиру в новостройке и были вынуждены сразу в нее заселиться. Застройщик обещал горячую воду через неделю. Но мы ее не получили ни через месяц, ни даже через два. И всю зиму пришлось греть кастрюльки. На все наши возмущения компания отвечала: «Претензии – к ЖЭКу». Хотя, как оказалось, ЖЭК как раз и принадлежал строительной компании», – жалуется житель Донецка Сергей Мовчун.

Растянуть «удовольствие»

Пытаясь привлечь покупателей, застройщики готовы финансировать их на гибких условиях. Наиболее популярный вариант – это, конечно же, рассрочка. Инвестор сразу вкладывает 25–50% стоимости, а остальную часть суммы выплачивает в течении 6–36 месяцев. Обычно в такой ситуации строительные компании устанавливают более высокую стоимость квадратного метра. Но если разница в цене фиксированная, то есть смысл прикинуть, во что она обойдется.

Например, если оплатить сразу всю сумму, цена «квадрата» составит 7500 грн., а если взять квартиру в рассрочку – 8700 грн. Переплата составит 1200 грн. С другой стороны, в первом случае нужно внести сразу 7500 грн., а во втором – 4350, а остальное – в течение двух лет. Разница в первоначальном платеже – 3150 грн. Цена этой разницы при нынешних депозитных ставках составит за указанный период около 460 грн. Так что единоразовый полный платеж однозначно выгоднее: 460 грн. против 1200.

Бывает и такое, что инвестору предлагают выкупить какое-то количество метров по стартовой цене, указав, что оставшиеся метры придется выкупать по плавающей цене, которая калькулируется застройщиком. Как это выглядит? Допустим, инвестор приобретает треть квартиры по цене 8000 грн. за «квадрат». Но уже через два месяца он вынужден выкупать у застройщика квадратный метр по цене в 8300 грн., еще спустя три месяца – по 8500 грн. и т. д. В итоге жилье окажется «золотым», а покупатель переплатит строительной компании очень серьезную сумму – значительно большую, нежели, например, по ипотечному кредиту. 

Консалтинговая компания "SV Development"