УКРАИНА, 18 фев. - SV Development. Нестабильность валютного рынка стала еще одним фактором заморозки рынка недвижимости, отмечают эксперты. Если раньше продавцы и покупатели квартир и так особо не спешили оформлять сделки, ведь пришлось адаптироваться к новым правилам оценки жилья, валютным ограничениям покупок свыше 150 тыс. грн. и прочим законодательным инициативам власти, то теперь многие из них затаились до лучших времен из-за роста доллара.

По наблюдениям отраслевых аналитиков, с лета вторичный рынок жилья упал на 50%, а в январе по сравнению с декабрем - еще на 30%. Первичка пострадала меньше, но рост доллара может снизить активность покупателей, которые понадеются купить жилье более выгодно. Колебания валют больше всего неприятностей принесут арендаторам квартир экономкласса, так как хозяева могут повысить плату за жилье.

Что же ожидает рынок недвижимости этой весной, читайте в материале "Обозревателя".

Продавать-покупать никто не спешит

В январе активность рынка продаж традиционно не блистала рекордами. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, в минувшем месяце было зафиксировано 522 сделки на вторичном рынке и 892 – на вторичном.  Декабрьские результаты в этом отношении оказались лучше: в последнем месяце 2013-го на вторичке было продано 818 квартир, а на первичке – 1222.  Иначе говоря, буквально за месяц рынок недвижимости ушел в минус на 296 непроданных квартир на вторичке, и на 330 нереализованных квартир на первичке. 

Читайте:В 2014 году хрущевки подешевеют, а квартиры в новостройках станут дорожеВ принципе, январскую стагнацию рынка жилья можно было бы объяснить новогодними праздниками, но эксперты считают, что проблемы здесь в другом. Сначала продавцы и покупатели квартир пытались разобраться в многочисленных законодательных нововведениях (к примеру, в феврале окончательно заработали новые правила оценки жилья – прим.авт), а сегодня хотят понять, насколько вырастет курс доллара и как это повлияет на уровень цен на квартиры.   

Стоит заметить, что стоимость первичного и вторичного жилья пока особо не изменилась. С начала 2014 года все ценовые колебания как в Киеве, так и в областных центрах происходили в пределах 0,5-1%. 

Как отмечают отраслевые аналитики, причин для изменения цен на недвижимость пока нет, однако если доллар будет дорожать и дальше, продавцы, все-таки, пересмотрят стоимость жилья.

"Ценовым колебаниям больше всего будут подвержены квартиры стоимостью до 80 тыс. долларов, то есть недорогое жилье. Если будет расти доллар, то и квартиры в гривневом эквиваленте понемногу будут расти, а в долларах - нет. Если курс останется на уровне 8,5-8,6 грн., то в долларовом эквиваленте ничего не изменится, в гривневом тоже", - отметил в комментарии "Обозревателю" аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

В свою очередь, председатель национального совета Риэлторской палаты Украины Виктор Несин считает, что отправной точкой для заметных изменений продавцами цен на квартиры, может стать курс доллара выше 10 грн.

"Цены могут измениться, если, к примеру, курс доллара поднимется выше 10 грн. Если доллар будет ниже, то цены на жилье в долларовом эквиваленте останутся неизменными, а в гривне вырастут. Пока что те цены, что идут в гривне, особо не пересчитывались, так как курс доллара подвержен постоянным колебаниям и не зафиксирован на четких позициях", - пояснил "Обозревателю" эксперт.

Аренда экономжилья может подорожать

В сегменте аренды столичного жилья пока все более-менее стабильно: владельцы сдают, арендодатели в поисках. В то же время киевляне уже отмечают, что некоторые хозяева начали говорить о подорожании арендной платы.

"Снимаю комнату в двушке с соседкой, каждая из нас платит за все по 2300 гривень. На днях хозяева заявили, что хотят поднять на 600 гривень стоимость аренды, мол, доллар дорожает, а квартира в престижном районе, полностью укомплектованная. Меня это возмутило, потому что договор аренды подписан на год, а я живу тут только полгода. Подумываю переехать, к счастью, за такие деньги выбор комнат есть", - рассказала нам Анна.

Надо сказать, что существенного роста арендных ставок в Киеве пока что не наблюдается. Так, по итогам января-февраля стоимость аренды в столице подросла в пределах 1%.

Тем временем эксперты отмечают, что ничего удивительного в желании хозяев повысить стоимость аренды нет, так как многие хотят минимизировать потери своих доходов, в связи с ростом доллара.

"Сегмент аренды в Киеве остается достаточно оживленным, так как, все-таки, это столица и тут всегда будет спрос на жилье. Поэтому ставки по аренде изменились пока что в сторону падения в узком сегменте жилья, например, в центре, с видом на ул. Грушевского. А в целом, арендные ставки растут, и не исключено, что до конца года еще вырастут в пределах 10-15%. Касается это, в первую очередь, эконом-жилья", - поясняет Несин. 

В целом, арендные ставки растут, и не исключено, что до конца года еще вырастут в пределах 10-15%. Касается это, в первую очередь, эконом-жилья
 В то же время аналитики уточняют, что пока массового роста стоимости аренды ожидать не стоит, более явно эта тенденция проявится как минимум через три месяца.

"Те люди, кто сдал свои квартиры в аренду, пока плату не пересматривали. Но я думаю, что если будет курс девять и выше, хозяева, возможно, пересмотрят стоимость к привязке к доллару. Если курс доллара остановится в пределах девяти гривень, то в течение двух-трех месяцев аренда вырастет. Условно, если квартира стоила 500 долларов по курсу 8,2 грн., то теперь она будет стоить 500 долларов по курсу 9 грн. В первую очередь, здесь пострадает эконом-сегмент, а элитное жилье это не коснется, потому сдать квартиры такого класса непросто. Проще дорогое жилье клиенту сдавать, чем с ним распрощаться и заново искать по более дорогой цене", - говорит Костецкий.

Инвестировать в жилье можно и нужно

На фоне роста доллара и девальвации гривни украинцы начинают искать альтернативные депозитам способы сохранения и инвестирования средств. При этом многие рассматривают возможность вложения средств путем покупки квартир. Эксперты говорят, что такой вариант неплох, ведь если подойти к делу с умом – риски потери средств минимальны. Более того, если правильно инвестировать деньги, то можно еще и прибыль получить.

Так, если сейчас выбрать в качестве инвестиции первичное жилье, то лучше покупать квартиру в недострое на стадии котлована, так как по завершению строительства стоимость квадратного метра подорожает на 10%, отмечает Сергей Костецкий.   

Если сейчас выбрать в качестве инвестиции первичное жилье, то лучше покупать квартиру в недострое на стадии котлована, так как по завершению строительства стоимость квадратного метра подорожает на 10%
 "Если деньги чистые, в принципе, можно инвестировать в хорошую новостройку на этапе фундамента. И в любом случае к концу стройки хотя бы на 10% этот актив подорожает. Чем первичка интересна? Тем, что по цене хрущевки можно купить нормальную квартиру в новострое. Сейчас достаточно хороших застройщиков с интересными предложениями. Поэтому людям есть из чего выбрать. В связи с этим не исключаю, что в конце этого года количество сделок на первичке будет в два раза выше, чем на вторичке. Правда, лучше выбирать квартиру у крупных и проверенных застройщиков, чтобы минимизировать риски заморозки объекта", - говорит Костецкий.

В покупке квартиры на вторичном рынке также есть свои плюсы, считают аналитики. Во-первых, не надо ждать год-два, пока дом будет построен. Во-вторых, сразу можно сэкономить на аренде жилья, или наоборот заработать, сдавая квартиру знакомым, разъясняет Виктор Несин.

Сегодня выгодно купить вторичное жилье и сразу сдавать его в аренду. Думаю, что это выгоднее, чем даже депозит. В среднем окупаемость стоимости квартиры - около 8-10 лет.

 "Сейчас очень удачный момент для инвестирования в недвижимость. Дело в том, что нет покупательской активности, соответственно, покупатели более лояльны к торгам. Кроме того, арендные ставки все же растут, и сегодня выгодно купить жилье и сдавать его в аренду. Думаю, что это выгоднее, чем даже депозит. Все рассчитывается с учетом окупаемости. В среднем окупаемость таких вложений, то есть стоимости квартиры, - около 8-10 лет", - отмечает эксперт.

Рынок жилья заработает не раньше мая

Активизируется рынок недвижимости только через несколько месяцев после того, как в стране успокоится политический кризис, а валюта перестанет "танцевать", считают эксперты. В лучшем случае покупка-продажа квартир более-менее заработает в мае, отмечает Костецкий. 

"Когда успокаиваться политическая ситуация, начнет понемногу стабилизироваться курс доллара, и тогда в течение месяца уже более-менее что-то прояснится, сколько будет в итоге стоить гривня. И уже потом через пару недель можно будет наблюдать некоторую стабилизацию на рынке недвижимости. Правда, все эти процессы будут протекать медленно. То есть, окончательной стабилизации в сегменте жилья мы, возможно, достигнем в мае. Однако в апреле картина уже может быть понятна и с середины весны рынок может начать расти", - проясняет ситуацию аналитик.

В то же время Виктор Несин считает, что рынок недвижимости будет находиться в спокойном положении весь год: "К сожалению, у нас пока нет никаких поводов для активизации рынка недвижимости. Ипотека как не работала, так и не работает. Инвесторы иностранные не идут. Поэтому рынок будет находиться в стадии стагнации. Правда, допускаю некоторые колебания в районе 10%. Сегодня рынок скорее жив, чем мертв. Но ситуация все равно не очень веселая: примерно на 20 продавцов ходит один покупатель".

Консалтинговая компания "SV Development"