УКРАИНА, 14 фев. - SV Development. В 2012 году средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке выросли на 2,5-3,2 п.п. В 2013 г. тенденция была противоположной: ставки снизились на 2-2,5 п.п. Чем это объясняется? Почему позитивная динамика не коснулась других условий по ипотеке? Узнавал Prostobank.ua.

Алексей Тихонов, начальник управления кредитования УкрСиббанка BNP Paribas Group

На рынке всегда был и остается очень высокий отложенный спрос на кредиты на покупку жилья. Огромный разрыв между средними доходами украинцев и стоимостью жилья не оставляет никаких шансов на покупку жилья без длительных накоплений или без кредитования. Учитывая что копить приходится долго, а кредит можно было бы получить и жить в своей квартире прямо сейчас, ипотечное кредитование могло бы быть одним из мейнстримов наращивания банковского кредитного портфеля в Украине. Но этого не происходит.

Ключевое влияние на востребованность ипотечных кредитов имеет ставка. На кредитную ставку, в свою очередь, влияет наличие у банков долгосрочных недорогих гривневых ресурсов.

В конце 2012 года стоимость гривневых ресурсов существенно выросла. В 2013 году такого сценария не повторилось, но стоимость депозитов существенно и не снизилась.

Банковские депозиты являются основным источником финансирования ипотеки. От цены и срока размещения вкладов зависят ценовые и срочные условия кредитования ипотеки.

Ситуация с депозитами следующая:

в условиях экономической неопределенности население при очень низких депозитных ставках фактически не готово размещать средства в банки, так как вполне возможна ситуация, когда цены вырастут быстрее, чем это компенсирует банковский вклад. Гарантий обратного никто не даст;

ряд банков всегда ориентируется на привлечение вкладов как источник основного финансирования своих проектов, при этом рынок ресурсов для потребительского и ипотечного кредитования - общий. Хотя ставки финансирования потребительских кредитов и ипотеки могут отличаться в разы. Кроме того, что небольшие банки физически не способны привлечь большое количество вкладчиков иначе как путем повышения ставки, это подсказывает логика.

отсутствие рынка инвестирования приводит к тому, что в сегмент вкладчиков попадают инвесторы, которые имеют привычку зарабатывать на своих деньгах, то есть смотрят на вклады не как на инструмент сбережения, как на самом деле должно быть. По окончанию крупного вклада такой заемщик всегда может принять решение о покупке прибыльного актива вместо недостаточно прибыльного с его точки зрения депозита.

Все эти факторы повышают стоимость вкладов и не позволяют уверенно говорить о том, что в долгосрочной перспективе ипотечные кредиты станут дешевле.

В помощь ипотечному кредитованию населению приходит ГИУ (Государственное ипотечное учреждение), которое определяет правила финансирования кредитов по срокам, взносам и ставке. Кроме ГИУ сегодня на рынке не существует источника длинных денег по более-менее приемлемой цене. Валютные кредиты физическим лицам более не выдаются.

Минимальный взнос по кредиту в рамках программ ГИУ - 25%. В основном, это и есть взнос, который требуют банки. Снижение возможно только по отдельным партнерским проектам банков и строительных компаний.

Андрей Осипов, начальник управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик»

Подобная динамика объясняется стоимостью длинных денег для ипотечного кредитования. В 2012 году стоимость ресурсов была выше, а в 2013 ниже, это все объясняет. Имея доступ к денежным ресурсам с доступной стоимостью, банк охотно снизит ставку предоставления кредита с целью увеличения клиентопотока. Вероятнее всего, ипотечные кредиты с меншим авансом будут редкостью. Минимальный взнос в размере 20-25% является, на сегодня, оптимальным. При таком условии риск в этом параметре наиболее сбалансирован.

Марина Ревуцкая, начальник управления кредитных продуктов  UniCredit Bank  

Одной из причин значительного повышения ставок ипотечного кредитования в 2012 году  стало  повышение ставки рефинансирования ипотечных кредитов ГИУ в ноябре 2012 до 18% годовых. Это привело к тому,что банки, которые сотрудничают с ГИУ -  одним из основных  источников дешевого финансирования ипотеки, были вынуждены поднять ставки по ипотечному кредитованию до 20%-22%.

В 2013 году тенденция ставок имела обратный характер в основном по следующим причинам:

снижение ставки рефинансирования ГИУ  в марте 2013 года до 15.3 % годовых;

активная поддержка  в 2013 году ипотечного кредитования со стороны государственной  программы «доступное жилье»;

проведение банками с застройщиками, агентствами недвижимости акций, маркетинговых компаний с целью привлечения клиентов на ипотечное кредитование и завоевание рынка.

В связи с тем, что после экономического кризиса в банках образовалась большая доля проблемных активов,банки  ужесточили свои требования к заемщикам и не смогли пойти на снижение  минимальных авансов. Кроме того, существующая на данный момент нормативная база и судебная практика вынуждает банки ужесточать эти требования (в том числе и по размеру обязательного аванса), что  не способствует активизации рынка ипотеки. Но, с целью  привлечения  клиентов, банки будут вынуждены  в будущем идти на снижение первоначальных взносов, увеличение сроков кредитования, снижение процентных ставок в рамках проведения акций з партнерами.

Консалтинговая компания "SV Development"