УКРАИНА, 7 фев. - SV Development. Украинцы неохотно покупают жилье, но квартиры особо не дешевеют.

Рынок недвижимости — своего рода зеркало состояния экономики и настроений общества. Если все вокруг хорошо и на душе оптимистично, этот рынок растет, если же массами овладевает тревога и пессимизм — он практически замирает. Прошедший год оказался непростым для всего украинского рынка недвижимости, но для «вторички» — особенно. Ведь именно в этом сегменте и со стороны продавца, и со стороны покупателя решения принимают простые граждане, у которых нет глубокого понимания экономических законов и тенденций развития рынка, зато есть свои проблемы, страхи и сомнения.

Мы решили присмотреться к тому, что происходило в прошедшем году на рынке вторичной недвижимости по всей Украине, узнать, что творится там сейчас и чего стоит ждать в будущем. И ответить на вопрос: а стоит ли сейчас вкладывать   деньги  в жилье?

Рынок любит тишину
Когда оглядываешься на прошедший год, кажется, что ряд событий произошел в нем не просто так, а специально для того, чтобы проверить, какие испытания может выдержать рынок недвижимости. Ведь в 2013-м было введено сразу несколько новаций, связанных с процессом покупки и оформления прав на жилье.

Для разминки в январе появилась новая систему регистрации прав на недвижимость. Как водится, переход от старого к новому толком не организовали, систему заранее не отладили, отчего в начале года рынок на какое-то время просто подвис.

Не успел он отдышаться от первого эксперимента, как на пороге уже стояло введение налога на недвижимость. С ним тоже начались различные неясности, отчего его решили перенести на год грядущий.

ЧТОБЫ НЕ СКУЧАЛИ.  В сентябре ввели ограничение в 150 тыс. грн при расчетах наличкой — все, что дороже, надо покупать-продавать через банк. Вроде бы ничего страшного, но для населения, которые привыкло с опаской относиться ко всем новшествам, это оказалось еще одним поводом повременить с покупкой недвижимости. Люди испытывали естественное беспокойство: а не попадут ли они после совершения крупной покупки «под колпак» налоговой службы? Разъяснения специалистов, что налоговики и так при желании легко получат доступ к информации по сделкам, наталкивались на ответ: раньше-то налоговикам надо было еще потрудиться, а теперь вся информация будет падать к ним сама. В общем, с сентября до декабря 2013 года, число сделок на вторичном рынке упало почти в два раза. И, что важно, заметно снизилось и количество предложений — люди расхотели не только покупать, но и продавать.

А ЗАВТРА БЫЛ  МАЙДАН .  Акции протеста «помогли» еще больше обрушить активность на рынке недвижимости — сначала в городах, где происходят основные протестные события, потом за ними подтянулись и другие регионы. А рынок недвижимости, как известно, любит тишину. Тут еще подключилась и неопределенность с будущим курса доллара. Так что, по словам Костецкого, в январе количество сделок упало еще процентов на 30 по сравнению с декабрем.

Средние цены предложения на квартиры на конец января 2014 года, $ за кв.м

Чего ждать

Судя по «веселому» началу 2014-го, не исключено, что основное влияние на состояние рынка недвижимости будут оказывать политические факторы и решения власти, предсказать которые сегодня довольно сложно. Впрочем, даже если бы в стране не разразился политический кризис, состояние рынка недвижимости вряд ли было бы стабильным. Среди потенциальных угроз специалисты еще в прошлом году называли законопроект о введении 15%-го налога на куплю-продажу недвижимости. Мол, если его примут, нынешнее сонное состояние рынка будут ностальгически вспоминать как счастливые времена бешеной активности. Но по сравнению со всем разнообразием сценариев, которые нам предлагает настоящее, все эти опасения выглядят просто смешно.

КУРС.  Если отбросить в сторону политические страсти, то многое будет зависеть от того, в каких пределах Нацбанк захочет или сумеет удержать курс гривни. По мнению аналитика Международного центра перспективных исследований Александра Жолудя, определенные риски связаны с большими выплатами по долговым обязательствам, которые в этом году должна выполнить Украина. Поскольку отношения с европейскими институтами находятся сейчас не в самом лучшем состоянии, и, похоже, могут ухудшаться и дальше, вполне возможно, что в этом году правительству не удастся перезанять денег на Западе. В связи с этим эксперт не исключает обрушения курса гривни, хотя и не считает этот сценарий основным.

Если курс доллара относительно гривни пойдет вверх, это может иметь несколько последствий. Во-первых, долларовые цены на жилье могут опуститься еще вниз. Во-вторых, часть украинцев, которые держат сбережения в гривне, могут попробовать постараться обезопасить их от обесценивания, купив недвижимость.

ПЕРСПЕКТИВА.  Понятно, что вкладывать в жилье с идеей скорой его перепродажи совершенно бессмысленно. Но что сказать относительно долговременных перспектив? «На сегодня такой прогноз дать невозможно, — утверждает координатор торговой системы REM Navigator Олег Сикорский. — Потому что это зависит от многих факторов, в том числе и от внешнеполитической ориентации страны».  Но в целом, считает Сикорский, в ситуации, когда человек не доверяет финансовым институтам, сомневается в валютах или платежеспособности финансовых учреждений, долговременные вложения в недвижимость имеют смысл — ведь она-то обесцениться не должна.

Столица определяет тенденции

Киев, как издавна повелось, на первых позициях во всем — в том числе и в сворачивании вторичного рынка жилой недвижимости.

В период с 1 января 2013-го по 1 января 2014 года в столице было совершено 16 154 сделки купли/продажи квартир на вторичке. Это заметно меньше, чем в 2012-м — тогда за год было продано 19 259 квартир. Но еще печальнее статистика по месяцам: 2315 сделок в июле и 818 в декабре.

Более того, если в конце лета в столице предлагали на продажу 55 тыс. квартир, то к концу года их количество сократилось до 30 тыс. При этом цены особо не изменились: за прошлый год индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился с $1554 до $1543 за кв. м.

СЕЙЧАС.  Январь и начало февраля — традиционно застойное время на рынке жилья. Даже в лучшие времена активность в начале года падала раза в два по сравнению со среднегодовой. Казалось бы, сейчас рынок должен полностью «лежать». Но это не совсем так. По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, активность сейчас несколько выше, чем можно было бы ожидать. Сделки все-таки совершаются, хотя их меньше, чем в тот же период прошлого года. По мнению Холмецкого, это отчасти связано с нестабильностью и неопределенностью с курсом гривни вкупе с некоторым снижением доверия к финансовым институтам (вполне естественным в период политической нестабильности). Некоторые люди сегодня предпочитают переводить сбережения из банковских депозитов в недвижимость.

Региональные тонкости

Региональные рынки недвижимости в основном отражают те же процессы, что происходят и на столичном рынке. Нет у нас благоприятных регионов. — Все везде идет на спад. Впрочем, некоторые отличия все же есть.  
ВОСТОК.  На харьковском рынке вторичной недвижимости год прошел нескучно. Как и в большинстве других регионов, покупатели ориентировались на введение ограничений сумм наличных расчетов, поэтому летом активность на рынке резко выросла.

Так, по данным компании ХАН, спрос повысился на 20%, причем в последнюю неделю августа было завершено около 40% сделок всего месяца. А дальше пошел спад — в декабре количество сделок оказалось на 30% ниже, чем за год до этого. Тем не менее цены на жилую недвижимость в Харькове не только не снизились, но даже и несколько выросли. По данным компании «Канзас», за год индекс цен поднялся на 0,8%. По статистике харьковского АН «Аверс», «квадрат» в однокомнатной квартире в среднем подорожал на 1,1%, в двухкомнатной — на 5,2%, а в трехкомнатной — на 7,9%.

А вот в Донецке средний квадратный метр, подешевел на 3,5%. Динамика активности развивалась примерно по той же схеме, что и в Харькове.

Чуть выросла в цене (на 2%) жилплощадь в Днепропетровске, а в Запорожье снизилась на 5,7%.

ЮГ.  Должно быть, особенно обидно было смотреть на спад второй половины года риелторам и владельцам недвижимости в Крыму. В 2012 году тамошние специалисты наблюдали определенные признаки стабилизации рынка. Но, как сказано в обзоре Торговой системы REM Navigator, «уже начало 2013 года не предвещало для рынка недвижимости ничего хорошего. Вместо уверенного ценового роста весенний сезон 2013-го начался с нулевых показателей, а уже к маю цены на недвижимость снизились на 2%». Летом, однако, опять сверкнул лучик надежды: на руку крымчанам сыграли различные политические и экономические неурядицы в Египте, Тунисе и на Кипре — эти страны традиционно входят в число любимых мест отдыха и покупки недвижимости у россиян. В итоге, как говорит Олег Сикорский, в начале лета спрос на недвижимость на ЮБК со стороны россиян заметно вырос, что привело к оживлению всего рынка недвижимости полуострова. Цены пошли вверх, но ненадолго — явно выраженный курс на евроинтеграцию привел к охлаждению отношений с Россией, а вслед за этим — и к оттоку российских покупателей. В итоге за 2013 год средние цены на недвижимость в Крыму снизились на 2%.

В Одессе средняя цена квадратного метра, по данным компании «Канзас», просела на 0,5%. В Николаеве и Херсоне она осталась почти без изменений.

ЗАПАД И ЦЕНТР.  По данным компании «Канзас», более-менее заметно подрос «квадрат» в Виннице (на 5,2%), Черкассах (на 6,7%), Кировограде (на 4,4%) и в Ивано-Франковске (на 3%). В других областных центрах цена осталась почти той же или чуть снизилась, за исключением Львова, где снижение составило заметные 6,1%.

Консалтинговая компания "SV Development"