УКРАИНА, 13 янв. - SV Development. 2 года назад в СМИ публиковалась моя статья «Квартирные мошенники аплодируют Минюсту». Как автор проекта закона «О технической инвентаризации» я моделировал ситуацию, которая, по моему мнению, могла возникнуть в связи с инициативами Министерства юстиции по «реформированию» системы регистрации прав недвижимости.

В понимании нормального человека государственная реформа — это действия органов власти, направленные на улучшение каких-либо госфункций. Для граждан это упрощение процедур, улучшение их качества, ну и, конечно, уменьшение стоимости услуг.

У людей были претензии к работе существующей системы Бюро технической инвентаризации, которая представлена в Украине более чем 360 БТИ, в основном коммунальными предприятиями. Вместо этого Минюст активно продавливал допуск частных структур и лиц к процессу техинвентаризации.

Сегодня можно подвести некоторые итоги данной «реформы». Касаются они прежде всего продажи недвижимости, т. к. для людей, самостоятельно вынужденных заботиться об улучшении своих жилищных условий, этот вопрос достаточно чувствителен.

Стал ли процесс смены прав собственности проще? С одной стороны, теперь можно просто прийти к нотариусу и совершить сделку. Информацию об объекте недвижимости из БТИ, как раньше, нотариус не требует. Хотя только у него покупатели могут задаться вопросом — а что же им продают? Они вправе заказать инвентаризацию, но только потом, после нотариального получения права собственности. А «потом» может выясниться, что как минимум имеются отличия в параметрах объекта, как максимум продавец вообще продал чужое. Такой случай произошел в Киеве, когда попытались продать несколько магазинов на Крещатике.

Усиленную бдительность покупатель проявил только при третьей сделке, когда несколько магазинов в «Пассаже» были уже куплены. А сколько квартир продано таким образом в регионах, предстоит подсчитать по результатам года. Мне рассказали, как в Харькове продали квартиру пожилой женщины, находившейся в больнице около месяца. Нотариусу принесли фиктивный биржевой договор 93-го года, по которому она якобы передавала право собственности. А потом быстренько подали в суд на выселение жилицы.

Квартиру несколько раз, как водится у мошенников, перепродали. Легла в больницу женщина с жильем, а выписалась — бомжем. Хотя раньше, когда для продажи жилья нужна была информация из БТИ, при получении этого документа обязательно спросили бы, как появилось новое право собственности. А так нотариус знает, что даже если есть вопросы к сделке, ему лучше заработать свой гонорар, потому что иначе продавец-мошенник пойдет к другому нотариусу и все равно сделает свое дело.  Такое вот упрощение согласно реформе.

Стал ли процесс быстрее? Наоборот. Сегодня гражданин за свои деньги кормит множество структур и затрачивает значительное время на подготовку требуемых документов.

О стоимости услуг не хочется и говорить. Раньше, когда все ругали БТИ, затраты продавца в сумме составляли 500—700 грн. Сейчас — от 3000 грн. и выше.

Так что же это за предложенная Минюстом реформа, в результате которой при транcакции услуги государства стали более сложными, более ненадежными и более дорогими? В чем была ее цель? А главное — кто ограбление граждан заказывал? Несколько лет назад, когда я только начал активно бороться против инициатив Минюста, я знал, что за ними стоят застройщики. Именно им было выгодно иметь карманные БТИ, которые бы работали «на заказ» и проводили в их интересах техинвентаризацию. В том числе увеличивали бы площадь сдаваемых квартир за счет уменьшения технических площадей, решали проблемы несоответствия проектам построенной недвижимости. А это реальные деньги.

Но с БТИ были трудности, и застройщики инициировали уничтожение этой коммунальной системы, существовавшей с 1927 г., которая, к сведению, хранила всю информацию об изменениях в объемах недвижимости. Сегодня я посоветовал бы всем гражданам, купившим жилье в новостроях, «проинвентаризировать» его в БТИ. Уверяю, вы удивитесь тому, что результаты дадут меньшую площадь, чем та, которую вам продали.

С поддержкой Минюста была запущена «реформа», допускающая частников к технической инвентаризации (вы поверите, что это происходило бескорыстно?). Покупатели нового жилья должны знать, что техническую инвентаризацию, в том числе определение площадей, может сделать частная структура, которая инвентаризационное дело никому не обязана передавать. Это означает, что   если через несколько лет вам понадобится документ о первоначальных характеристиках вашего жилья, вы его просто не сможете получить , потому что данную фирму не найдете в ее Тьмутаракани. Или она «прикрылась». Куда-то сдавать документацию о проведенной ею техинвентаризации инструкциями Минюста и МинЖКХ не определено. То есть вообще такой информации, вполне легально, может не быть. Да и за утерю инвентарных дел ответственность не предусмотрена.

В результате, например, техническую инвентаризацию Запорожской АЭС, режимного объекта, проводят частные структуры, требующие за свои услуги миллионы гривен, хотя классическое коммунальное БТИ обошлось бы суммами на порядок ниже. Сомнение в допуске частных фирм к секретности дополняет сомнение в профессионализме. Но деньги побеждают государственные интересы. За текущий год платежи по налогам и отчислениям в бюджет ранее прибыльных коммунальных БТИ, которые уплачивали их на общих основаниях, снизились в 3 раза. Частники уходят от налогов, хотя им отдается предпочтение во всех вопросах. Не надо забывать, что коммунальные БТИ раньше в значительной степени вносили вклад в формирование местных бюджетов.

Но как всегда в такой системе, «вор у вора шапку украл». Все строительные вопросы сегодня замкнуты на Госархстройконтроле (ГАСК). Этой структуре передана большая часть прав по приему в эксплуатацию объектов недвижимости. Любой областной ГАСК окружил себя массой частных «инвентаризаторов», создав традиционный денежный пылесос сверху донизу. Обычная схема, существующая во всех госструктурах. БТИ здесь не вписывались. Но и ставленники застройщиков промахнулись. Их представителей ГАСК тоже тормозит в угоду собственным «инвентаризаторам». Ведь «правильная» техническая инвентаризация стоит от 2 до 15 долларов за 1 кв. м площади.

На проведение этой реформы потребовались большие государственные денежные ресурсы. Организовалась новая управленческая структура, «Укргосреестр», достаточно многочисленная, с кабинетами и машинами повсеместно. Только в 2013-м, финансово очень сложном году, кроме планового финансирования, она дополнительно получила 500 млн. грн. (А говорят, что у правительства нет денег.) Хотя для всех «инвентаризаторов» введены дорогущие лицензии и сертификаты, плата за которые идет на счета Минюста. Но мало!

И все это под гром скандалов с создаваемым реестром недвижимости, который оказался вовсе не закрытым от проникновения извне, как предполагалось. Это означает, что кто-то заинтересованный запросто может изменить в реестре строчку или 100 тысяч строчек в результате чего   многие граждане могут остаться без своих квартир.  А если еще уничтожить и бумажный архив БТИ, то следов никто не найдет. Не потому ли «Укргосреестр» так стремится «нейтрализовать» эти документы? Есть информация, что сегодня в регионах структуры «Укргосреестра» уже продают «правильные» документы.

Что делать дальше, в условиях, когда законодательные инициативы Минюста победили здравый смысл?

Добиваться восстановления старого порядка маловероятно, т. к. не вернешь то, за уничтожение чего кто-то заплатил большие деньги. А может, госорганам вернуться немного назад и поправить для начала некоторые предыдущие решения? В частности, просто необходимо законодательно утвердить приход к нотариусу с недавней технической инвентаризацией, даже независимо от того, кто ее проведет.

Нужно установить порядок хранения инвентарных дел. Нельзя допустить, чтобы были уничтожены бумажные носители как подтверждение строительной истории объектов. Необходима строгая ответственность за сохранность инвентаризационной документации.

Надо определить, стоит ли отслеживать динамику изменений объекта, чтобы на одном кирпиче 50 фирм не смогли себе создать юридический адрес. Да много еще вопросов, которые требуют решения вместо необдуманных действий. Пойдет ли власть навстречу?

Комментарий эксперта

Дмитрий Павленко, директор ассоциации «Палата БТИ»

Можно очередной раз констатировать, что реформы не продумываются, а «экспериментируются». Мы будем свидетелями еще не одного изменения законодательства в области регистрации и инвентаризации недвижимости. К сожалению, каких-либо гарантий государства в пользу собственников не наблюдается. Отсутствует у курирующих государственных мужей (Минрегионстрой, Минюст) вообще понимание целостности процесса, а также госгарантий сохранности прав на недвижимость.

Поэтому, к сожалению, собственники любого объекта недвижимости должны сами себя подстраховывать, чтобы свести к минимуму какие-либо эксцессы, связанные с возможностью завладеть объектами недвижимости — злоумышленниками или аферистами.

1.  Информацию о правоустанавливающем документе желательно держать в тайне, а при необходимости лучше показывать его без предоставления ксерокопий (для изучения). Мошенники тогда не смогут отменить такой документ в «своем» суде.

2.  Не следует идти на поводу «покращень» в системе инвентаризации и плодить количество инвентарных дел у разных субъектов технической инвентаризации. В профильной инструкции (утверждена приказом Госстроя от 24.05.2001 №127) предусмотрено, что на каждый объект недвижимости должно существовать одно инвентарное дело.

Т.е. если будет заказана повторная (или текущая) техническая инвентаризация у другого субъекта, то формально любой субъект (физическое или юридическое лицо) может в суде признать такой технический паспорт никчемным или утвердить его аннулирование. Что в свою очередь, по цепочке, может привести и к дальнейшему аннулированию регистрации прав собственности (в связи с недостоверностью одного из обязательных документов).

Что самое смешное, какая-либо ответственность для частных субъектов технической инвентаризации за такие действия не предусмотрена. Поэтому необходимо заказывать инвентаризацию только у того субъекта технической инвентаризации, который первым завел инвентарное дело (у большинства объектов этот субъект — БТИ).

И помнить, что, выбирая того или иного субъекта технической инвентаризации при постройке нового объекта, отвечать за сохранность инвентарного дела и информации, которая там находится, будет этот субъект.

3.  Необходимо понимать, что, как и ранее, система регистрации не направлена на сохранность этих прав. Данная процедура стала не титульной, а бумажной. Т. е. теперь каждый собственник регистрирует не свой титул — принадлежность имущества определенному лицу, а документ.

В связи с этим рекомендуется, после того как объект занесен в очередной «новый» реестр, периодически обращаться за информацией («выпиской») о том, кто интересовался этим объектом недвижимости. Полученная информация даст, кто (из регистраторов, нотариусов) пользовался своим ключом чтобы просмотреть их запись в реестре.

4.  Как радикальная мера защиты — это собственное инициирование наложения запрета на отчуждение объекта недвижимости.

5.  В случае приобретения объекта недвижимости рекомендуется в предварительном договоре (или в устной форме) указывать наличие свежего техпаспорта, сделанного именно бюро технической инвентаризации.

Однако, конечно, большие надежды на понимание существующих проблем новым министром регионального развития, строительства и ЖКХ, который, будем полагать, в скором времени придет на это место, и действующим министром юстиции.

Консалтинговая компания "SV Development"