УКРАИНА, 9 янв. - SV Development. Вначале было бы справедливо сказать пару слов о том, что такое наш жилищный фонд.

Если посчитать все квартиры, то получается больше 1 млрд. м2, если это пересчитать в квартиры, то выходит около 19,4 млн. квартир. Больше всего двухкомнатных квартир, их 37% от общего количества квартир. Около 33% трехкомнатных и около 20% однокомнатных. При этом 93% всех этих квартир находится в частных руках. Это эффект приватизации жилья, когда украинцы стали собственниками своего жилья. Но вот жилье это очень разное.

Мало кто знает, но в Украине 4,6% квартир построены еще до 1919 года, около 50% всех квартир построено за период 1949-1970 годы. После 1991 года общая доля построенных квартир составляет всего 7,4% от общего жилищного фонда. Кроме того в городской местности (города и поселки городского типа) находится 64% или 700 млн.м2 всех квартир. Остальная часть квартир находится в сельской местности. Поэтому нет ничего удивительного, что централизованное отопление имеют 62%, горячую воду 43%, водопровод почти 60% и канализацию около 58%. Зато 83% всех квартир газифицировано. Разница существенная в квартирах и условиях жизни. Поэтому так сильно отличаются цены на это жилье. Неудивительно, что в Киеве цены на жилье зашкаливают, а в отдельных регионах квартиры ничего не стоят. Это реалии нашей жизни.

Еще одна реалия нашей жизни, это то обстоятельство, что на сегодня 72 млн. м2 жилищного фонда приходятся на квартиры, которые уже отжили свой эксплуатационный период и их нужно или реконструировать, или вообще снести старые дома и построить новые, как это было сделано в Москве. Но Москва с ее нефтедолларами могла себе это позволить. У нас же такой размах вряд ли возможен. Тут, как говорится, нужен другой путь. Более реалистичный.

В 2012 году была запущена программа «Доступное жилье 3%». Во многом, это было связано с выборами в ВР, хотя пусть лучше так, чем вообще без этого. По итогам 2013 года по программе «Доступное жилье 3%» было предоставлено 1978 льготных кредита. Всего с начала 2012 года получилось 3211 льготных кредитов. Это в пересчете на квартиры получилось 21 869 квартир в разных регионах Украины. Мало? Действительно мало, были планы, чтобы количество договоров было в несколько раз больше, но не получилось. И тут главная проблема, не в недоверии населения к этой программе. Как раз тут проблемы нет. Желающих получить льготный кредит в банки в прошлом году обращались десятки тысяч, а вот реально могли получить кредиты немногие. Тут две главные проблемы. Первая проблема: «белая заработная плата». Многие украинцы просто не могут показать нормальную «белую заработную плату», а левые справки от ЧП тут не проходят. Поэтому больше всего льготных квартир получили работники бюджетной сферы. Наш парадокс. Вторая проблема, более сложная. Согласно украинского законодательства, льготный кредит предоставляется одной семье, но только на общую площадь квартиры не больше 74 м2. Если площадь квартиры больше, то льготы нет, и приходится или брать кредит у банка по ставкам значительно выше 20%, или иметь уже свои деньги для оплаты разницы на момент заключения договора. Это явно не под силу многим. Поэтому желающих действительно много, но вот материально не все могут себе позволить.

В 2014 году программа «Доступное жилье 3%» будет продолжаться. В Госбюджете запланировано около 730 млн. грн на эту и другие льготные программы по доступному жилью, типа Молодежного фонда. В 2013 году Молодежный фонд выдал льготных кредитов для молодых семей только 420. Поэтому в Госбюджете запланированных денег по программе «Доступного жилья» более чем достаточно. Были бы только желающие с хорошей «белой заработной платой». Вот это пока проблема.

Поэтому в 2014 году больше делают ставку не на Доступное жилье, а на китайский кредит от китайской корпорации  CITIC Construction, которая предоставил Государственному ипотечному учреждению кредит в размере 15 млрд. долл. на срок до 15 лет с возможной пролонгацией. Эти деньги пойдут только на строительство жилья в Украине. ГИУ тут будет выступать только как агент или точнее созаказчик строительства. На данный момент Украина может предоставить китайской стороне 43 участка для строительства 194 домов, общей площадью больше 1,2 млн. м2. Эти участки находятся в различных регионах Украины и, как правило, остались от ипотечного бума, когда много планировали строить, но кризис все планы поломал. Всего же ожидается, что благодаря инвестициям от Китая удастся построить в Украине около 200 млн. м2 жилья. Довольно такие больше планы возлагают на китайские деньги и китайских строителей. Может действительно с помощью китайцев удастся решить проблему жилья в Украине.

Ожидается, что  ГИУ будет продавать построенное жилье на условиях аренды с правом выкупа. Главное преимущество этого метода продажи жилья заключается в отсутствии проблемы первого взноса и можно более либерально оценивать платежеспособность арендатора. Фактически украинцы получат право жить в квартирах, построенных китайцами и принадлежащих ГИУ, но при этом они будут ежемесячно платить аренду, которая будет включать сумму выкупа квартиры за 15 лет и процент, который будет идти на уплату китайского кредита. Так как квартира до момента выкупа будет в собственности ГИУ, нет проблемы первого взноса. Арендатор просто платит арендные платежи и живет в квартире. Когда все деньги будет уплачены ГИУ, квартира будет переоформлена на арендатора. Если по какой-то причине арендатор передумает, то он может поменять жилье и выехать из жилья, получив компенсацию сумм уплаченных за квартиру во время аренды. Вполне логичное решение, для наших условий.

В идеальном варианте китайские деньги плюс небольшая государственная помощь по программе «Доступное жилье» должна стать тем драйвером, который запустит очередной ипотечный бум. Ибо тут главное зацепить бизнес за живое, и тогда они сами будут бежать на перегонки, как это было в 2005-2008 годах и спешить вкладывать деньги в строительство жилья, только потому, что это модно, и потому, что другие тоже так делают. Ох, уж эта наша мода на инвестиции. Именно так и работаем, ибо по-другому не умеем.

Консалтинговая компания "SV Development"