УКРАИНА, 29 ноя. - SV Development. Наша страна – это все-таки поле чудес. Происходящие у нас процессы объяснить стандартными законами экономики невозможно.

Возьмем, к примеру, рынок жилья. Все падает, а он растет. По данным за три квартала текущего года объемы жилищного строительства выросли на 7,2%. Также растут и цены на новые квартиры, хотя по всем правилам должны были бы падать. При этом сохраняется проблема многих тысяч недостроев, оставшихся с кризиса 2008 года, и одновременно растет спрос на квартиры по миллиону и выше. Похоже, их покупают те, для кого Украина – это «пиратская копия» Европы...

Я стараюсь не читать официальную статистику на ночь, чтобы потом не снились кошмары. За 10 месяцев снижение производства в металлургии составило 5,9%, в машиностроении – 13,6%, в химической промышленности – 19,4%, в добывающей промышленности – 5,7%. Падение производства автотранспорта из-за введения защитных мер в России достигло 21,5%. В сентябре промпроизводство сократилось на 5,4%, с начала года – на 5,2%, по итогам октября – на 4,9%. Неудивительно, что каждый квартал падает и основной индикатор – ВВП: в I квартале – минус 1,1%; во II квартале – минус 1,3%, в III – уже минус 1,5%. Этому есть объективные причины. Например, Китай. Наши металлурги не выдерживают конкуренции с Китаем, который два года назад запустил несколько новых заводов и теперь гонит на мировой рынок мега-крупнооптовые партии всех видов продукции. Нам с этой лавиной тягаться нереально, хотя бы потому, что население Китая 1,8 млрд. человек, а нас 45,5 млн. У нас просто рук не хватит выплавить столько металла за месяц, сколько они делают за один рабочий день. В итоге мы потеряли почти все азиатские рынки.

К причинам субъективным можно отнести крен в сторону Евросоюза (который уже якобы прекратился), вызвавший ответный удар со стороны России. Перестали они покупать вагоны Крюковского завода – вот и тяжелого машиностроения у нас не стало.
Как мы уже писали, всю экономику вытягивает одно зерно, в неимоверном количестве взошедшее на родных полях. И остается лишь молиться, чтобы китайцы не занялись плотно земледелием, ибо тогда нам уже точно несдобровать.

К причинам субъективным можно отнести крен в сторону Евросоюза (который уже якобы прекратился), вызвавший ответный удар со стороны России. Перестали они покупать вагоны Крюковского завода – вот и тяжелого машиностроения у нас не стало

На фоне всего этого печального сюра не может не вызывать изумление тот факт, что рынок жилья у нас растет бодрыми темпами, а квартиры по миллиону и больше (гривен, правда) разлетаются как горячие пирожки. Узкопрофильные специалисты дают этому невероятному чуду вполне приземленные объяснения, а вот аналитики финансового сектора пытаются найти в происходящем глобальную изюминку. Начнем с первых.

По версии заместителя министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрия Исаенко, одной из главных причин стремительного роста объемов строительства жилья является упрощение разрешительных процедур. По его словам, с принятием закона “О регулировании градостроительной деятельности” существенно уменьшилось количество разрешительно-согласовательных процедур, и были сокращены сроки получения необходимых документов.

В частности, был введен декларативный принцип начала работ, когда застройщик может приступать к строительству, лишь проинформировав Государственную архитектурно-строительную инспекцию о таком намерении. К тому же сроки оформления строительной документации сократились с 375 (!) дней до 73 дней, количество процедур уменьшилось с 20 до 10.

«Это дало свои плоды – жилищное строительство по результатам 9 месяцев выполнения строительно-монтажных работ дало +7,2%. Мы это также относим к позициям, которые касаются упрощения процедур, ведь денег у нас не появилось, но за счет того, что строить стало легче, материалы стали дешевле, те, кто хотел получить собственное жилье, начал делать это сейчас», – пояснил Исаенко журналистам. И добавил: судя по всему, строительная отрасль вышла из кризиса.

Вышла ли отрасль из кризиса – вопрос спорный. Поскольку, как пишут отечественные издания, сегодня 120 тыс. украинских семей, купивших квартиры, ожидают вселения уже несколько лет. Многим из них придется поставить крест на своих инвестициях и смириться с мыслью, что деньги они потеряли. Таких семей, по некоторым данным, тоже около 100 тыс. Одни стали жертвами мошенников, другие – неудачников. По подсчетам Конфедерации строительных компаний Украины, кризис 2008 года заморозил строительство более 2,4 тыс. многоэтажек по всей стране. И значительная часть этих домов, по прогнозу президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, не будет сдана в ближайшие 10-15 лет.

Кроме того, как отмечается в публикациях, украинцы, вложившие средства в покупку квартиры в новостройке, оказались в ловушке отечественного законодательства, согласно которому они до сдачи дома в эксплуатацию не являются собственниками жилья, даже если заплатили за него.

Вышла ли отрасль из кризиса – вопрос спорный. Поскольку, как пишут отечественные издания, сегодня 120 тыс. украинских семей, купивших квартиры, ожидают вселения уже несколько лет. Многим из них придется поставить крест на своих инвестициях и смириться с мыслью, что деньги они потеряли

Гарантировать, что уплаченные за квартиру деньги не пропадут, по мнению специалистов, можно только в одном случае: если продавать квартиры в уже достроенных домах, а не в тех, где еще не вырыт даже котлован. Такой принцип работает во всем цивилизованном мире.
Но, как сказал в интервью ИАП «Столичная недвижимость», вице-президент Конфедерации строителей Украины Юрий Сербин, в Украине не продавать жилье на стадии строительства застройщики не могут. Иначе у них просто не будет средств для постройки дома.
«У нас нет таких возможностей, ведь застройщики могут строить жилье, только привлекая средства населения. Москва уже пыталась пойти похожим путем, когда экс-мэр Лужков обязал продавать квартиры только в готовых домах – тогда строительство в Москве просто остановилось. У нас было бы то же самое», – считает Сербин.

К тому же работает и фактор «спроса-предложения». Несмотря на очевидный риск, люди все равно готовы вкладывать в «котлован» (потому что это дешевле), надеясь, что они не пролетят, их не кинут и с ними такой беды, как с их знакомыми, не случится. По данным социологических исследований, 97% (!) потенциальных покупателей нового жилья готовы инвестирование в недвижимость на самой ранней стадии застройки.

Вообще, создается такое впечатление, что нашему народу кризис нипочем, и он, не дожидаясь возрождения ипотеки, опять начал скупать недвижимость, опасаясь, что власть отберет доллары (либо посредством налога на обмен, либо каким-то другим способом).
В результате, уже после того, как был введен запрет на покупку квартир (и всего, что превышает 150 тыс. грн.) за наличные, и профессионалы с тоской ожидали колоссального падения спроса, объемы сделок, напротив, выросли. Вдвое (!) по сравнению с результатами сентября. Всего объем капиталовложений в недвижимость только Киева в течение октября составил 470,8 млн. грн. Больше всего сделок было заключено в эконом-сегменте (до 800 тыс. грн.). Почти 30% квартир стоили около1,6 млн. грн., и еще 7% сделок касались элитной недвижимости (дома и квартиры от 2,4 до 4 млн. грн. и выше). Общий объем сделок в элитном сегменте составил 86,1 млн. грн.
По данным агентства недвижимости Park Lane, которое специализируется на дорогом жилье, 77,8% продаж составили квартиры, остальное – дома. Популярными адресами в октябре были: ул. Круглоуниверситетская, 3/5; Крещатик, 13/2; Московская, 46/2; Щорса, 32; Институтская, 18; Драгомирова, 11; Б. Хмельницкого, 41.

Эксперты объясняют рост продаж дорогой недвижимости преимущественно несколькими факторами. Во-первых, отложенным спросом. Многие покупатели ждали, пока устаканится ситуация с ограничением суммы наличных расчетов и будет выработан механизм безопасного перечисления денег через банки

Эксперты объясняют рост продаж дорогой недвижимости преимущественно несколькими факторами. Во-первых, отложенным спросом. Многие покупатели ждали, пока устаканится ситуация с ограничением суммы наличных расчетов и будет выработан механизм безопасного перечисления денег через банки. Пока не стало ясно, с какими банками можно работать, они не совершали сделки, к которым были давно готовы.

Во-вторых, людей подстегивает вкладывать средства в недвижимость страх перед изъятием или потерей сбережений в долларах. О чем мы уже говорили выше. А хранить крупные суммы в гривнах многим кажется еще более рискованным предприятием, учитывая постоянное ожидание девальвации национальной валюты. И хотя девальвации нет, ожидание все равно присутствует.

Но это все равно не объясняет растущий спрос на элитный сектор. Ибо те, у кого завалялось несколько сотен тысяч долларов, вряд ли пустят их на супердорогую квартиру в центре города, где неудобно, но престижно жить.

Что же все-таки происходит? Эксперты строительного бизнеса говорят о том, что в последние годы строилось мало элитного жилья. Поэтому те несколько VIP-квартир, которые были выставлены на рынке, в конце концов нашли своих хозяев.

Но аналитики-«глобалисты» отмечают другое. Представитель международной инвестиционной компании на условиях анонимности поделился своими наблюдениями. Он говорит о том, что Украина постепенно превращается в место, куда приезжают на учебу, отдых и шоппинг богатые арабские семьи, наши бывшие соотечественники и даже европейские рантье.

«Вы зайдите в «Океан плазу» днем и обратите внимание, кто ходит по дорогим бутикам, – говорит наш собеседник. – Это арабы в традиционном одеянии, китайцы, израильтяне. У них нет таких роскошных бутик-центров, а если есть, то там специфический товар, не такой разнообразный, как у нас. То же самое касается и Европы. Ее рынок тщательно отфильтрован всевозможными торговыми барьерами. Китайским и турецким подделкам по приемлемым ценам попасть, скажем, в Швейцарию нельзя. Мой шеф – швейцарец. В Швейцарии у него трое детей. И каждый раз, отправляясь домой, он везет чемодан вещей. Говорит, что Украина в этом плане рай. За те деньги, которые он тратит там на одну пару обуви (безупречной и экологически чистой), он покупает тут десять пар. А дети все равно растут быстро...».

Именно эти люди и составляют основную массу тех, кто порождает спрос на элитное жилье. «Квартиры покупают под сдачу посуточно, как гостиницы, а также для проживания тут членов семей. У нас есть богатые клиенты из Ирана, которые инвестируют тут, в Украине. Они обучают в Киеве и своих детей. Дети живут в специально купленной для этого квартире. Одни завершают учебу и уезжают, на смену им приезжают другие. Аналогичная ситуация с бизнесменами, скажем, из Азербайджана. Украина превращается в Европу для граждан тех стран, которым, как и нам, нет свободного доступа в ЕС. Но если для украинца Европа – это Польша, то для богатого индонезийца Киев – и есть Европа».

Консалтинговая компания "SV Development"