УКРАИНА, 25 окт. - SV Development. Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, вызванные кризисом и множеством перемен. Новшеств за последний год с небольшим рынок увидел довольно много, не меньше ожидается и в ближайшем будущем.

Перспективы отрасли обсудили участники круглого стола "Рынок недвижимости: новый ландшафт. Законопроект о риелторской деятельности, новое в оценке, ограничение расчетов, налог на недвижимость – как эти новшества изменят рынок", организованного порталом 3Doma.ua в пресс-центре ИА ЛігаБізнесІнформ.

Главный вывод, который напрашивается сам собой после высказываний любого спикера мероприятия – государство не слышит бизнес и профессионалов рынка. Впрочем, даже на обсуждение профильных тем, не пришли приглашенные представители Миндоходов и сборов, Минэкономиразвития и торговли, Фонда госимущества, Минюста и Нацбанка, а также Госслужбы Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства. Хотелось бы верить, что данные ведомства не воспользовались возможностью донести до граждан свою точку зрения исключительно по причине более важных государственных дел, а не потому, что их совершенно не интересует мнение экспертов и, тем более – граждан.

Оценка недвижимости. На те же "грабли".

Уже 1 ноября рынок недвижимости может сильно снизить динамику сделок, или вовсе остановиться. Все дело в нехватке "новых" оценщиков, получивших новую специализацию в учебных заведениях Фонда госимущества. По подсчетам, на данный момент их количество составляет всего лишь 4% от количества нотариусов или в 10 раз меньше, чем оценщиков, действующих по "старым" правилам.

"По официальной статистике, количество нотариусов в Украине составляет 6 тыс. 608. Такое их количество вполне нормально обслуживает 46 млн. населения Украины. 1 ноября на рынок оценочных услуг для налогообложения согласно последним данным, обнародованным на веб-сайте Фонда госимущества, выйдет 250 субъектов оценочной деятельности, которые могут этим заниматься. Явная диспропорция говорит о том, что с 1 числа все нотариусы вместе со своими клиентами выстроятся в очередь к данным субъектам оценочной деятельности, чтобы делать оценку", – говорит вице-президент Всеукраинской общественной организации "Лига экспертов Украины", эксперт по вопросам статистики и аналитики рынка недвижимости Андрей Гусельников. – "Это потому, что оценка буквально "вмонтирована" во все транзакции по отчуждению права собственности на недвижимое имущество".

Андрей Гусельников

Уже сейчас "новые" оценщики сильно увеличили сроки проведения оценки, которая продолжается 1,5 – 2 недели, вместо привычных 1-2 дней. При этом эксперты считают, что хуже всего в изменении правил оценки даже не вызванная этим очевидная нехватка специалистов, а искусственное введение нового налогового направления и понятия "оценочная стоимость". "Хотелось бы говорить о другом – насколько постановление №231 соответствует Закону "Об оценке", а также международной практике. Насколько новое направление, которое мы сейчас получаем, легитимно или искусственно", – говорит председатель совета Всеукраинской общественной организации "Украинское общество оценщиков", заслуженный оценщик Украины Алексей Амфитеатров.

Оценщики снова говорят о монополизации рынка, попытки которой начались более года назад. Правда, теперь количество фирм, получивших право проводить оценку в целях налогообложения, выросло до 250 по сравнению с 12-ю в прошлом году.
 
Алексей Амфитеатров

По мнению экспертов, неприятие рыночной стоимости с точки зрения отображения в договорах купли-продажи постепенно проходит. Даже когда в договорах отображалась стоимость БТИ, большое количество людей, для того, чтобы себя обезопасить, показывали в договорах реальную рыночную стоимость, понимая, что в случае форс-мажора возвращаться будет полная стоимость.

Понятие "оценочная стоимость" введено статьями 172 – 173 Налогового кодекса Украины, принятого в 2010 году. Но она, а также налогообложение в 5% от доходов физических лиц, применялась только в случае, если гражданин владеет недвижимостью менее трех лет и продает актив более одного раза в году. Оценщики утверждают, что это все планировалось вводить еще в 2004 – 2007 годах, когда на рынке недвижимости многие, имеющие финансы, продавали по 8, 10, 15 квартир. Но сейчас ситуация изменилась. "Если Кодексом определяются только два случая, когда определяется "оценочная стоимость", то приказом Минюста она введена "в независимости от налогообложения", возникает оно или нет. Это называется "навязывание услуги", – утверждает А. Амфитеатров. "Понятия "оценочная стоимость" в международных стандартах нет. Наши стандарты не менялись с 2001 года, пора менять, мы об этом говорим уже в течение 5 лет, но пока не получается". При этом, чтобы навести порядок в сфере оценки, по мнению оценщиков, достаточно просто отменить постановление № 231.

Нужен ли недвижимости налог?

Все без исключения участники круглого стола уверены, что налог на недвижимость необходим, так как является налогом, стимулирующим развитие. Уплаченный налог, в конечном счете, приводит к большей капитализации зданий за счет благоустройства территории, на которой они расположены. В тоже время, необходима полная прозрачность использования средств, которые должны тратиться в населенном пункте, в котором они собраны.

Однако прозвучали и ряд опасений. В частности, налог может быть убыточным, так как не просчитывалась сумма, необходимая на его администрирование. "Стоить ли вообще этим заниматься – действительно, будет ли налог покрывать расходы на сбор? Например, в Германии, перед введением тех или иных сборов всегда просчитывают их администрирование", – говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, член Совета предпринимателей при КМУ Сергей Злыдень.

В свою очередь, некоторые эксперты даже спрогнозировали отмену налога вскоре после введения. "Думаю, в лучшем случае в "ноль" выйдет. В худшем случае он убыточным будет для государства. И вот сейчас государство его введет, получит от этого убытки и начнет его отменять", – подчеркивает председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин.

Неудавшийся кнут без пряника

Хотя данных для статистического анализа последствий ограничения расчётов наличными деньгами пока нет, риелторы наблюдают противоречивую картину на рынке. В основном, ограничение, введенное НБУ коснулось только вторичного рынка жилья, так как первичный давно использовал безналичную форму. Эксперты едины во мнении, что ограничение хождения наличности следовало вводить на протяжении 3 – 5 лет, предусматривая преференции для населения за добровольный переход к безналичным расчетам. Пока же это ограничение только создает неудобства – удлиняет саму транзакцию, приводит к дополнительным тратам.

Сергей Злыдень

Количество продаж на рынке недвижимости в сентябре упало на 50 – 60% по сравнению с августом. Причину этого председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин видит именно в новом ограничении от НБУ. И, хотя считает эту норму необходимой, соответствующей мировому опыту, говорит, что ввод ее был слишком резкий. "Почему-то государство вводит законы у нас только одним способом – "методом кнута", а о "прянике" все время забывает. Категорически неправильно было введение этого ограничения так резко – с 1 сентября. А банковская система оказалась не готова. В результате, по нашей информации, мы получили снижение количества транзакций на 50 – 60%", – говорит он.

Но даже метод "кнута" не удался, считает С. Злидень. "Привозят люди чемоданы (денег – ред.) в банк – и увозят обратно… Оправдываю эту меру государства только в одном случае. Это кризис и пустой бюджет", – подчеркивает президент АСНУ

О бедном риелторе замолвите слово…

Взгляды профессионального сообщества риелторов на профильный закон и даже необходимость его принятия резко полярны. Часть риелторов требует принять закон, чтобы "оздоровить ситуацию на рынке", опираясь при этом на субъективные критерии, кто же такие, эти "лишние" участники, которых неминуемо следует отстранить. Вторая многочисленная группа считает, что, несмотря на негативные примеры, которые все еще остаются бичом отрасли, за 20 лет рынок уже сложился. Добросовестные риелторы самоорганизовываются, внедряют добровольную сертификацию и другие методы повышения качества работы.

Тем временем, уже около двух лет по поручению Президента Украины в Минэкономразвития и торговли разрабатывают законопроект о риелторской деятельности. Эксперты опасаются, что профильный закон в предложенном виде просто приведет к созданию дополнительного госоргана, который будет определять доступ к профессии. При этом, по чисто законодательным ограничениям, профессионалы не смогут в нем работать, и таким образом, неспециалисты будут определять лицо рынка.

"Качество услуг не увеличится, потому, что просто будет создан государственный орган, где какое-то количество чиновников будут определять доступ к профессии. При этом, никто дополнительные деньги ради создания такого органа в бюджет не заложит. За чей счет будет администрация этого органа, и не получится ли так, что вот это администрирование целой отрасли будет приносить убытки государству вместо прибыли?", – говорит С. Злыдень.

В то же время, как утверждает председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин, законопроект впервые устанавливает правила взаимоотношений между риелтором и потребителем его услуг. "Самый большой недостаток профессии риелтора – это неподготовленность самого специалиста. У нас кто угодно может быть риелтором. Это единственная сегодня профессия, которая не требует никаких ни норм, ни стандартов", – говорит В. Несин.

Виктор Несин

При этом, ряд экспертов считает ключевым не сам профильный закон, а определение государством общих принципов деятельности, в первую очередь – саморегулирование отраслей. "Можно регулировать рынки, но как? Жестко, с помощью государства, как это уже ощутили оценщики, или через саморегулирующие организации, как это делают во всем мире", – замечает А. Гусельников. 

"Под прикрытием дерегуляции государство пытается тихонько монополизировать ту или иную сферу услуг, которая сегодня преимущественно находится в руках среднего бизнеса", – говорит С. Злыдень. "Оценщики это просто яркий пример. Я не хочу, чтобы через год, после введения закона о риелторской деятельности Сергей Злыдень говорил то же, что сегодня Алексей Амфитеатров". По его словам, уже на первом учредительном собрании Совета предпринимателей при КМУ будет рассмотрен ход работы над законопроектами о саморегулирующих организациях и о риелторской деятельности. Если же профессионалов и на этот раз не услышат, то АСНУ будет работать с профильным комитетом Верховной Рады Украины, вплоть до подачи альтернативного законопроекта.

Все для стройки, все для роста цен!

"Квадраты" в новостройках в скором времени могут подорожать. Причем, не вследствие колебаний рынка или валютных курсов. Нацкомфинуслуг выступила с инициативой обеспечивать достройку возводимого жилья обязательным наличием банковской гарантии либо страхования ответственности застройщика.

"По нашим оценкам, такое подорожание квадратного метра составит до 3%. Мы исходили из тех данных, которые есть в странах мира, где существуют подобные механизмы. Там максимальный страховой тариф составляет в среднем 3%. Размер удорожания считаем вполне приемлемым. Так как риски, которые будут перекрыты, являются существенными для развития финансирования строительства жилья через фонды финансирования строительства", – говорит заместитель директора Департамента методологии, стандартов регулирования и надзора за финансовыми учреждениями Нацкомфинуслуг Украины Владислав Жигинас.

Владислав Жигинас

При этом, по его словам, контроля со стороны государства за размером страхового тарифа не будет. Разработчик предполагает, что этот вопрос будет регулировать рынок. А у инвесторов появляется дополнительный стимул внимательно читать договор. Ведь компенсация инвестору некоторых убытков, в частности, упущенной выгоды, будет компенсироваться только в случае, если это прямо предусмотрено договором.

Консалтинговая компания "SV Development"