УКРАИНА, 21 окт. - SV Development. В Киеве десятки гостиниц, офисов и торговых центров годами ждут, когда же их достроят. Но повезет лишь единицам — у девелоперов не хватает денег на завершение строительства, а продавать некогда дорогие объекты по бросовым ценам они не готовы.

В столице насчитывается 255 нежилых объектов незавершенного строительства по состоянию на 1 января этого года. И их количество только увеличивалось в последние годы: по данным Главного управления статистики в городе Киеве, в 2011 году таких долгостроев было 247, в 2010 – лишь 218.

Больше всего незавершенных объектов насчитывается в сегментах торговой и офисной недвижимости, и объяснение этому простое. Именно они наиболее востребованы рынком, поэтому каждый девелопер считает своим долгом построить в Киеве если не офисный, то торговый центр. Тем более, что консультанты по-прежнему заявляют о недостаточной насыщенности рынка профессиональными площадями.

Но начать строительство еще не означает суметь его завершить, вот Киев и пополняется новыми нежилыми долгостроями. Причин, по мнению консультантов, несколько. Директор департамента инвестиций компании DTZ в Украине Наталия Стельмах среди основных называет финансовый кризис, отсутствие доступных кредитных средств и неграмотное управление участками. По ее словам, до кризиса девелоперы покупали землю слишком дорого, но когда недвижимость упала в цене, они все равно отказывались (и до сих пор отказываются) продавать ее или свою долю в проектах по более низкой стоимости. Как и не желают пересматривать гигантские масштабы проектов.

Управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Сергей Сергиенко добавляет, что это типичная для нашего рынка особенность – владельцы недвижимости отказываются продавать объект по цене, которую готов заплатить покупатель. Это упрямство может длиться годами, и на него никак не влияет тот факт, что за это время долгострой ветшает и еще больше теряет в цене.

Тем не менее, в этом году на рынке коммерческой недвижимости должны быть завершены сразу несколько новых масштабных проектов. Согласно полугодовому отчету компании Colliers Ukraine, офисный сегмент расширится за счет БЦ «Сенатор» (48 тыс. кв. м), БЦ Silver Breeze (26 тыс. кв. м), БЦ SP Hall (23 тыс. кв. м), БЦ на ул. Лейпцигской, 15 (12 тыс. кв. м) и БЦ Kyiv Airport City (1-я фаза) (5 тыс. кв. м). «При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период офисных зданий, на рынок выйдет около 117 тыс. кв. м новых офисных помещений», - подсчитали в Colliers.

Торговых площадей ожидается еще больше – около 180 тыс. кв. м, по подсчетам CBRE. Более того, начато строительство двух крупных торговых центров: Blockbuster Mall и Lavina Mall. В Colliers International прогнозируют открытие 4 гостиниц верхнего и среднего ценного сегмента. Правда, ожидания и прогнозы консультантов не всегда оправдываются, что и доказывает редакционный рейтинг пяти самых заметных коммерческих долгостроев столицы.

Mirax Plaza, ул. Глыбочицкая, 43

Основатель и одиозный владелец крупнейшей в свое время российской девелоперской компании Mirax Сергей Полонский в сытные предкризисные годы решил покорить своим размахом и столицу Украины. В 2006 г. на Подоле началось смелое строительство вызывающего 46-этажного офисного центра - тогда россияне могли позволить себе такие «мелочи». Но вначале строительство затормозили технические нюансы – девелопер слишком легкомысленно отнесся к сложной геологии Подола, а затем и финансовые – начался кризис, и миллиардов «Миракса» хватило только на 11 этажей бизнес-центра. К этому добавились внутрикорпоративные конфликты между Полонским и бывшим совладельцем и членом директоров компании Алексеем Адикаевым, который лично курировал украинский проект. «Всё бы ничего, но у проекта неправильная концепция – такое огромное офисное здание с такими плохими подъездными путями может быть востребовано только на очень хорошем рынке. Спасти ситуацию может только пересмотр высотности здания», - считает Наталья Стельмах из DTZ.

За последние годы объект несколько раз пытались продать, но всякий раз безуспешно. По доброй традиции, не обошлось без кипрских офшоров, на один из которых Адикаевым была оформлена собственность на Mirax Plaza. По последним сообщениям, бывшие партнеры достигли мирового соглашения, которое одобрил окружной суд Никосии: проект возвращается Полонскому за исключением 25%, которые будут принадлежать Адикаеву.

БЦ «Топаз», ул. Мельникова, 2/10

Офисный центр с 15-этажной башней по заказу государственной акционерной холдинговой компании «Артем» начали строить в январе 2005 года. Здание площадью в 27 тыс. кв. м вплотную прилегает к территории, где уже долгие годы расположен комплекс строений «Артема». Бизнес-центр планировали ввести в эксплуатацию до конца 2009 года. Но с финансированием не сложилось и по сей день – Сергей Сергиенко из CBRE оценивает готовность объекта в больше, чем 50%, но отмечает, что за прошедшее время его техническое состояние существенно ухудшилось. «Не представляю, что можно с ним сделать, чтобы вернуть инвестиции. Можно только продать по бросовой цене. Чтобы его достроить, необходимо $20-30 млн, за столько же его реально продать. Но владельцы хотят выручить за него $50 млн, что весьма маловероятно», - рассказывает эксперт.

Многофункциональный комплекс «Вырлица», пр-т Бажана

Амбициозный, дорогой и масштабный проект многофункционального комплекса, в состав которого войдут отель, торговая, офисная и жилая части, был одобрен столичным градсоветом еще в 2007 году. Тогда девелопер проекта, компания «XXI век», намеревалась ввести первую очередь в эксплуатацию в 2009 году. Но помешали этому два обстоятельства: желание компании быть публичной и финансовый кризис. Разместив свои акции на Лондонской фондовой бирже, «XXI век» вначале чувствовал себя на рынке лучше всех. Но именно из-за этого девелопер первым попал под удар финансового кризиса — на Западе он начался гораздо раньше, чем в Украине. Компании пришлось резко сокращать земельный банк и замораживать ряд проектов, в число которых попала и «Вырлица». Затем поменялись основные акционеры компании, и, когда наступили времена получше, ей пришлось пересматривать проект. Как рассказывал нынешний основной владелец «XXI века» Олег Салмин, больше внимания и финансов пришлось уделить технической стороне, ведь участок расположен на самом берегу озера, и под ним пролегают грунтовые воды. В 2012 году Салмину удалось подписать инвестиционные договоры с международными ритейлерами Auchan и Leroy Merlin, которые должны стать основными «якорными» арендаторами. Но пока объект по-прежнему строится, и когда этот процесс завершится прогнозировать сложно. Сейчас, в компании заявляют, что сдача первой очереди комплекса (торговой части проекта) запланирована на третий квартал 2015 года.

Отель Sheraton, Троицкая площадь (ул. Б.Васильковская, 55)

Здание, стоящее вплотную к главной спортивной арене страны НСК «Олимпийский», изначально планировалось как офисно-спортивное. Проект сразу вызвал массу сомнений с точки зрения целесообразности и безопасности размещения - всё же он стоит прямо напротив центрального входа на 70-тысячный стадион. Но в ходе реконструкции НСК к Евро-2012 объект остался на своем месте, сменив лишь назначение. Инвестором выступает «Строительная инвестиционная компания ТМ», которая принадлежит двум физлицам и кипрскому ООО «Телмокс Лимитед». Осенью 2010 года стало известно, что заказчик договорился с сетью Starwood об открытии в нем 5-звездочного отеля Sheraton Kiev Olympiysky. Первым заявленным сроком сдачи был декабрь 2012 года, но затем открытие перенесли на полгода, пообещав принять первых гостей в рамках Евро-2012. Как сообщал в конце 2011 года региональный директор подразделений Восточной и Центральной Европы Starwood Hotels and Resorts Томас Виллмс, переговоры с УЕФА об участии отеля в чемпионате велись. Тогда же он заявил, что гостиница станет самой дорогой в Киеве. Но к заявленному сроку застройщик не успел, а после окончания Евро-2012 громких заявлений о будущем отеля больше не поступало. В последнем годовом отчете Colliers сказано, что в 2013 году ожидается открытие Sheraton Kiev Olympiysky, но в целом аналитики рынка сомневаются, что это действительно произойдет — активных строительных работ там не наблюдается, а недавно со здания даже сняли висевшую там последний год вывеску Sheraton.

Многофункциональный комплекс Sky Towers, проспект Победы, 13

Строительные работы на участке рядом с Центральным ЗАГСом Киева начались весной 2007 года. По плану застройщика, компании KDD Групп, там должны вырасти две башни — по 34 и 47 этажей, офисная и отельная соответственно. Причем уже в июне 2012 года в гостиничной части комплекса планировалось принимать гостей футбольного чемпионата. Представители KDD Групп сообщали о подписанном с компанией Swissotel Hotels & Resorts договоре на управление отелем. Вертолетная площадка, видовой ресторан и зимние сады на стыке двух башен — уже все должно было быть готовым. «Завершение проекта запланировано на второй квартал 2012 года», - до сих пор значится на официальном сайте KDD Групп. Но по состоянию на сегодня небоскреб построен лишь на 8 уровней вниз и на 11 этажей — вверх. Возможно, здесь сказывается мистическое влияние ЗАГСа, прозванного в народе «бермудским треугольником», ведь рядом уже несколько лет другой девелопер, «К.А.Н. Девелопмент», пытается и все никак не может начать строительство другого 55-этажного небоскреба Victory Towers.

Консалтинговая компания "SV Development"