УКРАИНА, 12 авг. - SV Development. «Квартирный вопрос испортил многих», — известное булгаковское высказывание актуально и сегодня. Государственное ипотечное учреждение должно было стать образцом того, как работают современные финансовые механизмы в Украине.

ГИУ должно было кредитовать банки, чтобы те предоставляли еще больше кредитов на покупку квартир, а после этого — «паковать» предоставленные банкам займы в ценные бумаги и продавать их всем желающим.

Образовалась бы такая финансовая пирамида с обеих сторон.

Еще недавно она существовала во многих концах света и имела вполне приличное название — рефинансирование с применением механизма секьюритизации — от английского security, ценная бумага.

Это сегодня известно, что именно ипотечный бум в США вызвал финансовый кризис 2007 года. Однако его исказили американские политики, которые накануне выборов решили предоставлять почти бесплатные жилищные кредиты бедным слоям населения.

Впоследствии эти кредиты «упаковывались» и с помощью механизма секьюритизации продавались всем желающим. Это напоминало распространения взрывчатки через почтовые отправления.

Впоследствии, когда немного повысились процентные ставки по кредитам, а людей начали увольнять с работы, начался шквал банкротств. Люди отказывались платить по кредитам.

Займы оказались «плохими», и «плохими» стали ценные бумаги учреждений, созданные за счет секьюритизации. Начались банкротства банков и все известное как финансовый кризис 2007-2013 годов.

В Украине механизм рефинансирования через ГИУ не дал бы такого эффекта. Сам по себе финансовый механизм неплохой, и кредиты на жилье в Украине крайне трудно получить даже до кризиса.

Когда в 2004 году ГИУ создавалась должно быть так. Условно — банк выдает ипотечные кредиты на 100 млн грн под 14% годовых. Затем продает их Государственному ипотечному учреждению, отдавая 10% из 14-ти. Так, он теряет львиную долю прибыли, но это как посмотреть. Он получает 4% просто «из воздуха» и снова имеет 100 млн грн, которые снова может выдать в качестве кредитов.

Однако обещанная еще советской властью победа коммунизма в жилищном вопросе в 2000 году так и не наступила.

Еще во времена премьерства Юлии Тимошенко ГИУ по финансовому механизму превратилась в нечто иное. За собственные средства она начала покупать готовые квартиры у застройщиков. Впоследствии эти квартиры раздавались «очередникам» в присутствии большого количества телевизионных камер.

Правительства изменились, но ГИУ продолжила покупать квартиры у застройщиков-неудачников. Она отбирала дома, на достройку которых не было денег, и вливала туда государственные миллионы. А потом вместо Тимошенко готовые квартиры раздавали уже чиновники от Виктора Януковича.

Уменьшение капитала

В начале июня 2013 правительство уменьшило уставный капитал Государственного ипотечного учреждения на 196 100 000 грн до 755 600 000 грн.

На первый взгляд, новость потрясающая. Ведь в 2004 году именно за счет капитала ГИУ должны были дать первое рефинансирования банкам, предоставляющим ипотечные кредиты населению.

Однако в 2013 году уменьшение уставного капитала стало чисто технической операцией, что никоим образом не влияет на основную деятельность учреждения — рефинансированием ипотечных кредитов.

«Очередное уменьшение уставного капитала ГИУ произошло из-за бесплатной передачи учреждением в июне 686 квартир на 196090000 грн согласно директиве Кабмина. Квартиры были приобретены ГИУ в 2009 году, и согласно постановлению № 855 КМУ от 27 июля 2011 безвозмездно переданы гражданам», — сообщила начальник управления связей с общественностью ГИУ Анна Волобуева.

Предыдущее уменьшение уставного капитала произошло в июне 2012 года, когда Кабмин уменьшил его на 1,25 млрд грн до 951 700 000 грн. На момент начала передачи квартир уставный капитал учреждения составил 2,2 млрд грн.

По словам представителя ГИУ, учреждение и в дальнейшем планирует передавать гражданам квартиры. Это будет происходить, как только будут согласованы технические вопросы с местными органами самоуправления.

Интересно другое. Сколько ипотечных займов рефинансировало ГИУ за последний год? Оказывается, совсем немного.

По данным ГИУ, за восемь лет деятельности, с 2004 года, ГИУ рефинансировало более 8 тыс. кредитов, предоставленных гражданам на приобретение жилья. На 1 января 2013 года на балансе ГИУ находилось 5342 кредиты на 905 млн грн.

Если в 2011 году учреждение рефинансировало лишь 290 займов, то в 2012 году — уже 1231. Однако 2013 наблюдается снижение объемов заключения ипотечных договоров: с начала 2013 года по 8 июля ГИУ рефинансировало 278 кредитов на 58 млн. грн.

Зато очень активно проводится деятельность по направлению, который начала Тимошенко. За два года учреждение профинансировало 34 жилых дома, заявил недавно председатель правления ГИУ Валентин Рыбачук.

По другим данным на начало июля учреждение профинансировало достройку 31 жилого объекта, общей площадью жилья в них 571 тыс. кв. м. Другие объекты планируется ввести в эксплуатацию в течение 2013-2015 годов. Это около 10 тыс. квартир в разных регионах. На это ГИУ направила 808 млн грн.

На 8 июля 2013 в рамках программы финансирования завершения строительства объектов жилого назначения ГИУ ввела в эксплуатацию 17 многоэтажных домов.

Вместо Тимошенко сегодня на раздаче жилья пиарятся Виктор Янукович и профильный вице-премьер Александр Вилкул.

Последний, кстати, таким пиаром занимался во время работы на должности главы Днепропетровской областной госадминистрации. Сейчас Вилкул является одним из претендентов на премьерский пост. Итак, «обнимашечкы» со счастливыми получателями квадратных метров — очень удачный шаг для амбициозного вице-премьера.

Хорошо, что хотя существует

Рынок ипотечных кредитов в Украине почти мертв. Об этом говорят специалисты.

Об активном развитии ипотечного рынка в Украине можно будет говорить только тогда, когда депозиты у населения будут привлекать максимум под 7-10% годовых, а ипотечные кредиты будут выдаваться по ставке, не превышающей 10% годовых, считает директор по розничному бизнесу банка «Надра» Сергей Козлов.

«Для нашей страны — это начало эффективного ипотечного кредитования, где работа банковского учреждения позволяет успешно развивать ипотеку и кредитовать население», — говорит он.

Удивительно, но ГИУ в ее сегодняшнем состоянии является крупнейшей надеждой ипотечного рынка.

«Кредитование по программе ГИУ остается для большинства банков единственным инструментом финансирования ипотеки. Все сделки по этой программе партнер аккуратно выкупает», — говорит начальник управления кредитования департамента розничных продаж «УкрСиббанка BNP Paribas Group» Алексей Тихонов.

«Государственное ипотечное учреждение — единственный драйвер ипотечного кредитования», — подчеркивает начальник департамента развития розничного бизнеса АО «Дельта банк» Максим Мироненко.

По его мнению, планы по предоставлению 4 тыс. ипотечных кредитов по программе ГИУ на 1,5 млрд грн слишком оптимистичны. Прежде только — несмотря на действующую ставку рефинансирования.

Государственное ипотечное учреждение 2013 снизило ставку рефинансирования с 18% до 15,3% годовых. Это тот процент, по которому ипотечные кредиты покупаются у банков. «На выходе» они стоят от 16,5% до 20%, но за счет огромных комиссий реальная стоимость займов превышает 20%.

Итак, с ипотекой в Украине проблемы. Неудивительно, что «стоит» рынок строительства жилья. Странно только, почему популисты из правительства до сих пор ничего не сделали для активизации процесса. Это же голоса электората.

Делать нужно совсем немного. По мнению Мироненко, выполнить план вероятно при снижении процентной ставки для заемщика до 12-14%. Например, за 2006-2008 годы, когда ставка рефинансирования была на уровне 9,9%, по программе ГИУ было предоставлено 6640 кредитов.

«В перспективе мы рассчитываем на снижение ставки выкупа ипотечных сделок, чтобы жилье стало доступным для большего количества потенциальных покупателей», — отмечает Тихонов.

Если бы произошло снижение ставок, начал бы действовать большой механизм, ведь в перечень банков — партнеров ГИУ входят 118 учреждений.

Эксперты соглашаются: хорошо, что Государственное ипотечное учреждение хотя бы существует. «Восемь тысяч кредитов за девять лет — тоже хорошо», — считает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

В то же время они признают: механизма рыночной ипотеки в Украине еще нет.

Лизинг жилья?

Некоторым экспертам и чиновникам импонирует идея изменения профиля ГИУ, когда через организации будет продвигаться программа лизинга жилой недвижимости с последующим выкупом.

«С одной стороны, это уберет дублирующие функции различных программ. С другой — может повысить спрос со стороны покупателей, у которых нет средств для 30-процентного первоначального взноса при получении банковских кредитов», — считает начальник сектора рыночных исследований Украинского кредитно-рейтингового агентства Виктор Коршунов.

В конце 2012 года Государственное ипотечное учреждение разработала программу аренды жилья с правом выкупа, которую одобрительно оценивают эксперты.

Например, в столице цена аренды за месяц составила бы 2146 грн. Для других городов-миллионников — 1516 грн. Один человек или семья из двух человек могли бы получить 40 квадратных метров. После 15 лет аренды квартира переходила бы в право собственности арендатора.

Однако правительство «младореформаторов» пока не дало проекту зеленый свет. Хотя именно программа активизации экономики на 2013-2014 годы, разработанная первым вице-премьером Сергеем Арбузовым, предусматривает реализацию этого проекта.

Так, 6,6 млрд грн под государственные гарантии должны быть потрачены, чтобы предоставить жилье в аренду с правом выкупа под 3% годовых. Из них 1 млрд. грн. — только в 2013 году для приобретения 3030 квартир, 5,6 млрд грн — в 2014 году для приобретения 16970 квартир.

Понятно, что у правительства нет денег. Однако уже почти осень, а никаких шагов правительства в этом направлении не заметно.

ГИУ не выполняет свою функцию

Сейчас ГИУ собирает новые деньги. В декабре 2012 года она эмитировала трехлетние ипотечные облигации на 500 млн грн под 10,5% годовых. По словам главы казначейства ГИУ Евгения Зельцера, эти бумаги должны быть проданы до конца 2013 года.

«ГИУ планирует получить 500 млн грн от продажи ипотечных облигаций ГИУ 2012 выпуска. Кроме того, на 2013 год запланированы выпуски ипотечных облигаций ГИУ на 500 млн грн. Все эти средства учреждение планирует направить на активизацию сотрудничества с банками-партнерами, в частности, по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов «, — обещает он.

Впрочем, это пока только обещания. Зато констатируем два факта.

Первый — уже многие правительства после тимошенковского продолжают использовать ГИУ как государственное агентство по покупке квартир. Итак, сегодня это такая смесь риэлтора с пиар-агентством.

Второй — Государственное ипотечное учреждение давно перестала выполнять свою главную функцию — давать много дешевой гривны для ипотечных кредитов населению.

Так, Государственное ипотечное учреждение критикуют за особую жесткость по заявкам клиентов. Она требует наличия «белой» зарплаты, первый взнос в объеме не менее 25% от суммы кредита.

С одной стороны, такая придирчивость целесообразна. Международное рейтинговое агентство Moody’s оценивает долю проблемных кредитов в украинских банках 35%, в портфеле же ГИУ этот показатель мизерный — не более 4,5%. Однако разве минимизация «проблемки» должна быть главным критерием успешности ГИУ?

Для получения кредита при поддержке ГИУ ежемесячные платежи по кредиту не должны превосходить 45% чистого совокупного дохода заемщика и его семьи за подобный период. Это означает, что потенциальный круг клиентов выходит за рамки среднего класса.

Итак, о каком массовом рынке ипотеки можно говорить?

Так же не сложилось с удешевлением гривны. Конечно, ГИУ оправдывается тем, что не может давать деньги дешевле, чем продает собственные облигации. С другой стороны, учреждение радостно собирает «дорогие» деньги на то, чтобы чиновники просто дарили квартиры.

Итак, где логика? Не проще было бы «повесить» на ГИУ небольшой убыток, чтобы ипотечные кредиты стоили 5-7%? Тогда, может, и не нужно было бы давать деньги застройщикам, провоцируя коррупцию.

Комментарий эксперта

Директор аналитической группы «Da Vinci AG» Анатолий Баронин

- Снижение покупательной способности населения и макроэкономические факторы заставляют банки поддерживать высокие ставки, в среднем — 26,5% по долгосрочным кредитам.

Однако хотя ставка 15,3% намного меньше, чем средняя ставка по долгосрочным кредитам на рынке, она также очень высока для большинства населения, поскольку размер первоначального взноса должен быть не менее 50% стоимости недвижимости.

Кроме того, для получения кредита при поддержке ГИУ ежемесячные платежи не должны превосходить 45% чистого совокупного дохода заемщика и его семьи за подобный период.

По сравнению со ставками на ипотеку в Странах Европы этот показатель слишком велик, чтобы стимулировать население обращаться за ипотечным кредитованием. 

Консалтинговая компания "SV Development"