УКРАИНА, 6 авг. - SV Development. Строительный сезон-2013 в самом разгаре. О том, чем для застройщиков он отличается от предыдущего, а также о том, почему акцент смещается из столицы в пригород, рассказывает Александр Павлов, коммерческий директор компании "Атлант".

О запретах и разрешениях

Как начался этот сезон? Какова динамика по сравнению с прошлым годом?

Мы уже, наверное, вышли на докризисный уровень активности. Темпы строительства увеличились в два раза по сравнению с позапрошлым годом, или в полтора, если сравнивать с 2012-м. Аналогично выросли и объемы продаж.

Кабмин, с одной стороны, говорит о дерегуляции и упрощении, а с другой - увеличивает полномочия Государственной архитектурно-строительной комиссии (ГАСК). До сих пор не урегулирован вопрос о присоединении к сетям. Что мешает застройщику больше всего?

Застройщику сейчас трудно "зайти на землю", потому что нужно полностью провести туда сети. В принципе, сегодня есть достаточно много свободной земли, даже в Киеве и области. Но для того, чтобы прийти на площадку, застройщик должен провести электричество, поставить подстанцию, провести воду, отопление, реконструировать те объекты, которые не тянут заданные мощности - котельные, подстанции. Все это довольно дорого выходит. И при всем этом не ясно, куда идет сбор на развитие инфраструктуры - ведь инфраструктуру застройщик, по сути, и так развивает за свой счет. Это основная проблема сегодня.

Чиновники заверяют, что разрешительные процедуры сделали проще, чтобы уменьшить стоимость квадратного метра…

По факту выходит чуть по другому… Да, немного упростили ввод в эксплуатацию, но если где-то упростили, то в других вопросах - только сделали сложнее. Поэтому особо каких-то положительных изменений нет.

Сложно ли сегодня получить разрешение на строительство?

В принципе - да. Легче пока не стало. Хотя если станет совсем легко, тогда строить начнут все подряд, а это грозит новыми обманами инвесторов.

Об ипотеке

Кабмин также обещал помочь с кредитованием на покупку жилья. Вы как застройщик ощущаете улучшения?

Госпрограммы удешевления кредитов, помощи в достройке, софинансирования строительства, программы ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) - все они уже работают. В прошлом году мы не сотрудничали по ним, потому что было непонятно, выгорят они или нет. Сегодня мы уже подаем документы на аккредитацию в Минрегион, в этом году планируем продать 40-50 квартир таким образом.

Какие именно госпрограммы используете?

Программы удешевления ипотеки. Практически половина покупателей сегодня берут у нас квартиры в рассрочку. И мы рассчитываем, что именно механизм удешевления ипотеки будет востребован. К тому же в Броварах довольно много людей стоит в очереди на получение кредита под 3%.

А обычные кредиты почему не берут?

Потому что ставки высокие. Хотя желающих взять квартиру в кредит (подчеркну, доступный кредит) очень много.

Из тех, кто все же связывается с кредитом, это докредитование или вся сумма?

Большая часть тех, кто берет кредиты в банках, делает это на максимальный возможный размер займа - 70-80%. Не в последнюю очередь потому, что на меньшую сумму мы даем свою рассрочку.

Какова доля тех, кто покупает первое жилье, и тех, кто меняет старое на новое?

Наверное, 50/50. Многие разъезжаются, кому-то покупают первое жилье, кто-то уже второе. Некоторые переходят в квартиру просторнее.

Вы платите налог на недвижимость за непроданные квартиры?

Мы не становимся собственниками построенных квартир и не получаем техпаспорт на жилье на себя. Имеем право не регистрировать его в течение двух лет, хотя до этого, как правило, не доходит.

А как изменится площадь квартир в связи с налогом, ведь он взимается в случае, если она превышает 120 квадратов?

А мы и так строим квартиры небольшой площади. Сегодня у нас нет квартир больше 120 квадратных метров. Наш сегмент более близок к эконом-классу - этот рынок самый перспективный.

О проблемных объектах

Не секрет, что под Киевом есть "серые" схемы возведения многоквартирных домов под видом частного строительства. Как это влияет на рынок?

В Броварах, где строим мы, такие схемы к счастью не прижились. Ну, а там, где такое явление есть - для честного застройщика это если не проблема номер один, то, как минимум, из первой пятерки. Именно такие схемы и подрывают репутацию отрасли.

Как распознать проблемный объект или застройщика, который внешне выглядит благонадежно?

В первую очередь, это репутация компании. Нужно полностью рассмотреть историю, от начала и до сегодняшнего дня: что компания построила, что строит, что ввела в эксплуатацию. Сегодня сделать это легче - есть интернет, можно почитать и отзывы, и комментарии.

Второе - нужно обязательно внимательно смотреть на документы. Должна быть строительная лицензия, разрешение на строительство, договор либо госакт на землю, в котором должно быть указано, под что земля отводится. В случае высотного строительства там должно быть указано именно последнее. Если документов нет в наличии или есть какие либо сомнения в качестве одного из них - лучше не рисковать. Дополнительно можно посмотреть технические условия на подачу электроэнергии, воды, на водоотвод.

Ну а в дальнейшем нужно просто следить постоянно за стройкой. Если строительство движется, не останавливается - это позитивный сигнал. А если застройщик летом "заморозил" стройку, то это уже проблема - летом стройки не замораживаются. Стройка может останавливаться только в холодную погоду, очень холодную.

О пригородном рынке

После нескольких проектов в Киеве вы начали строить в пригороде. Почему?

Потому что это выгоднее. У нас пригород развивается по примеру Москвы: люди тянутся из центра: семья может обменять квартиру в центре на две квартиры в Броварах, а то и на три - смотря какая была квартира в столице - и спокойно разъехаться.

Какова доля киевлян в покупке пригородного жилья?

Сегодня где-то 50% квартир у нас покупают броварчане. Около 30-35% - это киевляне, в основном с левобережья столицы, но больше всего с Троещины, Харьковского массива, а также Борщаговки. Тут решающую роль сыграло более выгодное транспортное сообщение. Остальные 15-20% - это иногородние, переезжающие в столицу. Причем соотношение меняется: местных покупателей ранее было 90%, сейчас растет число киевлян и иногородних.

Но зачем покупать жилье в Броварах, когда на окраинах Киева запустили довольно много бюджетных проектов, ту же "Жемчужину Троещины", например?

В Киеве когда-то шутили: лучше жить в Харькове, чем на Харьковском массиве... У нас сейчас активно покупают жители отдаленных районов Киева, Троещины. В Броварах нет проблемы очередей на маршрутный транспорт, и до центра Киева доехать получается быстрее.

Ну и вопрос цены - здесь она на 20-30% ниже, чем на окраинах, и в разы ниже, чем в центральных районах. Плюс нам, как застройщику, гораздо проще, чем в Киеве, получить техусловия, согласовать их.

Но ведь инфраструктуру Броваров и Киева не сравнить…

Основных факторов принятия решения о покупке всего два: место и цена. Да, в Броварах сегодня не хватает учреждений культуры и торгово-развлекательных комплексов. Но в плане застройки на ближайшее время они уже есть.

При рассмотрении нового Генплана столицы могут опять вернуться к идее присоединить города-сателлиты. Как это отразиться на пригородном рынке?

Скорее всего, поднимется стоимость квадратного метра во всех прилегающих к Киеву городках, и в Броварах тоже. Для киевских застройщиков это будут новые площадки, а для нас и для нашего покупателя - это рост цен.

Консалтинговая компания "SV Development"