УКРАИНА, 26 июл. - SV Development. Основной владелец «Киевской инвестиционной группы» о планах компании.

«Киевская инвестиционная группа» является едва ли не самой загадочной бизнес-структурой страны и вполне может считаться рекордсменом по количеству компаний, которые с ней связывают. Нередко ее владельцам приписывают конфликтные объекты и до последнего времени они не реагировали даже на громкие обвинения. Сейчас в связи с началом реализации одного из наиболее масштабных строительных проектов в стране — инновационного парка Bionic Hill — основной владелец активов группы, главным из которых является строительная компания UDP, Василий Хмельницкий решил рассказать о своем бизнесе журналистам.

Строительство

В ходе диалога выяснилось, что компания занималась скупкой, развитием и перепродажей активов последние 15 лет. Но лет пять-семь назад они решили сосредоточиться на строительстве. К тому времени стало понятно, что компания не станет первой или второй в металлургии, хотя имели долю в «Запорожстали», или в энергетике, хотя владели долей в «Киевэнерго». Сегодня их главный бизнес — это компания UDP, которой принадлежат основные строительные активы. Есть много непрофильных активов, но в ближайшем будущем есть планы их продать для того, чтобы развивать строительное направление. Оно в ближайшие пять лет будет для компании основным. По имеющимся данным, в этой сфере она первая или вторая в Киеве. А учитывая, что более половины всего строительства в Украине сосредоточено в столице, UDP, скорее всего, являемся одной из крупнейших строительных компаний страны.

Господин Хмельницкий рассказал также, что с Андреем Ивановым они партнеры уже более 20 лет. В UDP у Хмельницкого свыше 50% акций. Довольно большой пакет принадлежит Иванову — его доля вторая по величине после владельца компании. Примерно такое же распределение прав собственности и в других активах. Среди других миноритарных партнеров — управленцы, менеджеры, которые работают в компании более 20 лет. Хмельницкий отметил, что всегда нравилось работать в партнерстве. По его мнению, это снижает риски и увеличивает доходную часть. Почти во всех проектах от 25% до 60% принадлежит его партнерам.

На вопрос «каким образом строительство недвижимости может быть выгодным в нынешней экономической ситуации?» Хмельницкий ответил:

«В отличие от других девелоперов, мы не занимаемся точечной застройкой, а строим «маленькие города» на площади не менее 20 га. Компании, которые строят на участках в 2-3 га, не могут построить на них необходимые инфраструктурные объекты. На «Новопечерских Липках» мы строим школу, детский сад, парк, теннисные корты, школу айкидо, спортивный комплекс. На дополнительных сервисах, которые также предоставляют наши компании, мы много не зарабатываем. Они окупаются в течение 20 лет. Но клиенты благодаря им готовы платить за жилье больше. Мы управляем всем комплексом, в том числе жилищно-эксплуатационными конторами».

«Наша компания до сих пор не построила ни одной гостиницы, потому что мы не понимаем, как этот бизнес может приносить доход» - добавил Хмельницкий.

Каждый год компания открывает новую очередь того или иного комплекса, но только после того, как продаст предыдущую. К примеру, первая очередь «Новопечерских Липок» (300 тыс. кв. м) сейчас продана на 90%, и потому команда приступает к строительству второй очереди — жилая площадь всего комплекса составит 600 тыс. кв. м. Компания никогда бы не приступила к строительству, если бы продали только 30% построенного жилья. Тем не менее в следующем году они готовы инвестировать сотни миллионов долларов в строительные проекты.

В то же время Хмельницкий убежден, что на рынке недвижимости сложилась не очень хорошая ситуация для инвестирования. Но фирма конкурентоспособна. У них своя ниша и удерживаются продажи на уровне прошлого года. То есть спада не произошло.

«Мы готовы инвестировать порядка 200 млн долларов в Ocean Plaza-2. Также в этом и следующем году мы инвестируем в новые очереди «Новопечерских Липок» и «Паркового города». Также мы будем инвестировать в RiverStone и «Бульвар Фонтанов» и еще в три-четыре новых объекта» - уточнил Хмельницкий.

Как известно, в прошлом году российская компания «ТПС Недвижимость» приобрела 100% первой очереди ТРЦ Ocean Plaza. На вопрос журналистов «закрыта ли эта сделка?» Хмельницкий ответил:

«Она закрыта. 50% наших акций купила «ТПС Недвижимость». Кто акционер этой компании, я не знаю, но нам понравилось с ней работать. Могу сказать, что ее владельцы четко знают, чего хотят, они прагматичные люди и знают, как управлять этим объектом».

Василий Хмельницкий также рассказал о структуре акционерного капитала до того, как «ТПС Недвижимость» приобрела ТЦ. Выяснилось, что вторым партнером была компания «К.А.Н. Девелопмент» Игоря Никонова. UDP принадлежал участок – они софинансировали и выполняли часть девелоперских работ. А проект был за «К.А.Н. Девелопмент» - эта команда взяли на себя строительную часть.

В ближайших планах Хмельницкого реализовывать Ocean Plaza-2 вместе с «К.А.Н. Девелопмент». А такие объекты как Radisson Blu, торговый центр «Глобус», жилой комплекс PecherSKY UDP не интересуют.

«Мы строим сами, у нас хорошая команда. В Киеве сегодня слишком много гостиниц высокого класса. Но рынку просто не нужно столько отелей такого уровня. Как они появились? Обычно инвестору, например владельцу металлургической компании, нравится какой-то отель — там есть ресторан, можно прийти с друзьями или девушкой. В результате он принимает сугубо эмоциональное решение и строит дорогой отель. Таким образом, в Киеве появилось много пятизвездных отелей, многие из которых сегодня продаются. Сколько может стоить такой объект? Грубо говоря, если гостиница зарабатывает 5 млн долларов в год, то мы умножаем на шесть-семь лет и получаем 30-35 млн долларов. Но владелец говорит: «Минуточку, но мы вложили 80 млн долларов. И хотим продавать исходя из расчета стоимости квадратного метра». Но такие расчеты тут не работают. Наша компания до сих пор не построила ни одной гостиницы, потому что мы не понимаем, как этот бизнес может приносить доход. В аэропорту «Жуляны» я тоже хотел бы построить Hilton или Radisson. Но исследования показывают, что там есть спрос на 100 двухзвездных и 40 четырехзвездных номеров. По контракту с авиационными компаниями члены экипажа самолетов должны проживать в четырехзвездных отелях. А пассажиры, которые летают лоукостами, не будут платить больше 50 долларов за ночь. Может, это и не престижно, но нужно строить двухзвездную гостиницу» - резюмировал глава UDP.

Комментируя сдачу ТЦ «Меганом» в Симферополе Хмельницкий отметил, что компания построили этот торговый центр с тремя партнерами. Сам Хмельницкий доволен этим проектом — там очень правильное месторасположение и концепция. В Симферополе строить дешевле, чем в Киеве. Проект получился конкурентоспособным и забирает клиентов у других торговых центров. По подсчетам специалистов, «Меганом» окупится за пять-шесть лет. UDP уже сдали первую очередь, сейчас сдает вторую и третью. Очевидно, пока лучше всего продается торговая и жилая недвижимость. Бизнес-центры и гостиницы продаются хуже.

Хмельницкий не скрывает названий банков, которые его кредитируют. В Сбербанке России, а также в банке «Хрещатик». Сбербанк России дает UDP немало средств, но, по мнению главы компании, у них хорошая репутация, поскольку они всегда вовремя отдают и у них нет ни одного просроченного кредита.

В беседе была затронута интересная тема, почему украинские девелоперские компании не приглашают для своих проектов именитых архитекторов, таких как Норман Фостер или Заха Хадид, как это делают в ОАЭ, Азербайджане, Казахстане?

Хмельницкий объяснил, что в этих странах есть нефтяные деньги. В ОАЭ после 11 сентября вернулись арабские деньги, которые находились на Западе. Денег много, они инвестируют в долгое строительство. И, конечно, имея такие возможности, там могут себе позволить архитекторов, чьи проекты могут стоить 20-30 млн долларов. В свою очередь UDP зарабатывает от 100 до 500 долларов на метре квадратном. И, конечно, при такой доходности не может себе позволить лауреатов Притцкеровской премии. Хотя и в тех странах, о которых идет речь, не все объекты, построенные этими архитекторами, окупаются. Скажем, торговый молл «Хан Шатыр» в Астане, спроектированный Норманом Фостером, себя не окупил до сих пор. Единственный выход для Украины — развивать своих архитекторов и проектные бюро.

«Жуляны»

UDP является совладельцем компании «Мастер-Авиа», управляющей аэропортом «Жуляны». У компании доля 50%. И, по мнению Хмельницкого, это один из неплохих объектов. Он динамично развивается, хотя и имеет свои ограничения. Аэропорт просто никогда не сможет пропустить больше 3 млн пассажиров, так как находится в черте города.

«Мы не интересуемся авиационным бизнесом. «Жуляны» для нас скорее инфраструктурный объект. Мы построили в аэропорту один терминал, сейчас строим второй — бизнес-терминал. И будем строить еще один терминал для обслуживания внутренних рейсов. Но мы очень осторожно развиваем этот проект и внимательно следим за ростом пассажиропотока и доходности объекта. Каждый следующий объект мы будем строить, только когда убедимся, что доходность увеличивается. Мы также планируем построить гостиницу и бизнес-центр»- рассказал Хмельницкий.

Он добавил, что вначале компания выкупила участок 15 га рядом с «Жулянами». Это дало конкурентное преимущество на конкурсе по определению компании, которая будет управлять аэропортом. Впрочем, желающих участвовать в этом конкурсе было немного...

«Если посмотреть на аэропорт сейчас, то можно сказать, что это неплохой объект, в него можно инвестировать. Но когда аэропорт был пустым и приносил 2 млн грн убытка ежемесячно, желающих было немного. Была еще одна российская, тоже непрофильная компания».

К настоящему моменту в проект было вложено порядка 50 млн долларов кредитных средств. Но уже сейчас аэропорт начинает приносить прибыль, и в ближайшее время UDP готовы инвестировать еще до 20 млн долларов. В целом на «Жуляны» можно потратить до 100 млн долларов при условии, что доходность объекта будет расти.

Bionic Hill

По мнению Василия Хмельницкого, IT-бизнес сегодня является одним из наиболее перспективных направлений. И у Украины в этой отрасли есть значительный потенциал. Благодаря наследию советской математической школы у нас ежегодно выпускаются 17 тыс. выпускников с образованием в области информационных технологий. Для сравнения: во Франции их выпускается не более 15 тыс. Ежегодно из Украины уезжает приблизительно 5 тыс. программистов. Понятно, что это не выпускники. Получается, мы их бесплатно учили в школе, вузе, а затем они работают на промышленность других стран. Во всем мире этот вопрос решается одинаково — за счет создания индустриальных и IT-парков наподобие Кремниевой долины в США или Бангалора в Индии. Вот и команде UDP пришла идея создать такой парк, в котором человек сможет работать, жить, учиться и отдыхать.

«В Бангалоре 20 лет тому назад были созданы условия для развития IT-технологий. В результате в страну пришли американские компании, обучили местных программистов. Многие из них, научившись у американцев, ушли и открыли там же, в Бангалоре, свои фирмы. И сейчас Индия экспортирует IT-продукции на 20 млрд долларов в год. Мы хотим построить парк, в котором будут собственный университет, общежитие, гостиницы, офисы крупных IT-компаний, жилье для их сотрудников, для программистов, спортивные клубы и вся инфраструктура для их жизни. Университет должен быть обязательно, и мы его создаем — он будет называться Bionic University» - рассказывает герой интервью.

«А когда будет создана среда, мы рассчитываем, что в парк придут западные и местные IT-компании. Не будем себя обманывать, с точки зрения экономики это сложный проект. И на первом этапе аренда офисов в парке будет составлять порядка 15 долларов за квадратный метр. Мы хотим, чтобы программистам там было удобно жить и работать. Западные компании будут себя там чувствовать так же, как и в США» - добавил Хмельницкий.

Исходя из его слов, UDP провели переговоры со всеми передовыми западными IT-компаниями. С несколькими десятками из них компания достигла принципиальной договоренности, но, пока не началось строительство, договоры никто не подписывает.

Для иностранцев это будет выгодно потому, что в Украине IT-специалисту можно платить 2 тыс. долларов в месяц, тогда как в США и странах Евросоюза за ту же работу — 6-7 тыс. долларов.

Журналисты поинтересовались, что это будет за университет?

«Сейчас мы сотрудничаем с Киево-Могилянской академией. Мы уже открыли на базе этого вуза площадку, там учится около 140 человек. Но в будущем мы создадим отдельный университет, в котором студенты будут не только изучать технические дисциплины, но и получать знания, необходимые для предпринимательства и управления предприятием. Мы добиваемся того, чтобы эти люди, поработав в западных компаниях на территории Bionic Hill, смогли создавать новые проекты в IT-сфере» поделился ожиданиями глава UDP.

На данном этапе компания не собирается финансировать новые IT-проекты потому, что не может конкурировать с IT-компаниями. Конечно, не исключено, что когда-то UDP все же примет участие в одном из проектов, но только вместе с профессиональным партнером из этой отрасли.

Не смотря на то, что, по мнению скептиков, проект довольно дорогой и в сегодняшних финансовых условиях сложно реализуемый, Хмельницкого сомнения не пугают:

«Конечно, любой проект начинается с сомнения. Да, проект дорогой, он стоит около 1 млрд долларов. Но первая очередь оценивается в 150 млн долларов. Мы можем себе позволить такие капиталовложения. Конечно, для того чтобы проще продать недвижимость первой очереди, мы будем предлагать ее по невысоким арендным ставкам, а срок окупаемости составит 15 лет. Но у нас все проекты долгосрочные. Я уверен, что на третьей-четвертой очереди мы сможем заработать».

Bionic Hill отличается от обычного коттеджного городка. Во-первых, сегодня нет рынка для коттеджных городков. Если там, где будет расположен Bionic Hill, сегодня кто-то построит коттеджный городок, то он сразу банкрот. Там необходимо построить инфраструктуру. По прогнозам специалистов, через пять-шесть лет ситуация с пробками в городе резко ухудшится, и киевляне будут стоять в пробках уже не по часу, а по три часа, как в Москве. Спрос на то, чтобы жить и работать в таких отдельных районах, будет расти. Сегодня во всем мире большие города становятся плоскими: появляются микрорайоны из небольших зданий, города растут вширь. Когда город растет в высоту, это приводит к транспортному коллапсу. Посмотрите, что происходит вокруг киевских высотных офисных центров.

«Строительство Bionic Hill начнется в этом году. В начале 2015 года реально запустить первую очередь. Из государственного бюджета на проект и копейки не пойдет. Мы только ожидаем, что город построит необходимые коммуникационные сооружения — дорогу, подведет электричество и газ. В мире это обычная практика. Ведь горбюджет будет получать средства от компаний, которые будут работать в инновационном парке» - отметил Хмельницкий.

Он также добавил, что не против привлечь в проект партнеров. Компания открыта для переговоров.

«Биофарма»

В прошлом году Horizon Capital совместно с нидерландским банком развития FMO приобрели долю в «Биофарме». Руководитель UDP озвучил планы по развитию «Биофармы».

«Мы строим завод, аналогичный «Биофарме», в Белой Церкви и планируем закончить его первую очередь в этом году. С партнерами или без мы также хотим построить подобный завод в России, в Калужской области, и продавать продукцию на российском рынке. В этой области власти создали благоприятные условия для инвесторов, благодаря чему сейчас там уже строится восемь фармзаводов. Кстати, UDP строит в Калуге жилой комплекс площадью 200 тыс. кв. м».

Консалтинговая компания "SV Development"