УКРАИНА, 10 июл. - SV Development. Власть решила облегчить застройщикам жизнь без «облегчения» их карманов. На днях Верховная Рада отсрочила введение новых, более жестких правил выделения земельных участков под строительство. На очереди законопроект об отмене для строительных компаний уплаты НДС и налога на недвижимость.

Кроме того, в правительстве «зреет» инициатива по снижению авансового взноса по льготной ипотеке с 25% до 10%. По словам застройщиков, эти новшества сделают жилье доступнее, но эксперты считают, что цены на квартиры эконом-класса, наоборот, возрастут.

Льготный период.

Пока что депутаты лишь немного упростили строительным компаниям правила игры. Точнее, оставили в силе старые порядки и отсрочили на два года введение более жестких требований. Речь идет об одной из статей закона о градостроительной деятельности, которая с января этого года запретила выделение «частникам» земельных участков для территорий, не имеющих детального плана развития. Правда, на практике эта норма активно не применялась, поскольку она могла привести к фактической «заморозке» строительной отрасли. Не секрет, что сегодня большинство населенных пунктов Украины либо вовсе не имеет генплана, либо этот документ датируется прошлым тысячелетием.

По данным Ассоциации городов Украины, сегодня нет генпланов развития в 15% областных центров, в 35% городов областного значения, в половине райцентров и практически во всех поселках и селах. Для разработки этих документов нужны сотни тысяч гривен (цена генплана для города с населением 50 тыс. человек составляет 500 тыс. грн). Таких средств в местных бюджетах, понятное дело, нет. В результате у застройщиков по всей стране назревали крупные проблемы с землеотводом для проектировки новых объектов. Поэтому парламент перенес вступление запрета в силу на январь 2015 года. Так что в течение ближайших полутора лет горсоветы могут выделять земли под застройку по прежней процедуре.

Налоговые бонусы.

Чем меньше бюрократической волокиты с отведением земли, тем дешевле обходятся «благодарности» местным советам. Однако эта экономия вряд ли положительно скажемся на конечной стоимости жилья, считают эксперты. Зато инициатива депутатов об отмене для застройщиков уплаты НДС и налога на недвижимость вполне могла бы удешевить новые квартиры на 15-20%. Если, конечно, правительство должным образом защитит права покупателей. «Сегодняшние условия вынуждают строителей к тому, чтобы закладывать уплаченные налоги на добавленную стоимость и недвижимое имущество в цену жилья, – говорится в пояснительной записке к законопроекту. – В конечном итоге эти налоги должно оплачивать население».

Авторы документа предлагают освободить от уплаты этих сборов тех налогоплательщиков, которые строят жилье с целью его дальнейшей продажи. То есть, за частный дом, который кто-то строит для себя, налоги государству заплатить придется. Зато застройщикам возведение новостроек обойдется дешевле: отмена одного только НДС автоматически снижает расходы при первой передаче готового нового жилья покупателю на 20%. Если в добавок к этому убрать необходимость уплаты налога на недвижимость, затраты застройщика уменьшатся больше. Соответственно, цена жилья на первичном рынке для конечных покупателей может быть ниже нынешних расценок примерно на четверть. За этим, правда, желательно проследить, ведь в проекте закона обязанность снижать цену для строителей не прописана.

Обратная реакция.

Удешевление первичного жилья на 20-25% все равно не сделает его массово доступным, ведь рядовому украинцу и $60 тыс., и $45 тыс. кажутся заоблачной суммой. Многим сегодня не по силам даже кредит на покупку таких квартир, поэтому правительство с подачи Украинского союза промышленников и предпринимателей (УСПП) хочет сделать программы льготной ипотеки от государства еще доступнее. Речь идет о снижении размера авансового платежа с 25% от стоимости кредитного жилья (это условие, которое актуально сейчас) до 10%. Также предлагается разрешить уплату первоначального взноса за счет средств работодателей и снизить проценты по кредитам программы доступного жилья «30/70» (где 30% стоимости жилья компенсирует государство).

С одной стороны, такие меры оживят ипотеку и рынок жилья, полагают эксперты. Мало того, что цена от застройщика будет ниже, так еще и появится больше возможностей приобрести новые квартиры на условиях дешевых кредитов. Этой ситуацией воспользуются люди, которые долгое время откладывали покупку жилья из-за нехватки средств. Однако оживление спроса тут же даст обратный эффект: цены на самые популярные в народе квартиры эконом-класса «поползут» вверх. Пока застройщиков сдерживает только стагнация рынка, зато с ростом покупательской активности стоимость небольших «однушек» и «двушек» увеличится на 10%. При этом жилье среднего и бизнес-класса действительно подешевеет, вот только позволить его себе в нашей стране могут очень немногие.

Условия проще, денег меньше: власть забирает деньги из программ доступного жилья

В начале июня Кабинет министров снизил уставный капитал Государственного ипотечного учреждения – на 20,6% (до 755,7 млн. грн). Первый раз правительство уменьшало статью год назад, но сразу в 2,3 раза (до 951,8 млн. грн). Поэтому с начальных 2,2 млрд. грн в уставном капитале ипотечного ведомства осталась лишь треть денег. В этом году ГИУ пока демонстрирует провальные результаты. По данным на конец мая ведомство рефинансировало всего 200 ипотечных кредитов в общей сложности примерно на 41,5 млн грн. Для сравнения, за весь прошлый год у банков было выкуплено около 1200 ипотечных сделок. Кроме того, учреждение никак не может запустить анонсированную еще осенью прошлого года программу льготной аренды жилья с правом выкупа. 

Консалтинговая компания "SV Development"