УКРАИНА, 15 май - SV Development. На вторичном рынке жилье практически перестало дешеветь.

Несмотря на конкуренцию со стороны сотен растущих как грибы новостроев, жилье на вторичном рынке практически перестало дешеветь, пишет dengi.ua.

Одесситка Виктория Одаренко перебралась в столицу четыре года назад. Но лишь в феврале 2013 года ей удалось выгодно продать свою «двушку» в Одессе, чтобы купить однокомнатную в Киеве. «То, что цены не растут, с одной стороны, помогло реализовать задуманное – найти подходящую квартиру в Киеве. С другой стороны, в Одессе также цены застыли, то есть получить за мою «двушку» рядом с центром 56 тысяч долларов было непросто – квартира продавалась почти год, и в процессе торга пришлось уступить покупателям 3 тысячи долларов», – рассказывает г-жа Одаренко. Что происходит с ценами на жилье? Где обещанный экспертами обвал цен?!  

Киевский бум-бум

Квартиры на вторичном рынке в Киеве покупают активно: в марте было заключено 1234 сделки купли-продажи квартир, это близко к среднемесячным показателям за минувший год. Спад в январе-феврале имел место: наложились сразу два фактора: традиционное постновогоднее затишье и легкая паника по поводу изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Но это затишье практически не затронуло цены. Столичная «вторичка» по-прежнему шокирует высокими ценами за метры в изношенных донельзя панельных многоэтажках и космическими суммами, в которые оценивают свою собственность продавцы квартир в центральных районах Киева.

Предпочтения покупателей прежние: 43% в общем объеме продаж занимают однокомнатные квартиры, 45% – двухкомнатные, на долю трехкомнатных приходится 12% сделок. При этом, как и годом ранее, самыми востребованными остаются однокомнатные и двухкомнатные стоимостью 400–640 тыс. грн. Наибольшим спросом в первом квартале пользовались квартиры, расположенные в Дарницком (22% сделок) районе. В то же время квартиры в Подольском (5%), Деснянском, Оболонском и Святошинском (по 6%) районах были наименее востребованы у покупателей. Интерес покупателей к Дарницкому району объясняется его развитой инфраструктурой и приближенностью к станциям метро (Позняки, Осокорки, Харьковская). В этом районе очень широк выбор для покупателя: выставлены на продажу как квартиры в домах постройки 2007–2012 годов, так и квартиры старого жилого фонда. Например, однокомнатная в относительно недавно построенном доме (площадь –  44 кв. м) стоит 512 тыс. грн. За «единичку» площадью 34 кв. м в старом доме просят 440 тыс. грн.

Традиционно в столице в продаже есть малометражные гостинки и хрущевки (площадью 27–30 кв. м), которые продают за 360–380 тыс. грн. Однако спрос на малоликвидное жилье находится на предельно низком уровне: готовые заплатить за квартиру 45–48 тыс. долл. покупатели приобретению старой тесной квартирки предпочитают инвестирование в строящиеся метры.

Хотя в строящихся и уже построенных новых домах цена метра гораздо ниже, чем на «вторичке», продажи в новостроях гораздо скромнее: за три месяца 2013 года была продана 1541 квартира против 2522 покупок давно обжитых квартир. Впрочем, как отмечали «Деньги», заинтересованность покупателей в строящихся метрах постепенно растет (см. номер от 9.04.2013, доступно на dengi.ua). И все же пока большинство жаждущих обзавестись собственными метрами предпочитает рассматривать старый фонд. Причина проста. Площадь таких квартир скромнее, чем новопостроенных, и качество построек ниже, но в итоге приобретения оказываются дешевле. Если за новую «единичку», расположенную в Дарницком районе (Харьковское шоссе, Киев), застройщик «Киевгорстрой» просит 481,5 тыс. грн., то в старом доме в том же районе однокомнатную можно купить за 390–400 тыс. грн. Разница – за счет площади, ведь новые метры обходятся однозначно дешевле: 9–10,5 тыс. грн. против 12–14 тыс. грн. на «вторичке».

С ценами в Киеве ситуация неоднозначная: статистика риэлтеров свидетельствует о явном росте стоимости жилья (см. график), с другой стороны – и продавцы, и даже сами посредники в один голос кричат о продолжающемся снижении цен. По мнению «Денег», нынешние колебания цен (для однокомнатных цены предложения поднялись за год на 2%) говорят, скорее, о ценовой стабильности.

Да, некоторые ликвидные категории объектов (однокомнатные около станций метро) подорожали (на 3–8%), но заявленная цена большинства квартир находится либо на уровне прошлого года, либо ниже на 1,5–3%. Спрос на жилье есть, но приобрести его без привлечения кредитов могут очень немногие покупатели. Ипотечные же займы по-прежнему стоят дорого – в лучшем случае, 21–24% годовых в гривне (эффективная ставка), к тому же у многих потенциальных заемщиков нет шансов взять кредит, так как недостаточно высоки официальные доходы.

Как и прежде, сделки совершаются с существенным дисконтом – обычно в процессе торга покупателю удается получить скидку от заявленной цены в размере 8–20%. В марте 2013 года средние заявленные цены квадратного метра по-прежнему были значительно выше средних реальных во всех районах Киева. Самая существенная разница между средней заявленной и реальной стоимостью была в Шевченковском (–48,8%) и Днепровском (–34,7%) районах. Наименьший разрыв между средней заявленной и средней реальной ценой метра – в Деснянском районе (–5,7%).  

Не время дорожать

В городах-миллионниках, где спрос ниже, чем в столице, также нет повода говорить о существенном изменении цен на «вторичные» метры. В Донецке продавцам удается удерживать позиции на уровне прошлого года – за 12 месяцев в среднем цена метра упала на 1–3%. Свой вклад в то, что рынок стабилен, сделали застройщики – в городе новые метры часто предлагаются по довольно высоким, по сравнению с другими городами-миллионниками, ценам. В центральном Киевском районе Донецка однокомнатные предлагаются по цене 320–480 тыс. грн. В удаленном от центра Петровском районе можно найти «единичку» за 170–230 тыс. грн.

В Днепропетровске цены просели за год на 7–20%. При этом самыми дорогими остаются квартиры в Жовтневом районе: там требующую ремонта однокомнатную продают за 280–350 тыс. грн. В Ленинском районе можно найти однокомнатную по цене 160–240 тыс. грн. Правда, такие цены обычно у квартир площадью 28–32 кв. м. Просторные апартаменты в недавно построенных домах стоят, как правило, на 25–40 тыс. грн. дороже.

В Одессе «вторичка» явно и недвусмысленно дешевеет: за год цены просели на 4–13%. Всему виной активная застройка спальных массивов. Из-за большого предложения на «первичке» одесситы отказываются вселяться в старый фонд. «У нас кругом одни стройки, где цены гораздо интереснее, чем в старых домах, потому, решаясь покупать квартиру, большинство отдает предпочтение новостройкам», – уверяет одесситка Лариса Беляева. В центре Одессы за однокомнатную просят 330–460 тыс. грн. На окраине города купить «единичку» можно за 180–240 тыс. грн.

Во Львове традиционный дефицит метров в продаже – как новых, так и «вторичных». Из-за этого цены стабильны, а стоимость трехкомнатных за последний месяц чуть подросла – на 2–3%. В расположенном рядом с центром Лычаковском районе купить однокомнатную можно за 250–270 тыс. грн. В центральном Галицком районе квартира площадью 40–42 кв. м обойдется в 460–530 тыс. грн.

В Харькове, где предложение «вторичного» жилья, как и во Львове, весьма скромное, происходит постепенный рост цен. Среди причин – продавцы «вторичного» жилья пытаются угнаться за застройщиками, а на «первичке» цены постепенно растут. В итоге за последний месяц квартиры в Харькове подорожали на 3–5%. Купить однокомнатную в этом городе можно за 200–240 тыс. грн. В городах-миллионниках торг также уместен, однако, в отличие от столицы, обычно покупателям жилья в регионах удается выторговать небольшую скидку – максимум 2,5–6%. Никаких перспектив   подорожания  в городах-миллионниках нет – колебания в пределах 1,5–3% в течение года будут связаны с сезонностью: летом спрос снижается и продажи «сходят на нет», а осенью на волне деловой активности спрос повышается и количество сделок по продаже жилья растет.

Право на доход

Весной арендодатели в Украине в очередной раз попытались изменить условия сдачи своих квадратных метров. По крайней мере, статистика говорит об уверенном росте заявленных владельцами квартир ставок аренды. За последние шесть месяцев средняя ставка аренды однокомнатных в Киеве увеличилась на 4,3%, до 4,1 тыс. грн. в месяц. Впрочем, в столице, как и ранее, есть возможность арендовать однокомнатную по цене 2,5–2,8 тыс. грн. в месяц.

Такие квартиры расположены в Деснянском районе, где за 3 тыс. грн. вполне реально снять меблированную и оборудованную бытовой техникой просторную однокомнатную   квартиру . Похожая квартира в Оболонском районе обойдется квартиросъемщику в 3,5–4 тыс. грн. в месяц. Традиционно самые дорогие объекты – на Печерске, где владельцы готовы сдать «единичку» за 4,5–5 тыс. грн./ мес. В городах-миллионниках аппетиты владельцев жилья скромнее, чем в Киеве, хотя постепенный рост ставок происходит и там.

Самый дорогой для арендатора – Донецк, где вблизи центра снять однокомнатную можно за 2,2–3 тыс. грн. в месяц. В Одессе на окраине города аренда обойдется в 700–900 грн./ мес., ближе к центру – 2,2–3 тыс. грн. В Днепропетровске и Львове ставки аренды практически идентичны, хотя в западной столице вариантов для арендаторов крайне мало. В среднем арендовать «единичку» в этих городах можно за 1,2–1,8 тыс. грн./ мес. Харьков, как и прежде, располагает самыми дешевыми метрами: там аренда квартиры в месяц обойдется арендатору в 600–900 грн.

Консалтинговая компания "SV Development"