УКРАИНА, 23 апр. - SV Development. Дворцы класса люкс, продающиеся сегодня в Украине, обогнали по стоимости аналоги в Евросоюзе. Цены летят в небо благодаря растущему классу отечественных миллионеров и их неудержимой тяге к показной роскоши, - пишет Максим Бутченко в № 15 журнала Корреспондент от 19 апреля 2013 года.
 
Интерьер особняка, выставленного на продажу в небольшом поселке Белогородка, что в 20 км от столицы, впечатляет. Итальянские диван и кресла, обтянутые коричневой кожей, стоимостью $ 32 тыс., эксклюзивная кухня из дуба в чернобелых тонах по цене однокомнатной квартиры в Киеве, а также бельгийские медные светильники ручной работы за $ 3 тыс.

“Дом я построил год назад для себя, поэтому денег на отделку не жалел”, - рассказывает владелец усадьбы киевлянин Андрей, не решившийся назвать свою фамилию прессе. По словам продавца, он срочно нуждается в деньгах, поэтому просит за особняк не слишком высокую для его уровня цену - $ 2 млн.

Средняя цена 1 кв. м домов для богачей в Киеве составляет $ 7,9 тыс
И правда, украинская недвижимость класса люкс давно перешагнула этот ценовой барьер. Например, здание в стиле хайтек в Крыму на сайте объявлений slando.ua выставлено за $ 7,5 млн, а двухэтажное имение в Конча-Заспе под Киевом - за все $ 15 млн.

Впрочем, для 90 % населения страны такое жилье недоступно: украинцу, получающему, согласно официальной статистике, среднюю зарплату $ 370, пришлось бы копить на него несколько тысяч лет. Специалисты оценивают отечественный рынок недвижимости элит-сегмента, включающего люкс- и премиум-классы, как один из самых дорогих в Европе.

По результатам исследования The Wealth Report 2012, проведенного международной консалтинговой компанией Knight Frank, средняя цена 1 кв. м домов для богачей в Киеве составляет $ 7,9 тыс. Для сравнения: в Барселоне - $ 5,3 тыс., а в Брюсселе - $ 5,8 тыс. Кроме того, по подсчетам Корреспондента, самые дорогие из продающихся украинских особняков как минимум вдвое дороже своих собратьев в Восточной Европе.

Заоблачные отечественные цены эксперты объясняют столь же баснословными теневыми доходами их потенциальных покупателей - политиков, бизнесменов и госчиновников, а также растущим с каждым годом числом украинских богачей. По данным налоговой службы, количество гривневых миллионеров в стране с 2011 по 2012 год увеличилось на 754 человека, превысив 2,2 тыс.

Заоблачные отечественные цены эксперты объясняют столь же баснословными теневыми доходами их потенциальных покупателей - политиков, бизнесменов и госчиновников
И это еще слишком скромные подсчеты, утверждают эксперты изданий Ukraine Business Insight и Eurasia Insights. По результатам их исследования Wealth Management Ukraine 2012, в Украине проживают около 30 тыс. миллионеров.

Соответственно растет приобретаемый ими элитсегмент рынка жилья. Сегодня каждый десятый дом, продаваемый в Украине, - премиумили люкс-класса, констатирует Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.

И если на обычную недвижимость после кризиса 2008 года цены упали вдвое, то премиальный сегмент не подешевел. Этот парадокс объясняет Сергей Злыдень, глава Ассоциации специалистов по недвижимости: “Продавцы хотят вернуть деньги, вложенные в дома [до кризиса], а покупатели - показать, что они богаты [подчеркнуть статус]. Поэтому рынок остается перегретым, как до кризиса”.

Золотые ворота

Вышеупомянутый Андрей, спускаясь по белой мраморной лестнице в холле своего дома, демонстрирует Корреспонденту висящую под потолком люстру с коваными медными плафонами стоимостью $ 32 тыс. “Это цена неплохого автомобиля. Считай, что над головой висит Toyota RAV4”, - шутит владелец особняка.

Интерьер дома выдержан в стиле барокко, особо любимом отечественными магнатами. Среди прочих изюминок жилища - бельгийская медная крыша, которая обошлась хозяину в $ 380 тыс., а также spa-комплекс и автономная система канализации с самоочисткой.

Еще большая роскошь отличает другое загородное имение, выставленное на продажу за $ 15 млн в Конча-Заспе и занимающее второе место в рейтинге самых дорогих домов Украины, составленном Корреспондентом.

Среди прочих изюминок жилища - бельгийская медная крыша, которая обошлась хозяину в $ 380 тыс., а также spa-комплекс и автономная система канализации с самоочисткой.
“Эксклюзивное статусное имение класса де Люкс”, как описывают его хозяева в своем объявлении, имеет общую площадь 1,2 тыс. кв. м и напоминает французский замок XIX века. Потенциального покупателя хотят соблазнить также теннисным кортом, земельным участком площадью 1 га и собственным выходом к Днепру.

Угодить клиенту, у которого в кармане завалялись несколько миллионов долларов, не так легко, убедилась на собственном опыте Валентина Боркун, директор агентства недвижимости Park Lаne. Люди, готовые заплатить от $ 2 млн до $ 20 млн, видят свои пенаты как резиденцию, подчеркивающую статус ее владельца, объясняет эксперт, поэтому требования к домовладению соответствующие. Во-первых, участок земли должен быть не менее 20 соток.

Во-вторых - необходим хороший автомобильный подъезд, а также отсутствие пробок на пути к особняку. Этому условию отвечают, например, столь популярные у состоятельных украинцев обуховское и житомирское направления.

Третье обязательное требование - наличие гостевого дома и дома для прислуги. Среди других капризов клиента - spa-зона, бассейн и спальни для всех проживающих со своим санузлом и гардеробной в каждой.

Всем этим пунктам удовлетворяет, к примеру, третья позиция рейтинга Корреспондента - вилла за $ 7,5 млн, расположенная в поселке Ореанда на Южном берегу Крыма всего в 1 км от моря.

Среди других капризов клиента - spa-зона, бассейн и спальни для всех проживающих со своим санузлом и гардеробной в каждой.
На площади 800 кв. м раскинулось поместье, построенное с применением современных технологий. В частности, климатической системой, контролирующей в том числе температуру в доме, можно управлять через спутник, находясь в другом городе. Особый шик придают усадьбе лестницы из закаленного стекла и мраморная беседка.

Спрос на фешенебельные дома в Крыму растет, констатирует Олег Мирошниченко, глава агентства недвижимости ЮБК. Большинство дней в году температура выше нуля, морской воздух полезен для страдающих легочными и сердечными заболеваниями, перечисляет он преимущества выбора полуострова в качестве места для жилья.

“Около года назад у нас купила элитный дом клиентка из Луганска, страдающая астмой, - рассказывает Мирошниченко, - так теперь она обходится без уколов и таблеток”.

Между тем украинцы не столь частые покупатели особняков в субтропическом климате. Сюда больше стремятся россияне и белорусы, составляющие 60 % клиентов крымских агентств недвижимости.

А вот донецким риелторам приходится рассчитывать только на местных миллионеров. В 2011 году в центральном районе столицы Донбасса приобрел дом класса люкс 25-летний сын главы Донецкой облгосадминистрации Андрея Шишацкого, раскрывает тайну Евгения Яновская, руководитель агентства Элит Донецк. Коттеджи в этом престижном месте стартуют от $ 1 млн.

Главный тренд последнего времени - природные материалы, например дубовые окна стоимостью $ 180 за 1 кв. м или мраморные выключатели по цене от $ 200
У клиентов Яновской особый подход к выбору места жительства - они с пристальным вниманием относятся к тому, кто живет поблизости. И если рядом стоят старенькие многоэтажки советского образца, сразу уезжают, подчеркивает риелтор.

Столь же щепетильны будущие владельцы дворцов в отношении к экологической чистоты прилегающей территории, а также материалов, из которых построено здание. Перед покупкой производится экспертиза воздуха, воды и отделки помещений.

Соответственно, главный тренд последнего времени - природные материалы, например дубовые окна стоимостью $ 180 за 1 кв. м или мраморные выключатели по цене от $ 200.

В тени усадьбы

Украинский рынок недвижимости класса люкс подобен закрытому английскому клубу - случайные люди туда не вхожи, а информация о покупателях, сделках и даже ценах хранится в секрете.

Торги здесь начинаются с $ 1 млн за объект, констатирует Костецкий, но в объявлениях и договорах о купле-продаже расценки зачастую занижают, чтобы снизить выплату налога с покупки, который составляет в Украине 5-7% от стоимости дома. Для сравнения: в США он равен 1,5%.

Истинная стоимость владений остается в тени, как и доходы главных субъектов рынка элитнедвижимости - бизнесменов, политиков и высокопоставленных чиновников.

“Если депутат скажет, что у него дом в Конча-Заспе, то нужно задекларировать имущество, - резонно полагает Костецкий. - Понятно, что никто этого не хочет”.

В то же время на Западе громкие покупки сразу становятся достоянием общественности. Например, в декабре 2012-го певица Рианна купила роскошный особняк за $ 12 млн в престижном районе Лос-Анджелеса, а в мае того же года певец Джастин Бибер заплатил $ 6,5 млн за виллу, расположенную в калифорнийском Калабасасе. Новости об их приобретениях облетели не только американскую, а мировую прессу.

Впрочем, в США никто не скрывает даже финансовых условий сделок, не говоря уже о самих фактах покупки дорогих поместий, утверждает в разговоре с Корреспондентом Ричард Шульман, лос-анджелесский эксперт по элитной недвижимости.

Именно закрытость и теневой характер этого рынка делают его чрезвычайно перегретым
Между тем украинские объекты элит-сегмента уже догоняют по стоимости западные. Именно закрытость и теневой характер этого рынка делают его чрезвычайно перегретым, считают эксперты, - цены на премиальное жилье завышены в несколько раз.

Нынешние продавцы домов высшего класса до кризиса вложили немалые средства в их постройку и теперь хотят как минимум вернуть потраченные средства, объясняет Яновская.

Еще один фактор, влияющий на украинские цены, - стремление соотечественников к показной роскоши. По наблюдениям Костецкого, часто толстосумы устанавливают позолоченную сантехнику или мебель из ценных пород древесины, украшенную полудрагоценными камнями. В противовес им большинство европейцев стремятся к созданию практичной и комфортной зоны проживания.

В результате, если четырехэтажные апартаменты с оздоровительной зоной, винным погребом и бассейном, к примеру, в Чехии можно купить за $ 3 млн, то в Украине за такие хоромы попросят вдвое больше. И это не предел, отмечают эксперты, прогнозируя дальнейший рост рынка в среднем на 1-2% в год.

“Число богатых людей в стране увеличивается, и дорогостоящие дома становятся для Украины обыденностью”, - заключает Костецкий.

Дома с мезонином

Самые дорогие дома, выставленные сегодня на продажу в городах Украины, как минимум вдвое дороже своих восточноевропейских аналогов

КиевХарактеристики: 1.200 кв. м, два этажа, участок 10.000 кв. м Лесопарковая зона Конча-Заспа, выход к р. Днепр.Теннисный корт, русская баня, сауна, римская парная, два бассейна, парковка Стоимость, $ млн: 15,0

ОдессаХарактеристики: 1.585 кв. м, три этажа, участок 1.718 кв. мПриморский район Большой Фонтан.Гараж на 12 машин, бассейн, винный погреб, тренажерный зал, две сауны, зимний сад Стоимость, $ млн: 10,0

ЯлтаХарактеристики: 800 кв. м, два этажа, участок 3.300 кв. мПгт Ореанда, 700 м до моря.Виноградник, чайный домик, витражное остекление, два бассейна, две бани, гараж Стоимость, $ млн: 7,5

Донецк Характеристики: 2.500 кв. м, подвал, четыре этажа, участок 5.000 кв. мНедалеко от городских прудов.Бассейн, зимний сад, два гаража на четыре машины, парковка, гостевой дом, боулинг, беседки Стоимость, $ млн: 7,5

ЛьвовХарактеристики: 420 кв. м, цоколь, два этажа, участок 1.000 кв. мПарковая зона Шевченковский Гай.Проект известного архитектора, гараж на две машины, бассейн, сауна Стоимость, $ млн: 1,7

Самые дорогие дома, выставленные на продажу в странах Восточной Европы

РумынияХарактеристики: 850 кв. м, цоколь, два этажа, мансарда, участок 460 кв. мг. Бухарест.Сад, терраса, сауна, гараж, парковка, частичная меблировка, капитальный ремонт Стоимость, $ млн: 7,0

ПольшаХарактеристики: 1.261 кв. м, цоколь, два этажа, участок 6.600 кв. мг. Констанцин-Езорна, 20 км от Варшавы.Дом - исторический памятник. Теннисный корт, гаражи, подсвечивание фасадов, лифт, кинозал, тренажерный зал, сауна Стоимость, $ млн: 6,0

БолгарияХарактеристики: 700 кв. м, два этажаг. София, район горы Витоша.Гараж на две машины, парковка, бассейн со встроенной звуковой системой, сауна, тренажерный зал, детский домик, эксклюзивный интерьер, дизайнерская мебель, техника 3,7

ЧехияХарактеристики: 750 кв. м, четыре этажа, участок 6.235 кв. м32 км от центра г. Праги.Гараж на восемь машин, пристройка с кабинетом, гостевой дом, бассейн, сауна, тренажерный зал, каскадные пруды, сад Стоимость, $ млн: 3,5

Венгрия Характеристики: 1.256 кв. м, цоколь, три этажа, участок 2.215 кв. мг. Будапешт.Гараж на шесть машин, три парковки, бассейн, гранитные полы с подогревом, система безопасности, лифт Стоимость, $ млн: 3,4

Данные: Slando, InterTime, real-estate.lviv.ua, elite.dn.ua, gratka.pl, ingatlanonki.hu, ceskereality.cz, bulgarianproperties.bg, imobiliare.ro

***

Этот материал опубликован в №15 журнала Корреспондент от 19 апреля 2013 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

Консалтинговая компания "SV Development"