УКРАИНА, 9 апр. - SV Development. Квартиры на Южном берегу Крыма подешевели на 25-50%. Время покупать?

К жилому комплексу «Белый дом» от гурзуфского пляжа «Гуровские камни» минут 15 ходьбы. Но путь этот нелегок — дом стоит высоко на горе. Управляющая компания многоквартирного дома нашла оригинальный способ доставки жильцов на пляж — по маршрутам от пляжа до новостройки или до центра Гурзуфа курсируют брендированные электромобили. Владимир Рогов, бизнесмен из Мариуполя, приобрел квартиру в этом доме в 2008 году, пишет Инвестгазета.

Двухкомнатная квартира в 88 квадратных метров обошлась ему в $168 тыс. «По тем временам это было одно из самых дешевых предложений», — вспоминает Рогов. Он, кстати, был уверен, что покупает квартиру в доме с собственным пляжем. Такой бонус обещали рекламные плакаты, на которых «Белый дом» и вправду выглядел построенным на берегу. Позже стало понятно — пляж арендован. Пять лет спустя квадратный метр в домах подобного класса на ЮБК подешевел на четверть — до $1,4 тыс. Но если спросить Владимира Рогова, купил бы он, при наличии свободных средств, еще одну квартиру по нынешней цене, в ответ он лишь тяжело вздохнет. Его сомнение будет понятно всем без исключения владельцам крымской недвижимости. Претензий к ней немало — от качества строительства до юридических нюансов. Однако пока продавать свою квартиру Рогов не намерен.

Золотой берег

ЮБК — это береговая линия протяженностью 150 км и шириной от двух до восьми километров. Крымские горы отделяют этот узкий участок от остальной территории полуострова, за счет чего тут царит мягкий субтропический климат, гарантирующий жителям региона свыше половины солнечных дней в году. Климат и ландшафт — главные конкурентные преимущества Большой Ялты и Алушты по сравнению с остальной береговой линией полуострова.

«Когда из одного окна вид на море, а из другого на горы — это просто кайф», — смакует мариуполец Рогов. Строительный бум, начавшийся на ЮБК в 2006 году, позволил ему приобрети квартиру в комфортабельном жилкомплексе. Купить что-то приличное до 2006-го было сложно. Выбирать приходилось между вторичным жильем, покупкой дома в частном секторе или земли под индивидуальное строительство.

За последние шесть лет на ЮБК выросло больше пятидесяти жилищных комплексов. Но если до кризиса квадратный метр на этапе строительства стартовал от $1,9 тыс. (но мог достигать и $2,5-4 тыс.), то сейчас ситуация изменилась. Согласно статистике SV Development, рынок «первички» на ЮБК дал значительную усадку — квадратные метры подешевели на 25%, а в некоторых случаях и на все 50%. До кризиса застройщики спешили быстрее построить, начиная закладку фундамента — и попутно продажу, порой не имея даже разрешительных документов.

Возведение многих объектов сопровождалось скандалами и даже арестами представителей местных властей. Так, например, бывший мэр Гурзуфа больше года находился в розыске, а потом под следствием за выделение 1,3 га земли общественной организации под хранение плавательных средств. Позже на этом месте — в десяти метрах от берега моря — начали строить жилищный комплекс «Лагуна» (стоимость квадратного метра — от $3,5 тыс.). Несмотря на высокую цену, 40% квартир уже выкуплены. Хотя сейчас телефоны, указанные на сайте комплекса, не отвечают.

Кризис заставил и застройщиков, и покупателей трезво оценить специфический рынок южнобережной недвижимости. Ситуация с «Лагуной» — не единична. По данным SV Development, треть новостроек ЮБК заморожена. «Примерно у половины объектов, на которых приостановлена стройка, проблемы с документами на землю и разрешениями на строительство, у остальных — проблемы с инвестициями», — комментирует Владимир Степенко из SV Development.

Другая особенность рынка — возведение жилищных комплексов на арендованной земле, причем сроки аренды могут быть разные — от 10 до 49 лет. Что это значит? «Для покупателя такая ситуация — рискованна, так как статус земли по истечении этого срока неясен», — объясняет юрист жилкомплекса «Шато Ришелье» Елена Бужеря. В «Шато Ришелье» — земля в собственности, что является одним из конкурентных преимуществ. Александр Болховитов, председатель комиссии по внешнеэкономической деятельности и инвестиционной политике Ялтинской горадминистрации и владелец агентства недвижимости, не боится говорить вслух о последствиях: «Город может предложить собственникам выкупить землю или продлить срок аренды. В конечном итоге вся непредвиденная финансовая нагрузка ляжет на плечи владельцев квартир». Своим клиентам Болховитов советует только комплексы, имеющие статус жилого дома.

Апартаменты и эллинги — еще одна специфическая особенность рынка крымской недвижимости. За красивыми словами опять скрываются проблемы с землей. «Это значит, что земля, на которой построен дом, имеет иное назначение — она не выделялась под строительство жилого дома», — объясняет Болховитов. За такое жилье владелец будет платить по тарифам для юридических лиц. «Обслуживание таких квадратных метров с каждым годом будет расти», — прогнозирует собеседник «Инвестгазеты».

Сезон продаж

В агентстве недвижимости «Ялта-сити», филиалы которого работают в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Запорожье и Днепропетровске, основные тенденции на рынке описывают так: «Дорогой клиент пропал, актуальны бюджетные квартиры».

Дорогой клиент — это, как правило, ностальгирующие москвичи, питерцы и сибиряки. На их долю, по данным SV Development, приходится 62% проданной недвижимости — именно они были до кризиса основными покупателями жилья премиум-класса. Отсутствие таких клиентов в «Ялта-сити» поясняют интересом к Сочи. А основными покупателями крымской недвижимости сейчас называют выходцев с юго-востока Украины. Чуть меньше покупателей из Киева и Днепропетровска.

В SV Development рынок первичной недвижимости Большой Ялты оценивают в $400-500 млн., утверждая, что количество сделок стремится к докризисному. Так, если в 2008-м было заключено 2393 сделки, в следующие два года рынок упал вдвое, а в 2012 году вырос до 2241 сделки. Болховитов к этим цифрам относится сдержанно — по его словам, значительно упало «качество» сделок. Сейчас продажа объекта стоимостью $150-200 тыс. считается большой удачей. Хотя раньше таких сделок было большинство.

Если до кризиса в отношении клиентов действовала политика: «Вас не устраивает наше предложение? До свидания», — то сейчас покупателям готовы предоставлять скидки, дарить бытовую технику и завлекать эффективным управлением квартирой. Это значит, что с согласия владельца управляющая компания может сдавать недвижимость в аренду. Например, такую услугу предлагает гурзуфский комплекс «Фамилия». Зимой двухкомнатная квартира до 88 кв. метров зарабатывает 500 грн. в сутки, летом — от $100. Другие жилые комплексы, например «Александрия» в Гаспре или Respect holl в Кореизе, cпешно переделывают непроданную часть комплекса в отели. В Ялтинской «Бригантине» используют иной способ привлечения клиентов — через перепланировку квартир. Квартиры площадью в 140 кв. метров продаются как две по 70.

Таким способом инвесторы пытаются вернуть вложенные средства. На волне интереса к крымским апартаментам заработать удалось компаниям, которые быстро строились и успели запустить объекты до кризиса. А таких немного. Болховитов утверждает, что для желающих приобрести крымскую недвижимость — самое время. Но ожидать, что цены на нее в ближайшие годы будут расти, не стоит.

Консалтинговая компания "SV Development"