УКРАИНА, 3 апр. - SV Development. Официальная квартирная очередь уже растянулась более чем на 1,2 млн. Но несмотря на то, что ставки на кредитование первичного жилья все еще постепенно снижаются, 22% годовых - это не ипотека, а сама только название. Так что при всем богатстве выбора рассрочка как альтернатива становится все более популярной.

Две большие разницы.

Некоторым потенциальным покупателям кажется, что оба варианта - кредит и рассрочка - идентичны. Но это только на первый взгляд. Действительно, в обоих случаях от клиента требуются первоначальный взнос и оплата заемных средств в виде годовой процентной ставки. Но рассрочка - Это приобретение недвижимости, плата за которую вносится частями с определенным периодом в несколько месяцев или лет. Ипотека же - это кредит под залог недвижимости с большим сроком и небольшими ежемесячными платежами. При этом, в отличие от ипотечного жилья, приобретаемая квартира в рассрочку, переходит в собственность покупателя только после полной оплаты ее стоимости, а с клиентом заключается договор аренды до момента полного расчета.

Если речь идет об ипотеке, то размер первоначального взноса обычно ограничивается 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При рассрочке же обычно он составляет половину, а то и 60-70% от стоимости жилья. Процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас в среднем колеблется от 16 до 24% годовых в гривне. Застройщики же чаще предлагают рассрочку без начисления процентов до окончания строительства или на определенный небольшой срок после окончания (обычно до трех лет - ред.), но уже с начислением процентов. Ставки в последнем случае находятся в диапазоне от 5% до 16% годовых на остаток задолженности и зависят от размера первоначального взноса, но все равно растут прямо пропорционально сроку. Практика показывает, что при под-сумками рассрочки, оформленной на два года, покупатель переплачивает не более 10% стоимости жилья.

Лишь несколько компаний могут позволить себе подождать пять лет, но о более длительный срок даже говорится: у застройщика нет «длинных» ресурсов, в отличие от банка, который может кредитовать за счет привлеченного долгосрочного финансирования. С другой стороны, небольшие сроки - это также один из факторов, который позволяет застройщикам выставлять такие лояльные требования к покупателям при рассрочке.

Как известно, кредиты на приобретение квартир в строящихся объектах банки выдают с большой неохотой, если это не совместный проект с застройщиком. В этом случае банк уверен в надежности застройщика и готов предоставить заем покупателям квартир в конкретной новостройке. Но даже в таком случае к заемщику выдвигают строгие требования: это и официально подтвержденные доходы, и высокие значения коэффициентов PTI (отношение суммы кредита к доходу заемщика), и OTI (отношение суммы всех обязательств заемщика к его дохода), и наличие постоянной прописки, и наличие дополнительных активов. Застройщики же гораздо лояльнее относятся к своим клиентам: для оформления договоров с рассрочки нужен минимальный пакет документов, ведь гарантией для застройщика выступает залог в виде квартиры в им же построенном (или еще недостроенном) дома. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

С другой стороны, при наступлении финансовых трудностей у клиента реструктурировать долг будет достаточно проблематично, поскольку у застройщика нет другого источника финансирования, чтобы перекрыть разрыв.

«Квадратные» облигации.

В Киеве каждая третья квартира продается в рассрочку.
В некоторых случаях застройщик делает финт ушами: его рассрочка включает покупку целевых облигаций, эмитентом которых выступает застройщик, а при введении дома в эксплуатацию застройщик обменивает приобретенную клиентом часть облигаций на целую квартиру. Взамен части суммы, которую физлицо не доплатила, можно взять рассрочку.

Перед покупкой облигаций инвестор обязан заключить с застройщиком договор бронирования подходящей квартиры. В нем необходимо указать дом, подъезд, этаж, крыло и другие функциональные назначения объекта. Забронированный объект застройщик обязуется передать инвестору, если последний на момент завершения строительства имеет право собственности на пакет целевых облигаций.

Инвестор может приобрести облигации путем заключения договора купли-продажи с коммерческим банком или компанией по управлению активами, привлекаются застройщиком для обслуживания эмиссии и размещения облигаций на основании договора андеррайтинга.

После окончания строительства профинансирован объект переходит инвестору. Это может происходить посредством погашения облигаций. Инвестор принимает объект, подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности. При этом перечисляет облигации со своего счета на счет застройщика. Вроде бы все просто.

Но как это обычно бывает у нас, законодательных гарантий своевременного завершения строительства и передачи инвестору права собственности на объект нет: предусмотрено лишь пра-во (возможность) застройщика обеспечить выпуск облигаций, например, путем предоставления банковской гарантии, поручительства или страхования. Но поскольку речь идет лишь о праве, а не об обязанности, в большинстве случаев облигации остаются необеспеченными. Поэтому если застройщик окажется финансово несостоятельным и не сможет завершить строительство, инвестору ничего не останется, кроме ряда судебных разбирательств.

Себе, любимому.

Сами застройщики и девелоперы не отрицают специфических рисков, связанных с покупкой в ​​рассрочку. Если покупатель приобретает в рассрочку готовую недвижимость по схеме, когда квартира до определенного момента находится в собственности застройщика, то в случае возникновения ситуаций, связанных с судебными решениями не в пользу застройщика или решениями исполнительной службы, он может остаться без квартиры. Имущество застройщика, включая квартиры, купленные по такой схеме, могут быть удалены или на их отчуждение может быть наложен арест. Поэтому лучше выбрать схему, где квартира находится в залоге, как при ипотечном кредитовании.

Также есть и риск для покупателей недостроенного жилья, если очень много квартир в доме продано в рассрочку. У застройщиков обычно нет резервов, серьезной службы внутренней безопасности и дополнительных механизмов хеджирования рисков, поэтому они вполне могут с солидным портфелем просроченной задолженности на руках. Если платежи будут поступать не по всем договорам покупки в рассрочку, то темпы строительства этого объекта снижаться, а это вызовет еще больший процент неплатежей, что рано или поздно приведет к кассовых разрывов. А для строительства они губительны, поскольку большое влияние на себестоимость проекта.

К основным недостаткам рассрочки эксперты относят тот факт, что застройщик вправе повышать стоимость квадратного метра до окончания строительства, и некоторые застройщики практикуют схему, по которой невозможно зафиксировать стоимость жилья на первичном уровне. Выплаты, как правило, рассчитываются, исходя из текущей стоимости жилья, а она растет по мере готовности объекта. А это значит, что даже при рассрочке без начисления процентов в итоге придется заплатить больше, чем стоимость квартиры, определенная сначала с клиентом.

Вариант рассрочки подойдет покупателю, который насобирал часть стоимости нового жилья, но еще собирается продать свою старую квартиру, чтобы оплатить часть приобретение новой, т. е. планирует приобрести новое жилье для собственных нужд или просто вкладывает деньги в недвижимость для сохранения. И, Увы, этот способ оплаты жилья не предоставляет возможности для покупки квартиры лицам с невысоким доходом. 

Консалтинговая компания "SV Development"