УКРАИНА, 12 фев. - SV Development. Чтобы ответить на этот вопрос, стоит сказать пару слов о продаже недвижимости в 2012 году. Хотя он не стал эпохальным для возрождения украинского рынка ипотеки, но оказался интересным для понимания сектора после кризиса.

Это было в 2012 году

Согласно данным Минюста в 2012 году количество сделок по покупке-продаже недвижимости выросло почти на треть по сравнению с 2011 годом.

Количество сделок растет уже на протяжении трех лет. Это еще раз показывает, что рынок вторичной недвижимости существует, живет и имеет свои успехи и неудачи. По словам риелторов, рынок вторичной недвижимости никуда не исчезал, он просто существенно изменился после кризиса.

Доля инвестиционных покупателей, когда человек приобретал несколько квартир для вложения денег, существенно уменьшилась, а рынок так называемой покупки через продажу, когда человек приобретает другую квартиру только после того как продает свою квартиру, существенно вырос.

Если до кризиса доля инвестиционной покупки недвижимости была больше половины всех сделок на рынке, то сейчас ее доля - не более 20%. Хотя закономерность очевидна: чем дольше курс доллара будет стабильным, тем больше будет появляться инвестиционных покупок недвижимости.

Строителям крупных городов в 2012 году опять не хватало площадок. Все незавершенные стройки, которые можно было "разморозить", уже "разморозили". В одном только Киеве в 2012 году было возобновлено строительство на 45 ранее "замороженных" стройплощадках.

Если посмотреть общее количество брошенных площадок, то может показаться, что их еще много. Беда в том, что это "мертвые замороженные трупы". Их невозможно реанимировать по юридическим причинам, ведь часто непонятно, кто их владелец. Докризисные запасы строек уже задействованы. Нужны новые площадки.

Еще один фактор, важный для понимания рынка продаж недвижимости на первичном рынке, - рассрочка. Со слов строителей, доля продаж новых квартир в рассрочку в больших городах достигает 90% от всех проданных. В провинции даже рассрочка не помогает - у населения нет денег.

Это ждем в 2013 году

И риелторы, и строители указывают на устойчивый спрос на недвижимость экономичного класса и класса "де-люкс". При этом очень низкий спрос на недвижимость бизнес-класса - уже не "эконом", но еще не "элит".

Из-за этого компании стараются строить жилье класса "эконом плюс" и опасаются строить "полулюксы" и "люксы". Продавать дешево недвижимость бизнес-класса строителям невыгодно - клиенты могут купить ее только в кредит.

Тут возникает проблема. Текущие ипотечные кредиты дорогие, хотя в январе они немного подешевели. Ближе к маю на рынке можно будет найти ипотечные займы по реальной ставке 14-15%. Ниже ставок в 2013 году на десять лет и больше не будет. В 2015 году, возможно, на рынке появятся ипотечные ссуды по ставке 10%.

Возрождение рынка ипотечного кредитования частично подвинет рассрочку строителей, но в 2013 году пока ее не заменит. Будет двоевластие: рассрочка и ипотечные кредиты на десять лет, но не очень дешевые.

Программа "Доступное жилье" в 2012 году сыграла роль, которую военные называют "разведка боем". Начальный вариант программы столько раз меняли, что теперь профильное министерство решило радикально ее переписать. Это правильно.

Прошлый год показал, как она может работать, и кто ею может воспользоваться. На 2013 год на проект запланировано выделить 300 млн грн. Это много - за 2012 год на нее было израсходовано всего 20 млн грн, кредиты получили около тысячи человек.

В 2013 году получить кредит по программе "Доступное жилье" смогут, прежде всего, лица, получающие только "белую" зарплату на уровне, не ниже средней по Украине. Они могут рассчитывать на экономичное жилье в пригороде.

МинЖКХ хочет жестко контролировать цену продажи жилья по этой программе. В 2012 году некоторые строители придумывали различные доплаты к базовой цене, в результате чего многие потенциальные покупатели отказались от таких квартир.

Реальная цена сильно выроста, а льгота по кредиту распространялась только на базовую цену. Теперь МинЖКХ не допускает доплаты. Некоторые строители с этим согласны, оговаривая, что это может быть только "экономим-минус".

Все честно и логично: программа "Доступное жилье" - это все же социальная программа. Для элитного жилья человек должен иметь свои деньги.

В 2013 году Государственное ипотечное учреждение - ГИУ - хочет запустить программу продажи жилья аренду с выкупом. Не ее реализацию планируется потратить 1,5 млрд. грн. Суть программы простая: ГИУ будет покупать у строителей жилье и сдавать его в аренду с правом выкупа все желающим.

Тут нет проблемы официальной зарплаты, стоимости залога и кредита. Аренда все это объединяет, но она тоже не бесплатная. Фонд содействия молодежному строительству хочет запустить похожую программу для молодых семей.

Оба ведомства говорят о социальном жилье и хотят денег. В госбюджете-2013 есть 50 млрд грн, которые можно инвестировать в любимое социальное жилье. Этой суммы хватило бы и ГИУ, и "молодежке", и МинЖКХ, и не только им.

Может, действительно для такого полезного дела стоило бы сделать целевую эмиссию гривны, и вложить эти 50 млрд грн в недвижимость? Даже с учетом "подарочных наборов" они не пропадут даром. Будет хорошее подспорье строителям, производителям стройматериалов и даже металлургам.

Чем не реальная программа развития страны? ВВП точно вырастет на 3%.

Консалтинговая компания "SV Development"