УКРАИНА, 13 ноя. - SV Development. Несмотря на действующий (пока до 1 января 2013 года) мораторий, землю сельхозназначения давно активно покупают и продают.

Вопреки распространенному упрощенному подходу, мораторий на продажу с/х земли в Украине распространяется не на всю сельхозземлю, а только на три конкретные группы, говорит старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Владимир Игонин. Речь идет о землях для ведения товарного сепльхозпроизводства; о землях, выделенных в натуре собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), а также о земельных паях, не выделенных в натуре. Вся остальная земля находится в свободном обороте, пишет Лига.

Однако не все земли ЛКХ подпадают под действия моратория, отмечает юрист. Если такая земля была выделена не в обмен на пай, а, например, в порядке бесплатной приватизации (такую землю иногда называют непаевым ЛКХ), или приобретена по договору у предыдущего собственника (так называемое непервичное ЛКХ), мораторий на такую землю не распространяется.

По словам Владимира Игонина, сегодня существуют несколько основных инструментов, позволяющих избежать ограничения, установленные мораторием на продажу с/х земли.

1. Искусственное разделение/объединение земельных участков. Данный инструмент не используется для продажи земли товарного сельскохозяйственного производства. Однако если ЛКХ первичное и паевое, на которое распространяется мораторий, земельные участки иногда объединяют или, напротив, разделяют, вследствие чего де-юре возникает новый земельный участок, которому будет присвоен новый кадастровый номер. Так, обрывается юридическая связь с подмораторной землей, и земля, образованная вследствие такого разделения или объединения, считается новым объектом гражданско-правового оборота. "Следует отметить, что после внесенных в 2009 г. изменений в ст. 110 ЗК новообразованные участки должны наследовать обременения и ограничения, установленные на исходный участок (участки). Однако на практике так происходит не всегда, и в некоторых случаях земля, исторически полученная в обмен на пай, после присвоения нового кадастрового номера фактически оказывается свободной от моратория", - отмечает Владимир Игонин.

Вопреки распространенному мнению, мораторий распространяется не на всю сельхозземлю, а только на три конкретные группы

2. Добровольный (согласованный) отказ собственника от земли в пользу государства/местной общины с последующим выделением земли инвестору из земель запаса соответствующим уполномоченным органом. Данный способ применяют, если речь идет о большом земельном массиве - в таком случае это экономически целесообразно, говорит юрист.

Участники сделки договариваются с местным органом (как правило, с районной госадминистрацией), выступающим транзитным собственником земли. Инвестор согласовывает с землевладельцем компенсацию за отказ от земли в пользу государства или местной общины, если она находится в границах населенного пункта. Соответствующий орган власти принимает эту землю, которая включается в земли запаса, после чего такая земля выделяется инвестору уже не в обмен на пай. При этом иногда выделение происходит в порядке бесплатной приватизации, предусмотренной ст.118 Земельного кодекса, которая наделяет каждого гражданина правом получить бесплатно до 2 га земли для личного крестьянского хозяйства.

3. Выкуп (принудительное изъятие) сельскохозяйственной земли для общественных нужд. Данный способ может применяться, если конкретный земельный участок необходим для реализации общественно значимого проекта, например, находится на пути прокладки важной транспортной магистрали; на территории строительства объектов энергетики; на территории обнаружения полезных ископаемых государственного значения.

5. Обмен одного земельного участка на другой. Изначально законодатель закладывал обмен как одно из исключений из моратория для консолидации земель и уменьшения так называемого "середсмужжя", т.е. для возможности обмена паями в пределах одного массива для более эффективного возделывания земли. "Если у крестьянина участки в разных частях поля, он должен иметь возможность объединить их в один массив, поменявшись с соседями. Мораторий в данном случае не должен быть помехой", - поясняет юрист.

По его словам, этим положением иногда злоупотребляют, хотя далеко не все нотариусы соглашаются оформлять такие сделки. "Есть практика, когда массив в 4 га меняется на несколько соток с доплатой", - рассказывает юрист.

6. Отчуждение земли с участием судов. Схема отчуждения земли с участием судов, в том числе третейских, раньше использовалась достаточно широко. Так, землевладелец брал у покупателя фиктивный заем под залог подмораторной земли, через месяц заем не возвращался, и на заложенную землю обращалось взыскание. Однако, со временем, отмечает Владимир Игонин, эта законодательная лазейка была закрыта: право быть залогодержателем с/х земли оставили только банкам, которые по специфике своей деятельности не заинтересованы в сделках с землей. "Сейчас этот инструмент применяют редко, так как он достаточно рискованный с точки зрения юридической чистоты", - отметил эксперт.

Раньше широко использовалась схема отчуждения земли с участием судов. Сейчас этот инструмент применяют редко, так как он достаточно рискованный с точки зрения юридической чистоты

7. Долгосрочная аренда и завещание. Получить долгосрочное право на землю можно и не приобретая землю в собственность. Украинское законодательство позволяет брать землю в аренду на срок до 50 лет. Иногда в дополнение к договору аренды землевладелец-арендодатель оформляет завещание, по которому после его смерти земля перейдет арендатору.

8. Договора "задним числом". К способам, которые используют для обхода моратория на продажу сельхозземли, можно отнести схемы, построенные на заключении гражданско-правовых договоров мены, предварительных договоров с собственниками земельных паев, "привязанных" в контексте заключения основного договора к моменту окончания моратория, рассказывает Алексей Христофоров, адвокат, руководитель харьковского офиса ЮФ "Ильяшев и Партнеры".

Совсем недавно применялись схемы с заключением договоров задним числом, в период действия так называемого мораторного окна

Еще совсем недавно, по его словам, достаточно широко применялись схемы с заключением и последующим судебным признанием договоров купли-продажи земельных участков "задним числом", датированных с 1 по 12 января 2007 года (в период действия так называемого "мораторного окна").

9. Многоступенчатые сделки в пользу нерезидентов. Украинское законодательство не позволяет иностранным лицам иметь сельскохозяйственные земли в собственности. Для того, чтобы иностранному лицу получить в собственность украинскую сельхозземлю, недостаточно купить долю в юридическом лице, зарегистрированном в Украине, говорит Владимир Игонин. По его словам, для допуска на рынок субъектов с иностранным элементом применяются многоуровневые корпоративные структуры опосредованного участия иностранных инвесторов в украинских компаниях.

Алексей Христофоров в свою очередь признает: действующее законодательство Украины (в частности, статьи 82,83,130 ЗК Украины) достаточно плотно перекрывает нерезидентам доступ к получению в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Контроль над земельными участками в подобных случаях является, как правило, косвенным, то есть через учреждаемые в Украине юридические лица, говорит он.

Иногда в дополнение к договору аренды землевладелец оформляет завещание, по которому после его смерти земля перейдет арендатору

Формально, отмечает Христофоров, закон не допускает возможности получения в собственность земли сельхозназначения украинскими юрлицами, созданными при участии нерезидентов. Вместе с тем, соответствующая судебная практика является достаточно противоречивой. Так, существуют достаточно громоздкие и рискованные (с точки зрения практической реализации) многоступенчатые схемы приобретения фактического контроля над земельными участками через владение корпоративными правами в украинском предприятии, которое может выступать оператором земли как самостоятельно, так и опосредованно, учредив еще одно предприятие, которое, в свою очередь, в понимании ЗК Украины уже не будет являться "учрежденным при участии иностранных физических и юридических лиц".

Напомним, мораторий на продажу земли сельхозназначения продляется ежегодно, и в настоящее время действует до 1 января 2013 года. На продлении моратория до 1 января 2014 года настаивал, в частности, народный депутат Владимир Яворивский (БЮТ), автор законопроекта N11106. Кроме того, на продлении запрета на продажу сельхозземли настаивали и коммунисты (законопроект N11106-1).

Консалтинговая компания "SV Development"