Кризис на рынке недвижимости затронул не только крупные города, но и их сателлиты. Стройки частенько приостанавливаются, а на ранее дефицитные квартиры на вторичном рынке сложно найти покупателей. Продавцы готовы скидывать цены на 20% и больше.

Года три назад покупка жилья в сателлите Киева или любого другого города-миллионника становилась выходом для тех, кому квартира в городской черте была не по карману. В 2005 году за $40-50 тыс. в столичном пригороде можно было купить "двушку" или "трешку" на вторичном рынке, тогда как в Киеве за такие деньги можно было рассчитывать разве что на "единичку" не в самом хорошем районе. А на первичном рынке в пригороде такая сумма позволяла рассчитывать на прекрасную новую и, главное, большую квартиру.

Впрочем, очень дешевым жилье в городах-спутниках было недолго. Уже с 2006 года цены на недвижимость в некоторых сателлитах Киева, например, в Вишневом и в Вышгороде, практически сравнялись со столичными. Напомним, летом 2008 года однокомнатные квартиры в этих городах предлагались на продажу за $100-120 тыс., примерно за такие же деньги можно было найти "единичку" на окраине Киева.

Аналогичная ситуация сложилась и в Ильичеве - там стоимость жилья почти догнала одесские расценки.

Но кризис во все внес свои коррективы: со второго полугодия 2008 года строительство новых домов в городах-спутниках явно замедлилось, количество предложений на продажу в базах агентств недвижимости возросло, а покупателей, напротив, стало гораздо меньше. При этом продавцы недвижимости в пригородах, вслед за своими коллегами из крупных городов, готовы идти навстречу покупателям и сбрасывать 5-20% стоимости. Но, увы, желающих купить все равно очень мало.

Спутники Киева

По наблюдениям "Денег", самые доступные квартиры на вторичном рынке в городах-спутниках Киева следует искать в Борисполе, Обухове или Ирпене. В этих населенных пунктах реально найти однокомнатную квартиру за $50-55 тыс. Дороже (от $70 тыс.) стоит недвижимость в Броварах. А вот Вишневое и Вышгород по стоимости жилья почти догнали столицу. Например, в Вышгороде однокомнатные квартиры предлагают по цене от $80 тыс., в Вишневом - от $75 тыс. Но что квартиры за такие деньги "отрывают с руками", не скажешь: спрос на недвижимость в пригородах поуменьшился. Как пожаловались "Деньгам" в броварском агентстве недвижимости "Элионор", количество предложений постоянно увеличивается, но о числе покупателей такого сказать нельзя. В агентстве отмечают: помимо того, что цены на квартиры в Броварах несколько снизились этак на $3-5 тыс., продавцы готовы еще уступать. Похожая ситуация и в других околостоличных городах.

Рынок первичной недвижимости в пригородах Киева также переживает не лучшие времена. А строится в спутниках немало. Застройщики, в поисках дешевых земельных участков и меньших затрат на получение разрешения на строительство, активно осваивали пригороды и возводили там новые многоэтажки. Например, по данным консалтинговой компании "Канзас", в сентябре в сателлитах Киева насчитывалось примерно 55 новостроек.

Вряд ли все они будут сданы вовремя. Например, в Вышгороде, по наблюдениям "Денег", на двух объектах строительные работы были прекращены примерно в августе-сентябре 2008 года. Летом остановилось строительство еще одного жилого комплекса, причем на этапе подготовки участка. Два объекта - "Ольжин град" от "Днепрожилбуда" и "Березка" от "Киевсоцбуда" - пока строятся. Стоимость жилья в этих объектах составляет 8750-9600 грн. за 1 м2 (или $1189-1304 по текущему курсу НБУ $1=7,36 грн.) и 6885-7115 грн. за 1 м2 ($935-967) соответственно.

В Броварах, по словам секретаря броварского горсовета Игоря Сапожко, за девять месяцев 2008 года введено в эксплуатацию пять домов и завершается строительство еще трех. В частности, компания "Строймеханизация" ведет строительство комплекса "Олимпийский". В самой компании "Деньгам" сообщили, что хотя сдача объекта запланирована на конец 2009 года, учитывая сложную экономическую ситуацию, существует вероятность задержи.

Ходят слухи, что хуже всего со строительством нового жилья в Борисполе. Видать, "подпортил карму" города незавершенный дом от обанкротившегося ООО "Агробудпереработка". По неподтвержденной информации, в Борисполе работы сейчас ведутся только на трех стройках из десяти.

Остановилось строительство второй очереди комплекса "Трипильська брама" в Обухове (управитель - ФК "Град-Инвест"). Впрочем, компания "ТММ", которая получила в сентябре 2008 года разрешение на строительство офисно-жилищного комплекса в Обухове, начала подготовительные работы. Однако когда квартиры в объекте буду выставлены на продажу, пока не известно. На сайте компании объект в Обухове числится в "перспективных".

Что в регионах

В спутниках Донецка, Днепропетровска, Харькова, Одессы, Львова покупателей недвижимости также заметно поубавилось.

"Спящий" с начала года рынок недвижимости Макеевки (Донецкая область) не проснулся и с приходом осени. Спрос на жилье практически отсутствует, а цены начали снижаться. Сегодня найти однокомнатную квартиру на окраине в городе можно за $25-30 тыс. В центральных районах за "единичку" продавцы просят $35-45 тыс., - примерно на 10-12% меньше, чем просили в мае-августе 2008 года.

В экологически неблагополучном спутнике Днепропетровска - Днепродзержинске - квартиры стоят дешевле, чем в областном центре. Однокомнатные квартиры предлагаются за $12-25 тыс. В Днепропетровске же в среднем цены на "единички" стартуют с $50 тыс. Хотя в не слишком популярных районах города встречаются предложения за $35-40 тыс. В Желтых Водах Днепропетровской области оказалось сложно найти жилье, выставленное на продажу, особенно дефицитными оказались однокомнатные квартиры. Двух- и трехкомнатные предлагают. Причем цены на "двушки" составляют $15-25 тыс., на трешки - $17-30 тыс.

Пригород Харькова - Солоницевка - довольно популярное направление у покупателей недвижимости. Даже в условия кризиса цены на квартиры особой доступностью не радуют. Цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке достигает $40-45 тыс. А новое жилье предлагается от $900 за 1 м2. В Харькове же однокомнатные квартиры продают за $28-57 тыс., а "единички" в новострое - от $1000 за "квадрат".

В спутнике Одессы - Ильичевске - жилье стоит не так дешево, как в сателлитах других городов. Причем как "вторичка", так и "первичка". И если в Одессе цены слегка снижаются - на начало декабря ориентировочная средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет $1790 за 1 м2, то в Ильичевске падать пока не хотят (стоимость метра в единичке в городе-спутнике сравнялась с Одессой). А "первичка" и вовсе продается почти на 20% дороже, чем в Одессе - по $1200-1800 за 1 м2. В ильичевском АН "Капитал" ожидают, что, учитывая кризис и сокращение спроса на квартиры в новостроях, цены на "первичку" в новостройках Ильичевска должны опуститься до уровня одесских.

Перспективы

Рынок недвижимости городов-сателлитов будет развиваться по такому же сценарию, что и рынок миллионников. Однако, по мнению аналитиков, с которыми общались "Деньги", кризис в спутниках будет ощущаться не так сильно. "Динамика падения цен в пригороде будет несколько ниже, чем в крупных городах", - отметил директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко. Дескать, стоимость недвижимости в сателлитах даже в "золотые" времена была ниже. Поэтому, по мнению г-на Степенко, пригород можно рассматривать как неплохой вариант для покупки жилья. "Города-спутники были и останутся перспективным направлением для покупателей, поскольку уровень цен недвижимости в сателлитах всегда был ниже, чем в миллионниках", - полагает эксперт. Однако, по мнению "Денег", торопится с покупкой жилья, особенно на "первичке" не стоит - рынок недвижимости еще явно не достиг своего "дна".

Итого: Цены на недвижимость в городах-спутниках начали снижаться. Судя по всему, процесс пойдет дальше.

Компания "SV Development"