Есть ли выходы из ситуации, когда стройка превратилась в недостройку? Помогут ли юридические тонкости уберечь еще не построенную квартиру от кризиса?  
Осень принесла сюрпризы не только в сферу депозитов и кредитов, а и на первичный рынок недвижимости, «заморозив» сотни квартир, в которые вот-вот должны были въехать счастливые обладатели. И как в случае с банковскими договорами, на которые раньше украинцы особо не обращали внимания, так и в случае с инвестированием в строительство, кризис научит нас видеть ямки и лужи, которые в будущем сможем тщательно обходить.

Юридические тонкости для тех, кто захочет инвестировать в строительство в будущем, и лазейки для тех, чьи квартиры сейчас зависли за полчаса до сдачи в эксплуатацию, узнавал "Простобанк Консалтинг".

Начинаем с договора

Видов инвестирования в строительство в Украине несколько. Разрешены законом покупка строительных облигаций, фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования и другие виды фондов (например, фонды операций с недвижимостью).

Несмотря на богатство выбора, самый безрисковый вариант, по словам юристов, – покупка уже построенной недвижимости. Все остальные варианты имеют серьезные риски, ведь с юридической точки зрения очень сложно себя защитить и зафиксировать свои права на «дом в будущем», независимо от того, какой вид инвестирования выберете.

«Когда ты инвестируешь, то становишься собственником имущественных прав (подписываешь договор купли-продажи имущественных прав), а они состоят в том, что ты являешься собственником строительных материалов, из которых строят дом (статья 331 Гражданского кодекса Украины). Теоретически в перспективе ты приобретаешь право собственности на объект недвижимого имущества, который вводится в эксплуатацию», - рассказывает юрист Михаил Андрущенко.

Важно обратить внимание на то, что написано в договоре. В нем четко должны быть зафиксированы и стоимость будущей квартиры, и количество квадратных метров, и точное местоположение, например, этаж. Эта же информация должна быть отображена в свидетельстве, которое инвестор получает на руки. Также в случае, если вы инвестируете через фонд, в договоре должны быть прописаны сроки и механизм возврата вам средств по требованию, порядок информирования вас о ходе исполнения условий договора, размер вознаграждения управителя ФФС (если инвестиции осуществляются через фонд) и ответственность сторон за неисполнение условий договора.

В последнем пункте существует небольшой нюанс, на который следует обратить особое внимание. Много компаний-застройщиков в договоре пишут слово «пеня» за просрочку ввода в эксплуатацию, что успокаивает инвесторов – ведь они думают, что компания будет отвечать за отсрочку и компенсирует задержку въезда. Однако в этом случае инвестор не сможет получить деньги, потому что юридический термин «пеня» используется лишь в случае денежных отношений, например, если кто-то долг не вернул. Во всех остальных случаях в документе должен указываться термин «штрафные санкции». На первый взгляд, формулировка не столь важна, важнее суть, но в суде в таком случае правоту доказать невозможно. Практикующий юрист Андрущенко рассказывает, как все происходит в суде: «Приходят ко мне с таким договором: вот, за каждый день просрочки насчитывается такая-то пеня. А я в суде говорю: этот пункт подписанного договора никчемный, недействительный потому что противоречит действующему законодательству. И поэтому пеню никто не взыщет никогда».

Следующий за договором этап – правильное поведение во время строительства.

В процессе строительства

О примере неудачного поведения инвестора во время строительства «Простобанк Консалтинг» рассказал юрист. Михаил сам инвестировал, а теперь вместо того, чтобы въехать в новую квартиру, «любуется» на дом, построенный на 75%. История была простая – Михаил взял кредит в одном банке и обратился в другой банк, который вел фонд финансирования строительства (ФФС) по этому объекту, а кроме него - еще больше восьми строительных проектов. Банк собрал у себя средства инвесторов, заключил договор с застройщиком и должен был контролировать целевое назначение расхода средств.

«В нашем случае банк плохо проконтролировал – просто собрал деньги и отдал их компании-застройщику. А она, в свою очередь, потратила их неизвестно на что – чуть ли не на выборы мэра города», - рассказывает Михаил.

Процедура контроля следующая. Инвестор единолично либо несколько инвесторов, которые собрались вместе и создали общественную организацию, регулярно запрашивают у распорядителя фондом (в случае Михаила это банк), как именно были потрачены деньги. Как правило, на такие запросы отвечают, ведь распорядитель обязан знакомить с финансовыми результатами инвесторов. В случае каких-либо нарушений можно смело «по горячим следам» обращаться в правоохранительные органы.

Очень важно контролировать, на что идут деньги, которые вы инвестировали. И не только затем, чтобы они точно шли именно на строительство. Дело в том, что тогда, в случае, если стройка заморозится, сможете доказать свои права собственности на объект незаконченного строительства.

Разъясняет процедуру письмо Министерства Юстиции N 19-32/1 от 10.05.2006, которое обязывает БТИ регистрировать права собственности на объект незаконченного строительства. К сожалению, на практике, по словам юриста, БТИ не понятно по каким причинам не соглашается регистрировать такие права. Правда, пойти навстречу их может заставить судебное решение. В любом случае, регистрация вам может понадобиться лишь в случае, если стройка остановилась.

Что делать?

Если стройка остановилась – есть несколько вариантов поведения.

Первый – это писать жалобы в прокуратуру. Правда, дом от этого сам не построится, даже если ваше заявление попадет к очень влиятельному и добросовестному прокурору.

Второй способ – обращаться в суд с иском про возврат средств, которые вы инвестировали. «Если это сделает один человек, и достаточно быстро, и еще не начнется массовый поток исков, то деньги реально выбить, наложив арест на имущество. Если все инвесторы красиво соберутся, то вопрос – хватит ли денег всем возвратить, потому что если у них нет денег на стройку, то и на возврат денег людям тоже нет, - рассказывает Михаил. – Можно еще кроме своего вклада требовать выплаты компенсации за материальный ущерб, за то, что ты понес определенные траты, например, снимал квартиру. Можно требовать 3% годовых за пользование чужими средствами».

При выборе этого способа не забудьте учесть, что деньги – это не квартира. От того, когда вы их инвестировали, зависит насколько с того времени выросла стоимость жилья. И последнее – неизвестно насколько времени растянется суд, а ведь обычно застройщики, когда чувствуют, что не справляются, сливают все активы, продают своим же по минимальным суммам, и когда против них возбуждено дело, получатся, что имущества у них нет.

Самое интересное, что в случае каких-либо проблем, по закону, компания обязана погасить задолженность перед инвесторами в последнюю очередь. Сначала она должна погасить задолженность перед бюджетом, различными фондами и кредиторами – и в последнюю очередь перед обычными вкладчиками.

Третий способ самый длительный и затратный. Нужно обезопасить себя от потери своих вложений, доказав свое право собственности на недостроенный дом. Для этого придется собрать огромный пакет документов, и в идеальном случае это все должен сделать банк, через который инвестировали люди, - и идти с ними в суд.

«Очень тяжело доказать, что именно твои деньги пошли на строительство именно этого дома, именно этой квартиры. У тебя есть свидетельство, что ты вложил деньги, ты имеешь право быть собственником квартиры с такими показателями, но самый проблемный момент в суде – это доказать, что деньги не прогуляли, а действительно использовали на строительство», - объясняет Михаил.

Для этого придется побегать-поискать подтверждения тому, как банк передавал деньги на строительство, как застройщик их тратил. На этом неприятные моменты не заканчиваются, ведь в суде придется отдать 1700 гривен госпошлины, потом заказать техпаспорт в БТИ, чтобы они определили каким техническим параметрам отвечает объект, желательно нанять юриста.

Кроме того, за один год, скорее всего, такое дело не решится. Тем более что компания, которая не готова расстаться со своими деньгами, будет затягивать дело, а его можно затянуть и на несколько лет. Конечно, позитивное решение суда обезопасит от потери будущей квартиры, от всевозможных махинаций со стороны компании, которая, например, могла бы сделать еще один реестр инвесторов и распродать недостроенные квартиры, однако проблему ввода в эксплуатацию объекта это не решит. Правда, после того, как люди зафиксируют, что объект принадлежит им, они могут делать все сообща.

«Когда ты подтвердил право собственности – возникает вопрос, как достроить этажи, провести коммуникации. Вообще этим должно заниматься предприятие, которое управляет фондом. Можно обращаться в суд и в судебном порядке побуждать компанию к действию – найти деньги, довести объект до эксплуатации. Даст ли это эффект – предугадать сложно, ведь компании легче всего признать себя банкротом в нынешних условиях», - считает Михаил.

Сам юрист остановился на четвертом варианте развития событий. Все инвесторы его дома централизовано собирают деньги дополнительно и занимаются поиском недостающих средств, чтобы завершить строительство недостающих 25% дома. Теперь они уже будут тщательно контролировать трату денег. По крайней мере, так у них есть шанс въехать в собственную квартиру в ближайший год. Насколько успешным будет этот способ – предугадать в условиях кризиса не может никто.

Универсальное решение

Универсального решения для ситуации с остановившейся стройкой нет, ведь нужно помнить, что часто причиной заморозки стройки является наступление кризиса. Раньше большинство компаний в начале стройки, как правило, продавало лишь пятую часть квартир, а остальное – во время стройки и после сдачи объекта. Сегодня, когда доступ к новым кредитам ограничен, застройщикам не хватает средств для окончания стройки, а людям – для покупки новых квартир, и продолжение строительных работ для компаний становится убыточным. А рисковать репутацией теперь уже никто не боится – наоборот, существует определенная вероятность того, что, некоторые недобросовестные компании уйдут с рынка, прикрываясь кризисом.

В любом случае, инвесторам нужно сделать свой выбор, как действовать. Законом четко все выписано, существуют даже специальные положения содействия незаконченному строительству, принятые недавно, но как это все будет внедрено в действительности и как будет работать – спрогнозировать сложно.

Список законов, на которые могут опереться инвесторы в строительство:

1. Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды) - от 15 марта 2001 года, № 2299-III.
2. Об инвестиционной деятельности - от 19 ноября 1991 года.
3. О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при построении жилья и операциях с недвижимостью - от 19 июня 2003 года, № 978-IV.
4. Письмо Министерства юстиции Украины от 10.05.2006 г., № 19-32/1.

Компания "SV Development"